※ 引述《mitochondrio (Win)》之铭言：
: 预售屋才刚交屋一个多月，不过公设尚未点交，这期的电费却有高达将近800元的公共用
: 电，这部分一般不是应该建商吸收吗？公电的费用又是如何计算出来的?将近300户的社区
: ，公电share下来怎么可能我们要缴到将近800元呢
关于公共电费这个议题 不是只有青埔 桃园 新北 台北市
而是关系到整个台湾大楼全部住户荷包的问题
所以这个议题很重要
关于这个议题我碰过太多大楼的管委会的处理方式
我直接下结论
我认为这一块做最好的是青埔特区的国品苑第一届管委会
(先澄清我没有房屋在这社区 认识我的人应该都可以帮我作证)
下面这个文章如果是社区管委会的委员可以一起讨论参考一下
我弄几个Q&A给所有人自行参考
1.公设尚未点交的公共用电是否该建商吸收?
-> 这个没有答案 要请您翻阅您预售屋的房地预定买卖契约书合约内文
我看过太多建商的合约书 90%都是偏向对建商有利
但是合约归合约
有些建商会从善如流从交屋日起帮忙再多分担个几个月
最常见的是分担到第一届区分所有权会议 有的则是会在往后分担
但有些比较机车的甚至会闪内政部定型化契约 很早就让消费者买单
但要建商出到公设点交 这就相对相当少见了
2.公共电费share下来怎么可能会高达800元
-> 公共电费又分为 大公用电 跟 小公用电
大公用电: 1F大厅 停车场照明/铁卷门 进排风机 垃圾冷藏室 扬水马达
污水机房 电信机房 公共会馆用电 前后庭植栽用电
消防系统 监控系统 电力系统
小公用电: 各栋电梯 各栋梯厅 各栋逃生梯照明 各栋顶楼照明 水塔
接下来就看建商怎么把公共用电跟台电申请计费的方式
通常大公用电大多数都是一个电表
小公用电则是不同栋有不同的电表
有些是不管大公用电还是小公用电 通通都由住户的电费单来分摊
所以这时候公共分摊电费就会比较高
例如
一个社区有20户 分AB两栋各10户
两个月下来大公用电10000元 A栋的小公用电2000元
那么A栋的某一户住户他的公电分摊就是 (10000/20 + 2000/10)=700元
所以这一个住户他的电费单当中的台电公共分摊户数就会呈现30户
另一种方式则是大公用电由社区管委会来支付
小公用电则是由住户的电费单来分摊
这种状况下 以上面的case来看
那就是社区的管委会自行缴付了10000元给台电
然后A栋的某一户住户他电费单当中的公电分摊就只有小公用电分摊200元
然而不管是社区管委会支付大公用电还是住户自己分摊大小公电
其实社区管委会的钱还不就是住户缴的管理费去支出的
所以花的方式还是一样
至于公电费过高的问题 又概分很多技术层面
1.灯具照明的汰换
如果建商有申请绿建筑的话 那么1F到RF都会用节能灯具
但也要看建商的用心程度 大多数都只是法规合格边缘纯粹应付
我看过太多号称有拿到绿建筑奖励容积的社区 也只是一半用低瓦LED
但还是有一半的地方用螺旋省电灯泡或T5灯管做间接照明
再来最大宗的就是地下停车场的照明 这个是24hr都在亮的
所以很多耗电都从这边来 大多数的建商都是用T5灯管
我只看过极少数社区建商愿意花大钱用T8 LED 或 T5 LED
因为绿建筑并没有规范到停车场照明
这部分应该是要跟建商争取汰换看看
如果是已经建商撤场由管委会接手的社区
我记得今年5月到11月桃园市政府有进行社区节能LED灯泡的申请
这个像我本身经手的社区对这种东西一定是不放过
还有就是像桃园郑文灿市长有制定“桃园市发展低碳绿色城市自治条例”
里面当中搭配另一个市政府的办法叫做
" 桃园市公寓大厦共用设施维护修缮补助办法 "
这里面要善用 不管是节能灯具还是市民卡门禁管制
可根据社区规模之区分 管理负责人可根据汰换所花的金额1/2
最高补助上限20、15、10、5万元
这些上述的资讯都是最基本的社区管理灯具汰换基本功夫
2.台电 表灯/契约容量/时间/非时间电价的调整
太多太多的建商都用全部机电设备同时启动满载上限的方式
去跟台电申请最高的契约容量
造成社区在正常运作的时候
最高需量远远不及建商当初申请的契约容量
而造成多花了不少的"基本电费"贡献给台电
我在青埔看过起码7-8个大楼的社区管委会 管委会很多委员不懂这个
这7-8个社区大楼建商当初申请社区大公用电契约容量我看过大多61KW
但是我跟台电调资料后发现
这些7-8个大楼每个月的大公用电最高需量平均落在12KW~20KW
换句话说这些社区大楼每个月至少多花了快6XXX-8XXX的$$贡献给台湾电力公司
有些搞不清楚状况的物业公司或住户或建商 还会跟管委会洗脑
说啥以后入住户住变多了 那最高需量也会上升 所以不建议调降契约容量
然后还语带恐吓说这样到时候会害社区多缴了超约费
我每次听到有人讲这种话我就非常火大
这就是没常识在讲的话
很多人没搞清楚最高需量的意思是什么
