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内文：
张淑晶条款来了 恶房东消保处铲得了？
【文/住展杂志】行政院消保处为健全房屋租赁市场，修订新法想一举荡平租屋市场乱象
。但消保处此次修法是否完备？像“张淑晶”一般的恶房东会因此全面退散吗？到底消保
处修法会终结恶房东、还是新争议的起点……
张淑晶条款来了 恶房东消保处铲得了？
消保处在五月间突然发布新闻稿，宣布已审议通过内政部所研拟的“房屋租赁契约书范本
暨其定型化契约应记载及不得记载事项”，并在六月底公告，预计明年元月实施。
事实上，从去年开始，消保处就数度邀集社会团体与专业人士召开座谈会，会中讨论修法
方向与大致内容。据与会人士转述，最近一次座谈会结束后没多久，消保处就倏然宣布通
过审议，但座谈会上大家原本建议消保处要“开放社会讨论、争取最大共识”后再来修法
，没想到一下子就闯关了。
新法令速通过 房客爽房东痛
虽然审议通过的消息令人愕然，但此次修法目的是为了健全租屋市场，与会人士仍乐观其
成。消保处快刀斩乱麻的作法，可能是避免夜长梦多；一旦开放社会讨论，那可能吵个三
、五年，各界没结论后就胎死腹中，最后白忙一场。
消保处雷厉风行修法获得民意普遍支持，媒体更一面倒的推崇，但实际上却没这么风光，
压力值反而直线往上冲。官员透露，在消息揭露当日和后续几天，疑似来自全国各地包租
公们的抗议电话，一通通不断打进消保处，消保处电话线被打爆，职员个个接到手软。
只是这一切生米已煮成熟饭，包租公抗议归抗议，其实也只能在电话中怒骂泄恨一番，终
究无法改变结果。
租屋市场纠纷频传，消保处借由修法想杜绝恶房东。（示意图）
租屋市场纠纷频传，消保处借由修法想杜绝恶房东。（示意图）
新租赁范本 必看五重点
到底这次修法改动什么，让包租公为何如此愤恨不平？主要有两大方向改动，第一是“房
屋租赁契约书范本暨其定型化契约应记载及不得记载事项”大幅翻修，增列以下规定：
一、为解决房东超收、不当苛扣及拒不返还押金争议，明定房东所收之押金之数额最高“
不得超过二个月房屋租金之总额”、押金原则上应于租期届满或租赁契约终止，房客交还
房屋时返还。
二、为防止房东不当超收水、电费，并解决相关费用分担方式不公争议，明定房东应载明
租赁期间“水、电费之单价”，并以“勾选”之方式明定相关费用之负担方式。
三、为解决房屋及附属设备毁损该由何人负责修缮争议，明定“房东负责修缮为原则”，
但是损坏系因可归责于房客之事由所造成时，房东即不负修缮义务。
四、为解决租赁一方无预警提前终止租约，造成他方要临时搬家或房屋闲置争议，本案设
计有提前终止租约之选项、应提前通知之期间，“违约时之最高赔偿金额不得超过一个月
租金”。
五、为防范房东利用契约条款，逃漏所得税及其他税赋，明定定型化契约“不得约定房客
不得申报租赁费用支出”、“不得约定房客不得迁入户籍”、“不得约定应由房东负担之
税赋若较出租前增加时，其增加部分由房客负担”之内容或文字。
违反消保法 改善就没事
第二大方向，则是将范本入法。崔妈妈基金会执行长吕秉怡分析，最大的差异，是过去“
房屋租赁契约书范本”仅具参考性，不具法令拘束力，但消保处将范本纳入《消保法》，
具法律效力，虽不溯及既往，但未来违规者若不改善将会面临罚则。
吕秉怡直言，媒体过度渲染房东违反规定最高可罚五十万，其实并不正确。若初次违反规
定，官方会要求房东改善，若不改善才会罚三到十万罚锾；若官方第二度要求房东改善，
房东在期限后仍不改善，才会处以五到五十万罚锾。
