其实Joe这篇文章部份推论过程是有问题的，所以房市没崩盘。
他认为2011年后，会因为升息而使房价崩盘。
当然现在我们知道这没发生，主因是通膨没走高，也就没必要升息。
所以房价是以缓跌的方式进行。
少子化的议题大多被聚焦在人口减少，
但少子化可能造成的经济衰退和通货紧缩却少有人关注。
而通缩是房地产的另一个大敌，
在讨论房市时，不可能跳过通缩的可能性而不讨论。
在讨论房地产走势之前，先了解过去房地产为什么会上涨。
房地产在台湾之所以是好的置产标的，我认为有四大因素。
主要是人口红利、经济增长、资金管制、和长线利率走低。
首先，自然是人口红利，没有住房需求，自然没有投资需求。
再来是全球化发展，使台湾进入全球产业链的一部份，
不断的产业升级，使台湾累积不少财富。
再者，台湾作为出口国，政府倾向压低双利和禁止资金外流。
实施的结果就是，国内资金过剩，实体资产价格过高。
而在1980年代股市蓬勃发展之前，房地产自然是首选。
当所有的钱只有少数投资管道可选，房地产自然大涨。
最后是从1980年以来，全球利率不断走低。
当利率走低时，资产价格自然会上涨。
这是以前的状况，可是现在呢？
人口红利没有了，红色供应链袭来
前二者的结果，则是导向经济疲弱不振。
没有人口红利的国家，经济通常都往下，
即使这几年台湾一直增加外劳也没用。
而利率走势已经到达极限了，要再走更低也很难。
即使现在的负利率也不能无限往下，
负利率过低的话，存户是会把钱领出来放保管箱的。
剩下的关键因素就是，经济衰退会不会导致通货紧缩呢？
这要看国际的通膨程度和进口产品占台湾消费的比例。
未来国际的通膨程度，可从产品的供给和需求来看。
先看供给，从2000年开始的原物料行情，
使各国竞相提高原物料的产能，造成现在全球供给过剩的情况。
而需求端，全球许多已开发国都有少子化的现象，
造成人口中消费力高的壮年人口比例逐渐减少。
供给过剩加上消费力道减弱，未来10~20年通膨上升的可能性低。
当全球低通膨时，经济差的台湾也不太可能高通膨。
至于台湾会不会像巴西那样，因为短期货币大贬而高通膨呢？
这机率是蛮低的。
巴西的产业大多以低阶的原物料为主，产品同质性太高，
所以当产能过剩时，价格跌幅超大。
而台湾产业相对巴西较高阶，分布也较广。
货币竞争力自然比产业单一化的原物料国家好。
因此当美元走强时，台币贬的比原物料国家少。
未来即使台币贬值，只要贬得比原物料国家少，
进口商品价格就不会上涨，这样进口商品就不会造成通膨。
因此，结论是台湾未来走向通缩的机率大一些。
回到房地产上面，通缩是房地产的大敌，
毕竟房地产的主要诉求就是抗通膨。
当通膨高于利率时，开杠杆去买房地产，就是用现在的钱去买房，
未来用相对现在比较没价值的钱去还房贷。
当通缩时，钱的购买力变大，这时候借钱买房就相对不利，
因为你是在用现在较没价值的钱去换资产，
而在未来用比较有价值的钱还债。
想一想，你觉得置产客还会想把资产放在房地产吗？
下图是日本自1990年代以来的通膨率，
基本上2000年以后大多都是负的。
大家也知道日本房地产在那段时间的死样子，

所以当台湾房市上涨的主要因素都失去时，
你确定房地产还会涨吗？
至于有人说，日本房地产是因为被高税率打挂的，和少子化没关系。
高税率在实施时，对房价的影响是一次性，市场会以新规则评估房价。
不然当安倍上台发动QQE后，日本房价本币计价就不可能会涨，
毕竟日本高税率，也没降低。
有人会说可以开放投资移民或技术移民，
先说投资移民，会想来台湾住的，大概只有华人，这以中国为大宗。
但是民进党主政，中国政府会想资助民进党政府吗？
而技术移民一样没效，因为台湾中高阶薪水太低，有能力的不想来。
而低阶的人力移来则根本没效，这几年外劳进那么多，
也没能抵挡经济走弱。
补充说明台湾印钞票对通缩的影响：
很多人说QE就能脱离通缩，不知道有没有看过相关例子，
以日本为例，日本从2001年3月就做过QE了，
当时大概印3千亿美元，结果也是没有脱离通缩。
安倍上台后，印的更夸张，结果呢？
今年3月份CPI -0.1%，核心CPI -0.3%。

