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作者住展房屋网提供 | 住展房屋网 – 2016年9月14日 上午8:00
【文/住展杂志】为了突破景气闷锅，近来不少地区都出现破盘个案，让民众终于盼到了
捡便宜的机会！但在‘正义价’喊得震天嘎响的背后，消费者可能非但没有省到钱，反而
还因追求低价葬送了住宅品质……
由于经济不振、税负飙涨，压缩民众对房价的负担能力，加上政府对于救市议题一再冷处
理，以致市场预期价格将持续盘整，消费者购屋也秉持‘追低不追高’原则，唯有房价低
于区域行情的个案能开出红盘，使得近来各地浮现不少价格超杀的破盘新案，让苦等房价
修正的民众终能一偿买房夙愿。
俗物呒好货？低价案捡好康 当心跳坑！
低价是王道？ 陷阱不少
然而消费者一股脑儿的追求低价，难免失去理性判断的理智。试想在土地、营造与赋税成
本仍高高在上的背景之下，业者如何才能创造符合市场需求的低价个案呢？为了维持获利
，业者在建案的规划设计，乃至营造过程中，想必得有所取舍，而这般取舍可能折损住宅
品质，消费者不可不慎。
人力精省 施工难精致
土地取得成本的高低，决定权在地主而非建商，使得业者只能从其他方面压低开销；占比
甚高的人事成本，自然是业者控制支出的重点之一。‘以最精简的人力激发最大产能’为
Cost Down的不二法门，由于建筑工人大多以日薪计，因此低价个案多半聘请最少的工班
，搭配赶工压缩工期，以节省人事耗费。
不过以下限人力紧锣密鼓地赶工，难以要求工程品质，于是建案交屋后，常衍生漏水、设
备阙漏、建材不牢靠等纠纷，有些个案甚至等不到交屋，问题就一箩筐地冒出；更无奈的
是，施工细腻度左右住宅良窳，一旦树头没顾好，后续无论花多少心力改善，成效都事倍
功半，大大减损未来转手的市场性。
建材从简 品质差很大
除了人力成本，低价案对于建材同样采取能省则省的态度，品质只求堪用不求细致，以达
压低单价的目标。说来这也无可厚非，毕竟一分钱一分货，消费者花少少的钱，自然无法
强求物超所值。
唯需注意的是，部分建案为了营造物美价廉的观感，最初声称建材都是高级厂牌，但合约
却附带“若停产或缺货以同等级建材替代”之类但书，再以此为由，将原始建材更换为低
价品项鱼目混珠。
有鉴于此，住展杂志建议，民众购屋时可向业者索取建材表有些业者可能不愿提供，这时
应提高警戒，再自行循管道了解建材等级与成本，以免稍不注意，落入狸猫换太子的陷阱
之中。
低价案常以低廉建材压低成本，建议向业者索取建材表审阅。
灌公设、车位 假性低价
民众购买低价案，无非是为了省荷包，殊不知有些低价案只是透过‘数字游戏’制造低单
价假象，消费者实际购屋总价并没有比较精省，搞不好还更贵！这种数字游戏，最常透过
‘车位’及‘公设比’加以操作。多数购屋者通常只在意房屋价格，甚少留意车位行情，
部分建案就抓住消费者对车位的疏忽，将房屋降价的金额转嫁到车位上。
举例来说，甲地房屋行情为四○万／坪、车位行情一个一○○万，建案将三十坪户别以三
十八万／坪‘让利’廉售，再把车位价格拉高到一百七十二万，表面上看来，房价只须行
情九五折，但若将车位超出行情的七十二万回算到房价上，房屋单价实为四○‧四万，比
行情还贵了○‧四万／坪。
此外，在销售话术上将车位坪数灌入总坪数当中，也是假性低价常见的手法。比方说，要
价四○万／坪的三十坪房屋总价一二○○万，再带一个十坪车位价值八○万计，部分销售
人员会直接以四十坪除以总价，营造出单价仅三十二万的假象，让消费者误以为捡到便宜
。
调高公设比亦是业者的手段之一，尽可能将能包进公设计算的所有楼地板面积塞入权状坪
数中，透过增加‘分母’拉低平均单价，消费者需换算实坪后，才会惊觉根本没有捞到好
处。因此以上述手法创造出来的破盘价，说穿了，不过是业者重缔造出的幻觉罢了！
格局规划差 自住欠佳
虽说低价案标榜让利，但仍得确保利润达一定水平，故建商有时在有限空间中扩增销售户
数，导致单一楼层电梯户数比过于悬殊，住户光等电梯都得消磨好一段时间，不用多久，
就心生换屋的念头。
况且在销售户数极大化的过程中，部分户别的采光难免遭牺牲，使其存在暗房、卫浴无对
外窗、客厅无自然光等问题；加以低价案购屋门槛低，住户背景可能较为复杂，因此这类
格局差、户数多的低价案，对以长期自住为目的的消费者而言，恐怕并非友善的居住环境
。
非合法住宅 挑战法纪
