※ 引述《leron ()》之铭言：
: 其实大家可以思考一下价值是怎么形成的
: 你怎么去判断一个东西有多少价值?
: 你会愿意花多少钱去购买这项东西?
: 通常都是有人的地方才会产生价值
: 因为价值是由大家的潜意识约定俗成所产生的
: 所以人越少的地方价值越低
: 没有人的地方，价值是不存在的
: 房地产其实也是一样
: 因为七十年代出生的人口数是台湾史上最高
: 现在这群人三十岁，为了结婚生子
: 自然就会把房价推升到历史新高
: 但十年之后的人口跌破20万
: 一度只剩人口兴盛时期的三分之一
: 大家觉得价值会产生怎样的变化?
: 其实可以套个更简单的供需法则来看
: 需求量越大的东西，是不是价格就越高?
: 当需求量降低，价格是不是就会下跌
: 所以少子化真的对房价没有影响吗？
: 大家应该都心知肚明吧
其实少子化是多多无法抵御的事实 因为太明显了
而且连带影响多多神主牌结婚刚性需求
没有多多可否认几乎每十年刚性需求就打七折的窘境
所以只能够用供给面去讲
无论是 1. 平均楼地板面积增加 2. 老年人口不死所以房屋不会释出
3. 有钱人不只有一栋 4. 都市化
我觉得就是多多取暖的说法
1. 平均楼地板增加 这个说法没有意义
要看的是空屋率有没有上升
因为现在要讨论的是供给有没有上升这件事情
单位房子住的人变少了 跟市场有多少房子可供给 这是两件事情
现阶段各地空屋比过往高这是确定的 而且每年还在增加
且楼地板面积上升可能是小孩般出去所以过往四人住的房子现在两人住导致的
现在房价这么贵 不能说明大家对坪数的需求比以前大吧
房价上涨 应该能负担的坪数变小吧
我觉得楼地板只是反映过往父母小孩同住变成父母自己住的差别而已
2. 这个是谬误呀 虽然平均年龄上升 但是同样意味着 老年人口增加
当婴儿潮世代到八十几岁时 在怎么老化都不可避免的会死
目前平均寿命增加 只是延缓老年死亡时的继承潮
不是老人寿命变长 房屋永远不会释出
所以只是延缓释出不是不释出
3. 有钱人不只一栋
首先 有钱人要不只一栋 现在早就不只一栋了 但现在刚性需求还没减半却是未爆弹
其次 这也就是 这波房屋税改在改革的地方
给你自用税率砍半都没差
我把自用定义从每人三栋变成每人两栋甚至一栋 或每户三栋
那我想没有有钱人会想付自用五倍的地价税去养房
而且 这波税改主要改革的地方就在这里 空屋一堆 却不租也不卖
这是资源的浪费
空屋十趴好了 国民财富约有十兆卡著养蚊子 这是资源的浪费
所以有钱人有多栋房子 这个问题在kmt时代不是问题
但现在张和花早就看这点不顺眼了
而且诉求也合情合理 持有税一个重要功能就是避免这种资源浪费
所以说有钱人不只有一户的 一来 这件事情早就如此了
二来 这件事情早就被一群学者和现在内政部次长看不顺眼很久了
诉求也合情合理 自用的认定必然变严格
有钱人还会不会如此多屋 应该只会往紧缩方向走吧
毕竟 避免一人多屋 这应该是全世界的共识
未来政策只会往这个方向走
过往其实台湾算是落后放任的 在未来有钱人多栋反而是多多利空
因为未来一定会趋紧的
4. 都市化
这是我唯一认同有机会抵销少子化的说法
但我觉得这种说法缺乏量化分析
第一这个议题看迁出人数就知道 都市迁出明明是负数
好就算说户籍人数不代表实际移入人数
其次 现在人口其实还在增长(也是最后几年) 并不一定是都市化原因
其三 都市化人口增长速率 可否抵销人口减少与刚性需需求下降的因子 我很怀疑
过往都市人口增长 官方数字是非常低的 甚至近年北市还是负成长
但有人会argue很多不报户籍 所以真实多少未知
只是少子化带来的 近乎需求减半 还有空屋率已经很高 而新屋却持续盖
这点几乎是确定的
要用一个不确定的因素说服人可以抵销可预期的不利因素 是不实际的吧
综何以上 要炒房 要解套 要获利了结 最好趁最近十年 看可不可以炒一波
十年以后 房市就是溜滑梯 从供需可以很明显看出
要买房 如果要久住 可以想未来一定会亏钱 只是之后可能有机会有一波反弹
所以妳可能不会亏在最低
所以不想等就等到确定有反弹迹像在进场吧 不过目前是还没就是了
但是我想讲 无论什么讲法
要抵销少子化带来刚性需求减少
以及政策方向往多屋族释出房屋方向走、住宅存量已经偏高而还在持续增加
这种经济本质供需结构性的改变
几乎不可能 还没有看到能说服人的说法
所以短中期内现在是刚性需求最大时间 有机会（仅只有机会）反弹
十年以上看不到房市会好的理由
那为什么要管十年后？ 因为你要自住不会只住十年
很多人又是半数财产以上押在房子上 怎么能不在意
套句某多多名言 这世界上没有纯自住ＸＤ
但忍不住就买吧
不要被一些急着想脱手的话术骗就好