消保处科员陈世元解释，此次推行新法的主要目的是“健全租房市场，而非罚款”。初期
消保处会以劝导代替处罚，辅导房东适应新法令，罚款只是不得已的手段，并非房东第一
次违法就立刻开罚。
永胜资产管理执行长徐明达则说，其实此次修订的“应记载及不得记载事项”，民法早已
存在既有规范，只是很多民众不晓得。例如房东若在契约里载明房客不准报税、不准申请
租金补助，实际上是无效的约束，因为私订契约不能逾越国家法令。不过这次修法将重要
规范突显，能让民众对租赁权利有更多的认识，也算是好事一桩。
崔妈妈基金会执行长吕秉怡说，官方稽查能力与地方政府能否配合，攸关新法成败。
崔妈妈基金会执行长吕秉怡说，官方稽查能力与地方政府能否配合，攸关新法成败。
消保法效力 只能管企业？
消保处展现魄力，大刀阔斧翻修“房屋租赁契约书范本暨其定型化契约应记载及不得记载
事项”并将其入法化，但后续却衍生出二大疑虑；若这二大疑虑无法克服，那么“恶房东
退散”恐沦于口号！
第一个疑虑，消保处将“房屋租赁契约书范本”纳入《消保法》中，但《消保法》是规范
“企业经营者”对“消费者”，并非规范“个人”对“消费者”。
徐明达解释，如果是企业经营者类型的房东，像寿险、金控、或是房屋租赁管理公司，他
们把房子出租，就会受到《消保法》规范。但如果是个体户的包租公，就成为管理上的漏
网之鱼。
以实务来看，企业经营者房屋出租量大，通常是签立定型化契约，契约几乎没什么问题，
几乎没有恶房东的情况。恶房东的纠纷多源自于一般个人房东，如果个人房东在《消保法
》管辖之外，那还是难以彻底解决租屋乱象。
定型化契约 个人不适用？
第二个疑虑，与前者有些雷同。“定型化契约”是指“企业经营者为与不特定多数消费者
订立同类契约”之用，个人房东不会受到定型化契约管理。也就是说，如果新法上路实施
后，若个人房东不必和房客签立定型化契约，则无法阻止恶房东“张淑晶”事件再度重演
。
去年消保处有意修法时，就有学者与法律专家提出上述两大疑虑。如果修法只能规管企业
经营者，而管不到纠纷最多的个人房东，那么修法就失去意义。
所谓兵来将挡、水来土淹，消保处深知其中道理，于是见招拆招。据本刊暸解，消保处在
今年五月三十日，向各县市政府地政局发了一个解释函，解释上述两大疑虑。
五月三十日所发的解释函，援引了民国八十五年十月二十一日所发布的解释函，指“消保
法所称之企业经营者，解释上得为公司、合伙或其他型态之团体组织，亦得为独资企业或
个人；其为团体组织者，除为公权力行使机关外，无论其为公营或私营均属之。”
这封解释函的意思，就是“个人”属于企业经营者的一种，也必须受到《消保法》规范。
徐明达认为，消保处将个人扩大解释为企业经营者，以适用新法，虽然立意良善，亦能更
完备的保障租客权益，但还是要注意官方解释与一般民众认知间存在极大落差，这部份若
没好好处理，以后争议就会更多。
永胜资产管理执行长徐明达评估，法官不见得会采取解释函观点，消保处要有因应措施。
永胜资产管理执行长徐明达评估，法官不见得会采取解释函观点，消保处要有因应措施。
若纳入规范 房东难逃税
另外，针对外界质疑“定型化契约”效力不及个人，只能规范企业经营者的部份，解释函
进一步说明：“就出租人端而言，不论其为公司、团体或个人，亦不论出租户数，若反复
实施出租行为，非属偶一为之，并以出租为业者，均可认定为企业经营者，得以‘房屋租
赁契约书范本暨其定型化契约应记载及不得记载事项’加以规范。”
上段话的重点，就是说个人房东出租房子，也应适用定型化契约。但这又产生另一个问题
，解释函中所谓“反复实施出租行为，非属偶一为之，并以出租为业者”文字规范太过笼
