老大楼真的是很难解的问题~
先从历史谈起 RC是二次世界大战后才兴起的建筑工法
而RC的寿命以正常施工不偷工减料为50年
当然这50年的意思不是说50年一到就马上倒塌
因为在设计强度时 都会比乘上系数比预计使用强度还强
不过尽管如此 房屋随着年龄增加
RC只会不断的脆化 结构强度不断的降低
所以很可能60年的房子 遇到普通震度四五级的中地震就会坍塌
二次世界大战结束是1945年
早期的RC一开始是用在商业大楼 住宅还不普遍
所以以国外来说很多商办RC在2000年左右 大量拆除重建或做结构补强
而结构补强的费用跟装修不同 不是粉刷强度就能增加 通常要钻孔打上钢梁
结构补强费用几乎都快跟重建一样 甚至还要更贵
因为通常有历史意义 补强一栋大楼可能就花费"上亿资金"
而商办背后的金主比较有钱 可以做得起结构补强~
做不起的就会整包打包低价卖给其他财团
回来台湾RC用在住宅上要晚个30年左右
所以目前老大楼年龄还在40几年 那在十几年后呢?!
死棋!!!
认真讲因为应该在兴建完成时 管委会应该就要设立重建基金
50年所有曾居住过的人都必须缴交 而透过50年间惊人复利 预先为未来提拨
台湾的现状不要说大楼重建预算 很多连电梯20年更换一部的预算都没有
目前台湾已经发生数起磁砖砸伤人的事件 这只是前兆
都是事情发生了才在跟现在的所有权人讨个几万块
在国外如果被判定危楼 是由政府拆除并将费用寄给所有权人
如果所有权人不愿缴交拆除费 将由政府强制执行 在领薪水时直接扣缴
换句话说花了几百万的房子被拆了 还要额外给政府几十万的钱
因为之前的所有者没缴 就变成最后一手的要买单
但没办法这个就跟继承一样 你买房后就承接了房子所有的权利及义务
所以在买老房子 就要计算结构补强的费用
不要再跟我提国外百年老房还很勇!!!
我已经说明好几次 国外几百年千年房多数是石材兴建且没有地震
(石材的强度最强 但很怕侧向力 RC的侧向力是靠钢筋)
另外都是下重本在维修 剑桥每年花费上亿经费在维修上
跟台湾同样有地震跟台风的日本 其实很多古蹟内部都变成钢筋混凝土了
最著名的两三百年历史的大阪城内部全部换成新的~
结论有土地才是最重要的~
从中古世纪到现在都是 房子倒了就原地重建
国外一般民众大概30~40年就自己重建透天
土地是自己的 在自己花一笔建筑费又有全新的建物
我家附近社区透天就有人才30年就打掉重建 盖了一间新的有电梯的
所以有独立产权面积大的建地永远最保值(不敢说赚钱但绝对保值抗通膨)
至于大楼就只能到40年的时候便宜卖别人呀
运气好20年间 没大地震还可以住个20年 但最后还是要面临拆除
也不太可能有下一手 因为银行肯定不愿意贷款给60~70年的房子
不然你告诉我要怎么解决 要批评问题都很简单~
但真正解决问题策略在哪里??
很早就有人提出防灾型都更 也很早就提出要花钱自主都更 只靠建商速度太慢
台湾长久的问题 政治凌驾专业 跟高铁新三站一样
这是台湾第一次面临到RC老旧大楼的问题 等出了大事后
之后可能就会立法强制提拨大楼重建基金