※ 引述《jamo (hi)》之铭言：
: ※ 引述《et220870 (维尼)》之铭言：
: : 身为一个月花六位数新台币租房子的潘仔，小弟以一个阿潘的立场来回应一下这个问题~
: : 跟能力范围关系不大，其实要租or买就是个简单的数学问题。
: : 在不考虑增值or贬值得前提下，重点就在投报率~
: 重点完全不是在投报率
: : 以这位仲介经营的台北摩根来说,我们来看看现在的591:
: : https://rent.591.com.tw/rent-detail-4908714.html
: : 这间16.84坪带装潢租25k,通常是可以谈22~23k成交啦，我们就算25k好了。一年租金30w
: : 16.84*你说的今年成交价90万 = 1515.6万
: : 30w/1515.6w 这投报率还不到2%.....
: : 再来看看在台北摩根旁边，小弟刚租的藏富:
: : 租到后我还去查了一下买卖行情，中高楼层后栋面学校view去年的成交价约105w/p
: : 这间不含车位就60几p(加车70几p)还附尚算高档的装潢家具:
: : 用买的话这间应该7000w跑不掉，现在房东租我这价钱...算来他实拿的租金也是不到2%
: : 这都还是有砸装潢+附家俱拉高租金后的投报率了....
: : 那种没装潢没家具的的投报低到1%甚至以下的都不罕见:
: : 这间100坪的基泰台大: https://rent.591.com.tw/rent-detail-4926073.html
: : 这户用买的要花破1e，租的话我相信认真去谈应该10w内租的到，投报率我都不忍心算了..
: : 目前各大银行的房贷利率范围大约在1.8~2.5%，也就是说如果我要买这么低投报的房子
: : 在这样的房贷利率和租屋投报率环境下，就算我完全不用出头期款，银行让我全贷
: : (很多人认为买房最大的门槛是头期款，那我们先把这个最大门槛拿掉)
: : 我一年光缴的利息就约等于甚至大于租金.....
: : 我是傻子才会用买的而不用租的好吗......
: 你太年轻,或者说家里有钱,很多东西都没遇上
小弟家境普通，我未出社会前父母双薪合计家户年收入不到150w,家户总资产含自住老屋
不到1000w。很感谢父母从小没让我和妹妹饿著过，但应该也称不上"家里有钱"的程度~
: : 租金怒涨2~3成，挖好多!!
: : 但算算投报率的变化，约等于从1.4%涨到1.8%....
: : 对租客来说，租金相对于房价只是从"霹雳无敌划算"变成"超级划算"而已~
: : 你说房东可以再调高，那也要市场能接受。
: : 事实是台北摩根这种社区型出租供给量大的一房一厅的小豪窄，
: : 相同条件下你比其他户贵个2000空租期可能就会拉长，要涨到哪里去我个人是不很看好啦..
: : 而且对有能力的租客来说，等投报率涨到3%以上才比较有讨论[租vs买]的意义。
: : 以现在的房价，投报率要3%等于这种室内9坪的套房一个月租金要涨到快4w元....
: : 恩，加油~~
: : 除了投报率，不可否认 增贬值的确也是[租vs买]选择的重要考量
: : 小弟并非ㄧ直都是个坚不买房的空空.....
: : 我25岁买进人生第一间房子投资，当时刚好赶上2013年多头最后一波末升段尝到点甜头
: : 当时觉得房产增值的钱真好赚,还很天真烂漫的想:挖每年都这样涨的话30岁前就能退休了~~
: : 于是在2014房价最高点又陆陆续续透过高杠杆、合资 最多时一共买到近10间...
: : 结果到现在，除了一间新古屋小赚卖掉外，今年年初赔售一间新成屋惨赔总价10%.....
: : 剩下的都还套著卖不掉只好收租...QQ
: : 大多头的时候真的没什么人在管投报率没错，反正房子每年涨，租金只是塞牙缝的
: : 但经过这一波空头，我才真的更体会到投报率的重要性....
: : 我买的房子都在中南部，目前卖不掉收租中的，3~4房纯住宅投报率有4~6%
: : 所以卖不掉even继续跌我根本不会怕，我的均投报有5%等于每个月房客在帮我付本利和
: : 每个月现金流是正的，就算房价跌到腰斩我也没差。
: : 而赔售的那间新成屋就是因为投报率太低，买价900多万的新房子只能租到16~17k
: : 为了要好卖好带看我也没出租，每个月利息、管理费在那边扣。每多卖一年成本就多20w
: : 而目前空头市场也的确在走跌，就算一年只跌个5%，对现金流是负的屋主来说都是大压力
: : 就算我自己hold的住，但只要别人hold不住，就是多杀多下跌的开始。这我很怕啊...