还有一种低价案价低的缘故，是因为它根本不是住宅！与住宅用地相较，工业用地地价低
廉许多，吸引不少业者购地推案，建案价格也因土地成本便宜而比一般个案划算。
可是工业用地依法不能做住宅使用，建案多半是以‘厂房’、‘一般事务所’等名目起造
，民众购买这类非住宅名目产品，得承担未来政府裁罚的风险，且欲向业者求偿时，若无
法举证业者蓄意隐瞒相关资讯，通常会遭对方以‘住户擅自作住宅使用’为由打回票，消
费权益较无保障。
有些低价案产品并非住宅，消费者作住宅用恐有违规之虞。资料照片
促销花招多 暗藏玄机
在低价厮杀之外，建案促销方案仍不断推陈出新，且标语一个比一个耸动，但诉求背后是
否当真让利？消费者有如丈二金刚摸不著头脑，本文接下来为您一一拆解！
N年住免费 仅利息补贴
总说天下没有白吃的午餐，岂料近来竟有个案打出‘前两年住免费’口号，让人眼睛不免
为之一亮。但据住展了解，该方案只是将最终购屋总价减去两年房贷宽限期的利息支出，
并非真的让消费者白住两年。
上述手法其实与先前常见的‘N年免管理费购屋总价扣除数年管理费总额’、‘包租N年保
证投报购屋总价扣除数年租金总额’等作法类似，都是以小博大的促销手段。
仔细想想，一般住宅每年房贷利息／租金／管理费支出，充其量也才十来万，对动辄数百
万、上千万的房地产来说只占零头，对业者来说一点都不吃亏；更大的可能是，业者早将
这些表面上少赚的钱灌在成交总价内，消费者压根空欢喜一场。
建案标榜住免费，其实只是补助两年宽限期利息。
买一送一 不是送房子
与住免费同样看似杀很大的，还有购屋‘买一送一’的高招。消费者乍看之下的第一反应
，想必会认为广告内容是买一间房子送一间房子；可是走进案场才发现，业者所谓的‘送
一’，指的是送一套装潢，与坊间普遍的‘买屋送装潢’方案无异。
虽然打出该诉求建案并没有真的送房子，不过住展市调发现，市面上还真有买房子送房子
‘买别墅送大楼’、‘买房子送实品屋’的销售手法，但与各式加码送装潢／家电／礼券
／车位等模式雷同，业者早就将赠品价格纳入总价考量中，到头来所有好康，还不都是消
费者自己花钱买来的！
买贵原价买回 跟自己比
就算减价、送赠品都是假的，具比较性质的‘买贵原价买回／退差价’诉求应该假不了吧
？非也！原来祭出此方案的建案，房价对照组并非其他个案，而仅限本身同楼层户别相互
比较。
至于同楼层户别要卖多少钱，也是业者说了算，换言之，球员、球证、裁判都是业者自己
，又怎会让买贵的情况发生呢？因此这般诉求，只是想借由特殊话题吸引目光，并无实质
让利意图。
房价有洋葱 地段大不同
近来有不少区域低价案，都高举‘正义价’、‘洋葱价’揽客，或是以‘某某地N折’凸
显自己的经济实惠，然而座落地段不一样，那怕只是咫尺之遥，它的价值就是不一样。
举例来说，相距不到两公里的信义计划区与福德街一带，虽然同属北市信义区，但后者不
论市容质感、交通机能都不比前者，房价当然无法望其项背，因此在两地条件悬殊的情况
下，将高、低价地段房价随意类比并不客观，建议消费者购屋前亲自走访建案基地，深入
观察当地各方面优劣，才不会错估其地段价值。
降多少你决定 设自备款门槛
上述各项优惠方案，都由建商把持主导权，民众只能选择要或不要，唯独‘降多少你决定
’的口号，将主控权交到消费者手上，看来似乎真的对消费者有利。但业者怎会甘愿让自
己屈居弱势？可想而知，该标语的内涵必定另有蹊跷。
细究发现，该手法指的是：根据买家自备款多寡来衡量议价空间，自备款高者，议价空间
较大；反之，则提供公司贷补足资金缺口，但议价空间较小。事实上，建案的议价空间多
大，只有业者知道，消费者实无从得知业者是否真有按照自备款多寡给予折扣，所以话依
然都是业者在讲。
再说，自备款不足的消费者，虽可借由公司贷一圆购屋梦，但公司贷期限多半仅三、五年
，也就是说，在购屋初期，消费者得同时偿还银行房贷与建设公司贷，还款压力相当庞大
，呼吁民众应量力而为。
‘降多少你决定’噱头十足，但议价空间得视消费者自备款而定。
理性购屋 以免因小失大
虽然并非所有破盘个案、促销方案的背后都藏有陷阱，但小心驶得万年船，否则轻则买贵
懊悔，重则住宅品质堪忧。因此奉劝消费者购屋时务必保持理性、审慎评估，莫因一时低
价花招冲昏头，冲动下决定，才能确保自己在购屋置产的道路上平步青云。
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其他：文中提到不少建商手法，值得购屋者仔细研究参考