※ 引述《apege520 (apege)》之铭言：
: 提供一下历年新开工住宅数据
: 一般开工后1~3年完工
: 宅数 每宅平均坪数
: 98年 2009 46,891 61
: 99年 2010 62,216 58
: 100年 2011 71,954 60
: 101年 2012 83,619 59
: 102年 2013 95,519 58
: 103年 2014 105,362 55
: 104年 2015 84,032 52
: 105年 2016(1~6月)36,490 52
: 每年大约有新开工住宅量5~10%的工业宅没计入
: 历年使用执照数据
: 宅数 每宅平均坪数
: 85年 1996 152205 43
: 86年 1997 113142 43
: 87年 1998 97849 46
: 88年 1999 85233 52
: 89年 2000 62273 55
: 90年 2001 49177 56
: 91年 2002 45131 57
: 92年 2003 57589 56
: 98年 2009 75870 54
: 99年 2010 71875 56
: 100年 2011 71565 56
: 101年 2012 80653 59
: 102年 2013 86438 59
: 103年 2014 91883 60
: 104年 2015 99422 58
: 105年 2016(1~6月)45377 55
: ※ 引述《chenyens (布雷帝)》之铭言：
: : 内文：
: : 受到整体市况不佳，今年来新开工住宅量锐减，根据内政部统计资料显示，全台上半年新
: : 开工宅数共3万6490户，相较去年同期4万3622户，减少约16.3%。
: : 观察六都住宅开工状况，包括台北、新北、台中及高雄皆出现17.7%至38.7%的降幅，又以
: : 台中减少38.7%最多。不过桃园新开工量却逆势成长，从去年5514宅增至6964户，年增
: : 26.3%；台南则与去年持平，维持在3800宅左右。
: : 台经院副研究员刘佩真认为，虽然政府房市政策趋向松绑，不过在税负、经济表现、买卖
: : 双方对价格的认知、供需调整仍未达平衡等问题缠绕下，估近1、2年建商新案开工速度仍
: : 将趋缓。
: : 全国不动产中坜龙冈加盟店店长李欣政指出，在2015年7月施行都市计画容积总量管控上
: : 限前，造成桃园许多建商大量抢照，而建筑法规规定，建照取得后，期限6个月内要申报
: : 开工，最多可以展延一次，以3个月为限，推估是造成桃园上半年开工量大增的原因。（
: : 陈世峰／台北报导）
: : 连结：
: : http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20160823/934383
: : 其他：
: : 桃园最近新屋供给越来越多
: : 供给增加太多相对会影响价格
: : 反而对建商.......
我本来认为 少子化要在十年过后才会发生效用
因为现在刚性需求还没往下掉 持有税改革还没开始 没把空屋逼出来
社会住宅也没有开始分掉居住市场
然而最近看了几个数据我突然觉得事情好像有点严重
第一是 新增房屋 上面已经有写了 几乎是平均八万栋在盖
一户以坪数至少2人吧
也就是每年新屋就可以容纳16万
六年就近百万
再来 有个因子我之前没考虑过
其实人口结构有个迷思
那就是 你出生人口几乎 影响使用坪数小
相比 你要观察刚性需求 不用用出生人口 用结婚对数即可
而死亡部分则是问题严重的地方
老人每两人平均有一间房应该合理吧(自有率约八成 加上有人不只一户)
如此现在每年虽然出生死亡差不多 但婴儿不一定会增加住房需求
而一年约二十万死亡人数 一年就有十万户可以继承
比新屋盖的还多 这是我之前忽略的盲点
当然现在很多人还是摆在那 但是持有税上升 而共有也纳入户数计算时
则这波遗产潮有机会释出
接着看一下需求
而就算最强刚性需求 近年约14 15万对
最终扣掉两成终生不买房 买不起的
大约12万对需求
而现在新成屋加上可继承的房子
约18万户每年
也就是每年多了50%得供给
当然要说遗产都在中南部 确实有可能
但毕竟这不是超额供给一点点
最后就是 哪里都是供过于求
而 结婚对数 没下降就不错了 近年趋势是下降
现在还撑著 就只是建商库存一直存著而已
迟早还是会成为供给
结论:
1. 新屋供给比想像中的多 近年平均八万 一户两人就好 六年近百万人
你说不一定全部卖掉 但迟早要卖掉吧 不然养蚊子? 所以迟早会释出到市场
2. 人口结构问题早就已经浮现
我觉得不该看 总人口数 应该看 结婚对数VS死亡人数 比较准
现在一年结婚14 5万对 实际有买意愿和能力的约12万对
但是死亡人数约20万 平均两人有一间约释出10万间
几乎就可以补起来
更遑论每年新屋
纵何以上 所谓结婚的刚性需求现在早就已经敌不过遗产+新屋
而且这是一个存量概念 一年超额供给六万户这样增加
两年超额供给的量 其实就等于政府承诺要盖的社会住宅12万栋
你说有人会要搬家换屋什么的 但同时他也会把旧房屋释出 所以不予计算
不过当然 屋主比较不即 想成家的人比较急 在议价上或许有机会逆转
但是供需来看 基于出生人数不能反映房屋需求(结婚对数才行)
而在台湾高持有率 尤其是老一辈人的情况
每年供给数量已经相当可观
就算短期而言 也已经供过于求
那你说 过去还不是涨
但要知道 过去买房动机 6成都是和投资有关
在现在要课到45的情况下 这6成几乎蒸发
过去其实需求大于供给 是建筑在 投机买盘让需求double
才会需求过剩 导致价格追捧
现在回归自住
实在看不懂 这样每年超额供给50%房子要怎么去化...
所以我觉得 供需失衡已经发生 连最后一波却不确定会有都不敢说
因为供过于求太多