内文：
继承爸妈遗产，竟是台湾房价崩跌的第二刀？
财富大数聚
撰文者台科大数据研究中心
撰文者：Dr. J 2016.05.26 浏览数：3362
房价 崩跌
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图片来源：dreamstime
头重脚轻的人口结构：老人化、少子化。台湾即将预见的两大主要冲击，也是社会普遍认
知的未来重大困境。
在学校上课时，为了让学生更了解问题的核心，最常问学生一个简单的问题：台湾的死亡
率是上升还是下降？
通常学生会直觉地回答：“下降。”
按常理推断，下降这个答案似乎很合理，符合皮凯提在《二十一世纪资本论》中的论述：
法国的死亡率是不断下跌（注一）。学生的答案似乎也没有什么错误；但是，当我把国内
的粗死亡率与死亡人数拉出来看，却发现完全不是这么一回事：
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（注一：皮凯提，二十一世纪资本论，第384-385页。）
死亡率居然会上升，而不是想像中的下降？
原因在于医疗进步，我国民众寿命延长，且因少子化的缘故，形成头重脚轻的人口结构。
可预见的未来，老人占比愈来愈重，但因老人的死亡率较高，所以整体的死亡率不断飙高
。
皮凯提在《二十一世纪资本论》中提到一段话：“在某个新生世代规模打对折的国家（每
对配偶只生一个小孩），死亡率乃至财产继承流量都会提升到史无继承的水准。”总出生
率是1%的国家不多，我国正是其中之一。
皮凯提为何要谈论这一段话呢？
主要是在讲“继承流量”的概念，作为讨论贫富不均的一个环节；换言之，依据皮凯提的
说法，我国未来的继承流量会提升到史无前例的水准，而这一个现象也将造成社会贫富不
均的状况（注二）。
除了贫富不均外，财富继承增加，代表不动产价格也会随之崩跌。
（注二：皮凯提，二十一世纪资本论，第382页。）
少数人等著领取大笔遗产！
近几年来，有一些知名企业家纷纷离开人间，像是王永庆（民国6-97年）、张荣发（民国
16-105年）、高清愿（民国18-105年）等知名人士辞世，其中王永庆、张荣发先生的下一
代上演遗产争夺战的戏码，让人不胜唏嘘。
目前我国男女的平均寿命是80岁，让我们这样子想像，大约25年次上下出生的长辈，在
105年前后的几年将回归乐土，继承问题于焉发生。
25年次出生的长辈有多少人呢？
因为当时正值战乱，即便出生下来，存活的机率也不高，从可以找到的数据来看，37年的
出生人口约计26万，所以25年次的出生人口不多。但有一个数字影响很大，38年撤迁来台
，据称有200万军民撤迁台湾，这一批来台人士有多少万人是20年次左右出生，尚难有较
为精确的数字。只是无论是有多少人，因为战乱背景，推估名下财产不多，所以“继承流
量”并不大（注三）。
从下图可以发现，从37年之后，出生人口快速上升，到了44年，已经突破了40万人。民国
44年至54年，是出生人口的第一高峰，接着稍有下滑，稍微降到30几万（都在35万以上）
，在民国65年至71年第二次重新回到40万以上，是第二个高峰。然后就陆续下滑，到目前
只剩下20万人口上下。
民国25至54年的30年，因为出生人口快速上升，经过了80年，也代表从现在开始起算的30
年，死亡人口应该会逐年上升。加上生育率会随着经济成长而逐年下降，具有下列三种特
征：
（1） 死亡人口逐年增加
（2） 死亡时，被继承财产应该也是成长
（3） 继承人数却是愈来愈少
举个例子比较好了解：假设有100个人，民国25年生，在105年死亡，留有35间房子，生了
200位子女，平均每人分到0.17间房子；到了民国45年，假设有200人，在125年死亡，留
有100间房子，生了240人，平均每人分到0.42间房子。
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（注三：早年农业时代，所生子女众多，平均下来，每一名子女继承的财产数量应该不高
。）
所以20年后的继承流量，有可能高达3倍，而每人继承的单位量，则大约是2.5倍（注四）
。如同皮凯提所言：“财产继承权有可能在二十一世纪再次扮演重要角色，足堪比拟它在
过去的地位。”（注五）
（注四：此一部分并没有明确的数据，请读者当作举例参考之用。）
（注五：皮凯提，二十一世纪资本论，第373页。）
继承赠与的数量大增！
如果你继承了一间房子，而且在你上班附近，这时候会不会影响你购屋的欲望呢？很多老