在量化宽松几年之后，结果又回到原点，
要再宽松吗？日本还有多少公债可以买。
剩下的就是开大绝，直接印钞票给民众。
问题是，印太少，大家也只是先存下来留着以后用。
印过头，会不会又是4万换1元的游戏重演？

推最后一段，真的没人要来，一堆要走，连小弟我年薪在台湾90-100都计画三年内去日本当台劳，看能不能拼到年薪750万日币

推这篇 房地产剩都会区有价投资

都会区一样跑不了 一样跌的

稳定经济发展 政府应想办法维持适度通澎

外再条件环境不配合时政府想也常常做不到

同感 日本当时也一定想救 但当趋势来了想挡没这么简单

日本想救又不肯放弃一些东西，才搞砸。

有时候想想台湾当一靠大量移入 造成人口红利大增带来之

在房版讲通缩会有人说你想太多 我之前试过好几次了

扯都市化的颇呵~ 人口减少迟早会减少到都市

感谢分享

长期低通膨比较可能。虽然是靠印钞与低利宽松。

不过日本也算很奇葩的经济体，他现在还是重要的避险货币，但是国内资产流动就是摊在那

塑造没有通缩的假象。

少子化 除非大量印钞 不然涨不上去了唯一会涨的情况就是一直大量印钞

大量印钞也涨不上去 会变增加一堆鬼城

就怕不印不行，各国都骂印钞贬值不负责任。轮到自己QE时就理所当然一直印....然后你QE影响到我的竞争力，我也要QE...跟圣火接力一样，美国没印了，但圣火继续接棒他国

如果大量印钞票还会通缩那太棒啦

全球轮流巡回，几年后最后搞不好又传回美国

印钞，但是拿到钞票的只想投资不想消费，问题依旧在那

就不用缴税 更不用什么年金改革 要用多少印多少 反正不会通膨嘛

问题在那又怎样？ 能暂离通缩就算吃药有效。

印很多钞票到市场上 购买力不减反增 那不印是棒槌

不敢不印是因为要是自己家的货币升值，那这些外销的产业

QE却变通缩这问题我想超久的还是没答案 大概要货币崩溃了吧

各国央行会说那就是QE印太少，需要QE2,QE3,QE99

我觉得 印钞票也会通缩放长远来看 是一种极短暂的现象

反而还不起贷款XD 但是印了就是宣告借钱的人要多等几年才

只要不是一次印到QE99....货币就不会崩盘。

否则世界大同已经达成 大家不用工作 印钞票来发就好

会收到相等的报酬率

父母年轻时以前1块美金就是大钱了

"下一波全球货币大崩溃"倒是有提到可能会有新货币制度

所以真的印钞票其实心疼的会是大资产家拉，Q越多要买的资产越多，但是投报率降更多

终结美元的霸权时代 但是没有哪一个经济体出的来

每个时代的投报率看利率就知道，能赚才会去借来投资

要当经济霸权就是要把过剩的产品吞下去捏，以前中国这么被看就是大家真的觉得中国每个人都可以人手一罐可口可乐了哪知道中国还要自己加入生产过剩行列

现在是信用货币，信用是以美国的外星水准全球武力在支撑没有能取代美元的东西，就算有，也是下一个信用货币结果新货币还是无法摆脱印钞循环的宿命。

这很难讲，以前人口流动性低，现在不一样了，美国白人也是生育率下降人口缩减，但是吸收华裔、印度裔移民，再加上黑人人口也成长，台湾过多的存款用来给劳力高薪，吸引高薪人才，建立创业天堂搞研发搞创新并不难，只是台湾的资本家不愿意XDD。还有如果台湾并入中国立马变成人口成长国了，上述说的完全不用担心，还倒过来发展XDDD，当然希望台湾不会被统一，但老实说台湾经济烂到一个地步时，很可能先被经济统一再来政治统一

中国早已确定和台湾同时人口步入衰退，哪来成长中国自己都在担心未富先老，还在开发中国家就跟随已开发国家一起老化，然后人口下滑。

有钱有产业 就能够吸引外来人口

中国也马上要进入人口负债国了

少子化不是不可解

我们有很多钱在房产算不算XD

中国自己都快被一胎化政策给搞到自爆了

你我都看跌，是因为住的角度。但企业主看工业却无法减少

已开发国要人口成长就是学美国，让大量外籍涌入。白人不想生，就让新移民生。代价是社会矛盾。

但是如果学日本 宁愿当个没落贵族（台湾还不太算贵族）排斥外来的人 那就没办法

日本就迟迟无法下决心，因为不像美国开国就是移民天堂

其实最好的解是吸中国的有钱高知识份子过来 不过这前提要中国解体 我想就还是别默认这个好了

美国每年移入人口每年约80~100万人 如果台湾同比例约等

中国人口成长还有待观察，到目前只是成长率下降，人口依然

日本人不会投票给想全面开放移民的政客，宁可保持现状

等于台湾跟者美国这个移民大国方是开放移民 都还不够

中国二胎已开放，但效果很差……因为社会改变。

如果日本现在大量松绑移民条件 什么少子化都不是问题

日本有开国本钱只欠决心 我们开国有多少人会来呢?