原则上这个跟入住户多寡关系并不是非常的大
因为最高需量看的并不是用电度数而是看短时间的最大负载
甚至还发生入住户少反而最高需量比较高
主因是因为建商努力在修缮公设或者检测初勘公设 所以很多负载开启
等到公设点移交之后 社区正常运转
这时候就算入住户比以前多很多 也会常发生最高需量反而还比以前初期还低
在来就是时间电价跟非时间电价的调整
这要看社区的整体入住户的整体行为
此时就需要借助物管公司回报而做的big data统计与分析
所以从是社区管理如过用心下去做 才是真正掌握真正自住户状况跟行为的资讯
拿点灯率来做文章其实是非常不专业的做法
也牵涉到建商是否因为已修缮差不多而工务所退场
甚至社区大规模装潢期与否也会牵涉到时间电价与非时间电价的调整
主因是平日大多是建商在修缮公设
如果是社区大规模装潢期 那也是平日耗电会较高
因为太多各户装潢工班(木工 油漆 玻璃 水电 泥做 家具搬运 ...)都在平日施作
绝大多数社区住户规约或管委会的管理办法当中 假日通常会禁止施工
但是如果社区稳定下来 因为很多社区白天住户都在上班
变成假日才会有访客跟亲友或进出比较频繁
所以以上三个阶段如果善用big data的分析之后
就能调整最佳的时间或非时间电价来省掉电费
3.住户规约或管理办法对于社区电力时控表的规范与调整
这就回归到社区管理的一环了
例如规范冷暖气几度到几度才能自动开启或关闭 这是最最最基本的
然后就是大楼外墙面的灯光时间切换控制
我知道有些建商会故意default就让LOGO灯亮24hr打响建案
然后有些管委会接手之后也没在管这个
再来就是一些机电设备运转的时间要错开来
还有电梯的电脑智慧连线避免住户一次按两三台电梯浪费电
另外就是根据白天晚上夏季冬季因日照长短造成是内亮度流明长短
而制订出不同月份季节的灯光循环
让瓦特数高的灯不要亮太久
让瓦特数低但是重点区域亮久一点
或者停车场铁卷门在上下班那时段就常开 其余时段在改成有车才开启
至于植栽洒水系统也同样就设定干季或雨季而频率不同
这些只要好好善用 可以同样的效果却可以节省超多电力
4.公电分摊的拆表停表问题
有些投机取巧自以为聪明的投机客(会干这种事情的都是投资客或投机客)
房屋可能打算空屋放个一两年 为了节省电费 就跟台电申请停表
坏心一点的可能也思考到可以顺便逃掉电费单当中的公电分摊
哪怕是大公电分摊还是小公电分摊甚至是大小公电分摊
反正就是蓄意避掉了
这样的后果就是造成真正自住户的屋主得帮这种投机客分摊公共电费
其实这解决方法也很简单
我看过太多太多的社区管委会根本没有在管这一块
然后也碰过太多这类的投机客还理直气壮说: 我停我家的电表干你屁事?
恶劣一点的还会回你: 我又没来社区我就是投资客 我干嘛要分摊公电费
这种状况管委会没有处理就是渎职!!!!!!!!
只要我经手的社区对于这种的case我一定会法办到底
只要好好制定住户规约或区分所有权人会议做好决议
甚至善用公寓大厦管理条例第21条
把这类投机客应分摊的费用用母法来追讨
客气一点的方式就是书面通知 短信通知 对方若不理睬就寄发存证信函
再不理睬就启动法院支付命令
绝大多数在存证信函+多次沟通的阶段时差不多就会乖乖来缴了
当然还是有那种少数Case那就个案讨论处理
另一个方法就是把大小公电通通转由社区管委会来统一支付然后调高管理费
直接收管理费这是最简单的方式
但是也有可能会面临住户的反弹 特别是大小坪数有落差的社区
大坪数的住户肯定不会同意这个法案
我之前一个社区一个月大公电费本来大概接近10万
后来上述的方法只落实1/2就让电费降到六万多
如果上面这些方法能够让住户大会或管委会多数决来启动全面省电执行机制的话
从建商手上到管委会手上半年内 公电费每个月省掉一半并不是难事
想想看一个社区假设公电费本来开销10万之后变成5万
等于每个月省掉五万的支出 一年就帮社区省掉了60万的支出
这笔省掉的金额回馈到社区每个住户身上或者举办活动或增添设备那是多么的好
一个社区最重要的就是社区管理
这才是自住本位最重要的事情
有没有用心去研究 去落实 去推动一个社区的管理让他更极致
这才是真功夫
很多网友写信来问我青埔特区的事情
绝大多数都是只有问房价 房屋的"配件"
甚至很多人还以为我是仲介/建商/投资客....
我都只能苦笑
其实社区管理真的很重要 也是一门学问
可惜大多数人甚至大多数管委会的委员都没有去用心 去实践....
原发问的网友可以把电费单email给我
可以的话把预定买卖契约束关于交屋 代管 水电 那几条给我看一下
然后如果管委会成立 把住户规约跟贵社区的管理办法让我了解一下
我看能不能给您一些实质让你降电费的建议
当然如果还是建商代管期那就没辙了 建商通常不会鸟你
如果管委会成立 那也要看管委会委员有没有那个sense或愿意去接纳意见去做