一辈的人，早就替下一代想好了，胼手胝足一辈子，买了好几间房子，只是要留给下一代
。姑且不论下一代会不会太安逸的问题，至少在某种程度上因为继承而影响购买不动产的
意愿，应该是可能存在。
为了探究继承的影响，从内政部不动产资讯平台中的“住宅移转笔数依登记原因区分”资
料，目前资料只有从98年第1季至104年第3季（注六）。先来看一下104年第1季至第3季的
数字，“住宅移转总笔数（笔）”为181,955笔，其结构如下：
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（注六：因为104年少了第4季，而第4季因为税制的改变，数字上会有大幅度地变动，故
本文讨论资料的范围仅至103年。）
上图中，可以发现104年第1季至第3季中，赠与以及继承的比率合计高达22.86%，不可谓
不高。接着来看看98年至103年整年度的数字，了解各个主要项目的趋势，如下列表：
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单从数字上来看，第一次登记与买卖的总数大幅度减少，而赠与及继承的数字则提高不少
，比率更是快要达到20%。如果以图表来呈现应该会更清楚，下图会发现第一次登记与买
卖总计数量在降低，而且所占比率也有下滑趋势：
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反之，赠与及继承之数量与比率则呈现上扬之趋势，如下图。之所以将赠与及继承一同计
算，主要是因为在探讨“继承流量”的时候，财富从上一代移转到下一代，除了继承之外
，还有赠与。如同皮凯提书中所述“透过赠与移转资本，几乎跟透过继承移转资本一样重
要。”（注七）
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（注七：皮凯提，二十一世纪资本论，第387页。）
结论：不动产价格少1/3应该是刚刚好！
搭配上一篇文章《不动产只涨不跌吗？》，两篇文章的论点，均是以“供需法则”为核心
，前者从27至41岁初次购屋人口切入，后者则是从继承量将逐年升高，需求将会大幅度减
少。
当然，房价的因素很多，既然谈到供需，未来政府当然可以采取引进外资、陆资的策略或
是都市更新，提高需求量，但台湾真的有吸引力吗？民进党政府上台，真的愿意让陆资肆
无忌惮地炒房炒地吗？
其次，还有一个潜在的房价影响因素，如果经济不景气、房地产下跌，政府可能会采行货
币宽松政策，像是这几年来世界各国采用的印钞票，美国、欧盟、日本不断地量化宽松，
搞得世界金融大乱，“负利率”的怪异现象都快变成常态了。
我国经济体的规模很小，如果印了钞票，虽然表面上可以让资产价格再次上扬，但别忘了
邻近国家的日本，首相安倍晋三大幅度印钞让货币贬值，美元兑换日币从大约70一路狂泻
到125；股票虽然暴涨到20,000点，资产价格也稍有起色，似乎经济回春了，但我担心恐
怕不是回春，而是回光返照。
最近，日币又回到了105左右，是否会继续往上升值，攸关安倍晋三财政政策是否失败，
大家都很引颈期待啊！我国与日本很相似，都是严重老化的国家，不应该采取这么激进的
政策，如同在老人身上打安非他命，突然有精神，但药效过了，可能离开人世的速度更快
。
综上，单纯从供需法则上来看，不动产之价格在未来的数十年都难有起色，创造需求、货
币政策是未来不动产价格的其他重要因素，这些不确定的因素是否会出现，只能等著时间
慢慢验证。
连结：
http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000062620
其他：心得必须在这 并超过二十字 否则视为无效新闻
各种迹象一再地显示 但有人却刻意视而不见
这就是装睡的人叫不醒...
而近年成交量低迷 很可能就是长辈们已经先置产起来
再转移过继承给现在的成家子女 也就不用再烦恼买房
自然也降低了因婚生需要购置房产的"刚性需求"
而有远见的高手大概几年前就已经看到 早就获利了结出脱了
剩下套满手的还在版上 跟空空及看热闹的争论、推酸文
不如好好想想该怎么跑赢其他投资客吧！
看看几个最知名、以前常出没在板上的投资客
近来已经不常出现了 讲白点 人家就是跑在你前面啦
与其浪费时间在板上 早就开始布局跟处理自己的物件了
留下你们再帮晚来的投资客洗脑 好拖延他们处理的时间
自己的部分才能先解决
好好想想吧!!