※ 引述《Hermess (取之有道)》之铭言：
: 我主要要表达的是后半部分啦。
: 利用正常购屋可以有较低的成本来利用杠杆去投资4%的商品。
: 所以其实主要的差异是：
: 【是否视房东购买的1100万房屋为投资管道之一】
: 若是。则房东资产累积速度会大于房客。
: 若否。则房客累积资产速度会大于房东。
: 因为两方都有4%稳定获利的管道下。购买投报率仅为3%的房东当然会输给拥有获利4%的房
: 客啊。
: 把内容简化的情况下。为了方便计算请容许我将房屋价值及现金设定为1000万。
: 假定房客跟房东均拥有1000万现金
: 两边均假设拥有4%的现金稳定获益管道
: 且1000万房屋的年投报率为3%。也就是月租金2.5万。
: 在不将1000万房屋视为投资商品的情况下
: 房客的获利是
: 1000万的4%=40万的年利润
: 房东的获利是
: 1000万的3%=30万的房客租金收入
: 每年房客的资产会比房东多10万
: 也就是1000万的1%投资商品差异。
: 所以在有稳定获利且”大于“房屋投报率的情况下。利用手边现金做投资。然后租屋是划
: 算的。
: 可是若将1000万房屋视为投资商品的情况下且拥有4%的年获利。
: 房东在拥有单一间房屋下
: 获利额外增加 1000万x4%=40万
: 支出额外增加 800万x2%=16万
: 40-16=32
40-16=32??? 你是在算什么?
40-16=24好吗XDDD
: 房东会每年额外增加32万的获利
: 这个房屋的4%年获利其实指的并不是总体房价年涨4%。而是将房屋视为一个投资商品的预
: 期获利。就例如股市其实并不是年成长4%。但是很多人把钱投入股市可以拥有4%获利一样
: 。
又在乱算
在双方都有1000万的情况下
租房的人获利1000*4%=40万 每年
买房然后出租1000*3%=30万 每年
然后你的例子是说买房出租的人再把房子贷款1000万去投资4%的东西对吧
所以买房的人1000*3%+1000*4%-1000*2%(不是800懂?)=50万
然后租房的人1000*4%=40万
所以不考虑两方的居住成本 50万大于40万 得出要买?
先不说两个都只有1000万的人 你不考虑居住成本这件事本身就很荒谬
你要买房出租的人睡公园吗?
就算合理好了 你设定买房的人可以再贷款提高一倍杠杆
却设定买证券的不能开杠杆
等于两方的比较基准跟本不一样 面对的风险也不同
买房又开一倍的杠杆的人
等于面对双重风险 房价AND出租损失风险+再投资跌价风险
租房的人只需面对证券跌价风险
买房在双重风险下得出多10万的报酬 所以买房不租房这什么鬼?
高风险伴随高利润 但还有一句话也伴随高损失懂? 没有只好不坏
用了比较高的风险多头时会有比较高的利润 这不是废话?
如果要今天租房的人也可以杠杆
哪也很简单胜过买房
500万买美国30年期公债3% 500*3%=15万
500万买SSO两倍S&P500 500*8%=40万
40+15>30+40-20 结论租房胜
这才叫同基准比较 懂? 不要整天张飞打岳飞
: 如果没有把房屋视为投资商品且获利的能力下。是不建议买投报率相对较低的地方的。
: 我个人建议总结如下
: 如果你有稳定的投资管道。且收益率大于你居住地的房屋投报率。那不买房会比较好。
: 你的投资能力为年获利4%。附近房屋投报只有3%。那当然继续做投资并租屋啊。
: 但是如果你的投资能力只有年获利2%。附近房屋投报率是3%。或许买屋会对于你的开销较
: 为有帮助。
: ※ 引述《apege520 (apege)》之铭言：
: 。
: 以
: 没
: 房
: : 杠杆操作下
: : 假定两个人龙二跟龙五都有1100万现金
: : 假定龙二先生有1100万 买A房 全现金买 租龙五每年扣除修缮 税金每年实收24.5万
: : 然后将A房用理财贷贷款800万出来(而且是超爽20年不用还本金的理财贷 还可以贷到
: : 800万)每年利息2%(理财贷利息高一点)
: : A房一年房款利息16万
: : 龙二先生在拿A房贷出来的800万 用头期款400万(第二间屋头期款提高一点)贷款
: : 700万买B屋(1100万)自住 利息2.2% B房一年房款利息14万
: : 然后B屋也很神奇的期间不用还本金(理财贷)
: : B屋每年修缮 税金算3万
: : 剩下400万投资证券每年4% 一年收16万报酬
: : 这样龙二一年可以收到24.5(租金)+16(投资报酬)-16(A房利息)-3-14(B房利息)=7.5万
: : 将20年后7.5万*20年=150万 然后将投资证券的400万本金还B房部分贷款
: : 20年后龙二可以有B房(还有300万贷款)+A房(还有800万贷款)+150万现金
: : 假定新房小涨20年后1100万的房子折旧后还是1100万
: : 龙二把两间房子卖掉 这样龙二有1100+1100-300-800+150=1250万元
: : 而把租房的龙五有1100+44*20-27.5*20=1430万
: : 龙二1250万VS龙五1430万
: : 怎么办 龙二大开杠杆多买一间 资产在20年后还是比龙五少喔
: : 简单讲 房价只要不大涨 你买房放大你的举债能力根本找死
: : 这些年买房放大你的举债能力感觉很棒的原因哪是因为房价大涨的幻觉
: : 懂吗
: 期
: 投
: 现
: 缴?
: : 300万就是头期款放在银行里 你怎么会有300万的4%投报? 这是在算什么?
: : 这又是啥? 你1100万现金买房 然后贷出来800万(利息1.7%)
: : 你就是只有一笔800万可以得到2.3%
: : 你哪来的又个800万可以4%的?
: : 有聚宝盆? 会生钱??XDDDDDDDDDDDDDDD
: : 所以应该是18.4+23租金=41.4万好吗
: : 然后最重要的 你要睡公园XDDD
: 这
: : 所以都不考虑居住成本的话就是租44万VS买41.4万好吗
: 下
: 房
: 。
: 就
: 事
: 今
: 一
: : 乱算一通 拜托一点