: : 所以好不容易出现一组买方(三年来唯一的一张斡旋= =)就很担心他跑掉....
: : 这种心态下价格当然就只能任人砍大刀了~
: : 扯远了歹势.....
: : 回来[买vs租],小弟个人是认为，在双北房子平均这么低的的投报下还选择用买的
: : 唯一合理的原因是期待增值。
: : 但以目前的市况......恩不要跌太多就佛祖保佑了....
: : 真的想买房赚增值，至少等下一波多头启动再进场吧，
: : 反正房地产的波段都是以几年为单位在算的，等起涨再买都还很来的及。
: : 或是你真的手上有笔钱很想置产or坚持买房抗通膨or不买房子身体就不舒服的话....
: : 那干脆就买中南部的高投报房子租人，再拿租金来租双北的低投报房子吧，划算太多了!
: : (怕出租麻烦就请物业代管公司，付租金的10%省时间力气)
: : 我今年就打算来买个几栋收租型的透套。
: : 六都市区除双北外不难找到投报率6~7%的透套，扣掉物业管理成本后实际净投报抓约6%
: : (专业包租公还会自己隔自己整里可以拉到10几%以上，这种高门槛动作我们就先不讨论，
: : 单纯讨论无脑买无脑收租还无脑花钱给别人管理的case)
: : 像以我来说，如果我觉得每个月付10几万的房租给房东是丢到水里很亏，
: : 那我会拿900万现金，贷款七成，买一间总价3000万上述净投报6%的透套
: : 那我每年会有3000w*6%=180w的租金收入and要还2100*2%=42w的利息(本金之后讨论)
: : 等于我这栋透套的[租金-利息]几乎刚好可以拿来缴藏富的租金。
: : 当然我每年还是要缴80万左右的房贷本金，而这80w就是我在这个操作下的总净现金流出
: : (租台北then买中南部收租)
: : 而且这80万全数(100%)是从现金流转换为资产。
: : 完全满足本系列原原po，不希望缴的钱丢到水里(以房租or利息的形式)的需求。
: : 而如果今天我选择要用买的方式，来住到现在租屋处这样的房子
: : (市价约7000w，方便计算算6000w好了)
: : 我一样拿900万现金拿来当头期款15%，贷款5100w。
: : 每年要缴给银行102万的利息+208万的本金= 一共超过300万的净现金流出.....
: : 而且还有1/3的净现金流是丢到水里去的利息....
: : 何者较优应该是很明显得~~
: : 这系列原原PO说有存款300w,刚好是上述例子的1/3
: : 可以参考看看~
: 事情分两边说
: 自住首购买房三个考虑要件
: 1:结婚给女方交代
: 2:装潢自己住的爽
: 3:生小孩家庭要稳定
: 没一个跟投报率有关系
: 所以不用提什么南部买房北部租房这种根本没解决问题的方法
眼睛不好要看医生，中文不好请回国中找国文老师补课....
请回去再看一次这系列原原po问的问题~
他列出自己的存款和月收入,以及比较缴租金和缴房贷的差异,很明显在意的是租房和买房
何者较"划算"啊。那怎么会跟投报率没有关系? 投报率就是判断何者较划算的依据呀
而且如果要只考虑你说的三个要件，那也没啥好讨论[租vs买]
这三个就是在有结婚压力下，买屋自住相对于租屋的好处[乍看下]，
那你怎么不提买屋自住相对于租屋的坏处? 最大的坏处就是贵(不划算)太多啦.[双北为例]
也许你真的很有钱(or很蠢?)，反正不管房价多高，就算高到40年老公寓一坪200w,
你为了这三个理由都会当肥羊乖乖买单吧?
但99%的人不会啊~~
何况要认真讨论这三个要件，我都觉得不见得是结婚就得买屋自住的必然....