统，到底怎样才算“反复出租”、“偶一为之”？什么又叫“以出租为业”？
“反复实施出租行为，非属偶一为之，并以出租为业者”这段话相当重要，如果个人房东
符合这个状况，以后签定租屋契约就必须用定型化契约，也就代表要乖乖缴税，没办法再
逃漏税。
一位不具名的检察官表示，“反复实施出租行为，非属偶一为之，并以出租为业者”这段
话并不是精确的法律用语，解释空间可以很宽松、也可以很狭隘。
举例来说，若甲房东名下有一间家庭式房子，共有四间房间，若四间房间在同年内不同时
间点租给四个房客、签立四份租约，就符合“反复实施出租行为”。然而，如果四间房间
在同一时间点、与四位房客合签同一份契约，租期约定一年、甚至二年或三年，这样较偏
向“偶一为之”，似乎能避开定型化契约规范。
订出新标准 却也没标准？
检察官进一步表示，这项规定中的“并以出租为业者”，这句话可能会出现另一个漏洞。
由于是用“并”字，而不是用“或”，所以要符合前述“反复实施出租行为，非属偶一为
之”，又要符合“以出租为业者”，才适用定型化契约。
此外，“以出租为业”用语也很含糊，这个“业”字是主要职业？还是副业也算？或者通
通都算？如果解释为主要职业，那么房东只要有正当职业，并借口出租房屋行为只是副业
，是否就能规避新法的约束？而不同的裁决单位，因法理见解不同，就会产生歧异答案。
消保处科员陈世元说，这份解释函用语没那么精准，主要是考量到裁决时，能赋予裁决单
位更大的裁量空间，可以视个案作认定。由于个案状况都不一样，如果未来租客或房东有
疑虑，可向各县市地政局、或消保官询问。
徐明达建议，消保处只是发出解释函，并非解释令，解释函内的主张在法律上有很大的解
释空间与认知差异，假如房东不服提出诉讼，法官不一定会采用消保处解释函观点。若房
东胜诉，则解释函效力会受到挑战，消保处宜准备好因应方案。
陈世元回应，法官保有裁量空间，不一定会采用消保处主张。但是，从近年许多判决来看
，法官采用解释函主张的例子越来越多，消保处有信心在法律上站得住脚，也有决心维护
租客、房东两造权益。
消保处解释函说明，个人也可视为企业经营者，应受消保法与定型化契约规范。
消保处解释函说明，个人也可视为企业经营者，应受消保法与定型化契约规范。
打恶房东 关键为何
虽然“房屋租赁契约”已经公告，但吕秉怡点出一个核心问题：“官方是否有足够能力稽
查、地方政府会不会全力配合，是新法能不能成功的关键。”假如地方主管机关怠惰、或
者官方稽查不力，那房东依然故我，恐成为新法推行的绊脚石。
陈世元也坦承官方人力确有不足，但会尽力且确实稽查。首先，消保处已邀集民间租赁公
司、印刷大厂等业者来开会，业者都允诺会配合新法。未来房东到书局买到的契约范本，
应会是合乎新法令规范。
其次，消保处将选定学校、办公商圈等房屋租赁活络的区域，来作重点式稽查，再由点、
线、面一步步拓展，确保新法顺利推行。
徐明达则说，推行新法需要时间发酵，一开始书局仍有旧式范本库存，会等到旧范本卖完
才会进新范本。再者，如果遵照新法，房东就非得缴税不可，所以一定会有不少房东“皮
皮的”，等到被房客检举再说。甚至不排除会出现职业房东被“罚不怕”的状况，因为罚
款可能比缴的税还少。所以新法要推展到全国各地，还有一段路要努力！
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其他：
现在新法的方向不利房东 以后买房出租成本提高 房客可申报 可入籍 房东负责修缮为
原则
包租公们是会联合怒涨房租 还是干脆不租了?