1:结婚给女方交代:
所谓的交代，其实就是台湾有部分女性不想(敢)嫁无壳蜗牛。
所以重点是男方有没有房，至于是不是自住的，个人认为真的还好，看双方怎么沟通。
男方认真算给女方看,在能力有限下,花一样的钱买房，两种做法效益差三倍
智商不要太低的女性我相信接受度会蛮高的。
其实女方主要就是怕被亲戚朋友问说啊"结了婚还在租房子喔?"怕丢脸
用我的作法被问可以回说 "对啊我老公房子买在中南部当包租公啦，一个月收租五万拿来
付台北房租三万后，还剩两万让我当零用钱，潮爽der~"
超有面子的好吗~
2:装潢自己住的爽:
可以租带装潢的房子。
我自己在台北市租过两间装潢屋(含现在)，房东都搞得跟样品屋一样漂亮...
双北这种带好装潢出租的物件又比中南部多，
很多是屋主之前自住用蛮好的装潢，现在自己不住了于是出租；
还有看过砸了几百万装潢本来是要卖结果卖不掉于是转租~
当然如果你坚持要砸千万装潢、要追求家里每一寸空间都要照你心目中的样子设计
那还是乖乖买吧~~ 但有这种需求的人通常也不用讨论租屋好还是买屋好了就是...
3:生小孩家庭要稳定:
有预计要生小孩、想要稳定，就签长约啊。
这年头出租市场，房东都嘛比房客还希望签长约...
我现在的房东一直到签约都还在问我: 真的不考虑直接签两年约吗?
我还是很坚持，先签一年住住看，住的舒服再考虑签长。
对房东来说，空租跟招租的成本那么高；
如果有收入稳定的租客主动说要签长约房东多半超开心的好吗~
长约一签4~5年，差不多也是家庭人口会有变化or孩子长大的时间点
看要续约还是要换一间大间的都很自由，主动性掌握在自己手上。
反而是用买的才麻烦~
像原原po这种头款预算2~300的首购族算大宗，这预算在双北顶多买个小两房+车位吧
等孩子稍大就得考虑换屋。以这几年的市况，不肯便宜卖的话房子卖一两年卖不掉很常见.
整个家庭对未来生活品质的选择权就这样被房子卡死了....
: 至于你的投资方式
: 先不说不到 30 岁可以拿出 900 万现金当头款的背景
: 不到 30 岁想跟银行贷款 2100 万,
: 收入证明只有租金,租金金额只是 cover 房贷本利摊还勉强有正的现金流?
: 根本贷不出来!
: 我在十五年前在新北做隔间小套房出租,月收 35 万左右的情况下
: (已经有稳定银行流水超过一年)
: 本身背了 1800 万的贷款,想要再买一间 800 万的物件,
: 整体负债比压在三成以下,
: 但本人毫无家世背景,提不出其他担保,被 N 间银行打枪
: 物件还是在中永和的新北精华地区
: 中南部,银行审核更严,放贷更难!
: 所以你说的投资方式,要嘛你家族奥援
: 要嘛你自己本身扣缴凭单数字是"银行认可"的收入
: 并且是房租的几倍以上
: 不然这种需要强大背景的投资方式,
: 就是唬唬板上一堆键盘投资,毫无实际经验
: 什么都不懂的乡民
认真觉得你脑袋可能不是很好.....
连小学生写作业都会造样造句，举一反三~~
你却一直陷在900万现金2100贷款的圈圈里跳针.....
我要传达的概念很简单，买中南部收租领6%，然后在台北租房子付2%。
本金大到上亿可以这样做，小到只有100w也可以这样做
(当然如果只有几十万就建议先存钱啦..)
我举拿900w现金贷款2100w的例子，一方面是这样净现金流跟我目前出租处几乎可相抵，
举例方便，一方面是跟原原po说有300w现金刚好是倍数关系，直接对比容易。
对原原po来说，他用我的作法，就是拿300w现金贷款700w买6%透套,一年收租60w缴息14w
他自己本业收入就有6w,要贷款700w是一般人就可以办到的。
不需要什么家族奥援、不需要强大背景、也不用做什么租金流水....那都太复杂了，
我给的建议就是一个普通购屋族可以做到的事情，只是建议他把标的物从投报2%的自住
屋换成投报6%的收租屋而已。
by the way,小弟并没有什么家族奥援。事实上这几年都是我在奥援我原生家庭~
这本来也没什么好提的，本来有赚到点钱回馈自己父母家人就理所当然。
只是不太懂，为何给个个人认为非常简单容易低门槛的建议，会被人崩溃说是要靠
(我自己真的要玩，不会只拿900w,也不会只贷7成，投报也不会只有6%...)
家族奥援、家世背景才能做到的方法....lol