而台湾如果开放每年移入10~20万人 用点脑子想想

中国比较会战省籍，外籍移民对他们来说应该还不算什么事

但日本人宁愿现在这样 不过人家根基深厚 还可以吃很久就是

做得到吗? 台湾社会没年能承担这么多的外来移民

所以中国现在的一胎已经不是政府打压，而是人民不愿多生

二胎今年才全面开始，数据还没出来，结果怎样依然有待观察

当年父母自己也是没有兄弟姐妹情形下长大，反而觉得干嘛像母猪一直生，有生就对的起祖先

中国就算开放二胎也来不及了 问题已经种下

外来移民是要高技术移民过来帮忙负担健保阿，不然依旧只是引进外籍OP过不了多久就有外籍觉醒青年了

而且废除一胎也救不了20年内的人口红利，反而恶化新生儿是吃掉人口红利，而不是增加。儿童不算劳力。

而且你也不敢保证二十年后他们是多多还是觉醒青年XD我觉得大家讲人口红利都假设每个新生儿成年每个都会有适当工作技能，有相对应的收入跟消费是很危险的想法哪...

美国再过几十年可能拉美亚非为主流。这是代价。日本人保守民族性大概永远也无法接受。要全面偷人口红利就要接受有族群混杂到喧宾夺主的可能某国来的外来者甚至热爱炒房，使国人买不起，然后该国紧急关闭投资移民管道……这已经发生了。

写得很好 谢谢分析美国其实各个族裔的生育率在最近这几年没差太多拉丁裔猛生的时期已经过去了亚裔生育率也没比平均高太多 但新增的合法移民不少

因为猛生在美国也没啥用，甚至因为没工作还更惨

去年美国研究预测2055年亚裔占36%，拉美34% 白人20%，黑人9%生育只占其中一部份因素，青壮年移动对人口红利才有直接帮助

看到亚裔36%直接就可以无视这个研究了亚裔现在5.6% 增加到36% 是增加一亿人

不要小看中国高干的投资移民阿XD

当然那是worst case.... 实际上很难这么遭

中国投资移民一亿人？不说有没有一亿人合格光是移个一千万过来 你看看犹太人会不会修法

把投资移民的门槛上升十倍百倍

亚裔不是只有中国。亚洲占40亿人口

美国只要持续吸引人才，就有企业愿意砸钱，现在不论研发智慧型装置或新药或武器，失败一千项，只要成功一个就赚回来，重点是前面要愿意砸钱台湾提高22k最低薪资，对吸引人才绝对没帮助，要就要增加中高阶人才的薪水

这样是全球化资产的反动，美帝自作孽不可活也你看我们就是反中资才作死了~

楼上。我刚好在日商当主管。日本物价台湾3倍左右。目前汇率0.3来看。你在日本薪水相当于台币82.5万。台劳无误推错。我是在回1楼

日本物价最好是台湾三倍 鬼扯有高有低 平均大概台湾的1.3~1.4就差不多了同样品质的东西 往往还比台湾便宜台湾看似物价比日本低一些 是建立在卖一堆低品质的东西台湾这些低品质的东西 在日本往往是买不到的

我记得日本生活感觉不就是日币除以8~10=在台湾生活感觉?

日本不也是大城市小城镇两样情吗？

不过强势货币就这种好处拉，可以在日本待个几年回台湾当多多 lol

@commonfish 问题是1F去日本可能薪水还有往上空间台湾因为市场规模小 可能根本就到顶了(假设1F不是在外商这几年走超多人才的 不然就是一堆人跑去中资台湾分公司

一年去日本四次左右 觉得如果同样都让人服务 大概是3倍生活费差不多 日本交通贵很多

如果你有长期追踪joe的文章 他有几大主轴 1.人口红利 2.美国(永远没破底的趋势线) 3. 中国崩溃 反正时间久了总会等到

难得好文

住长期跟旅游差很多

日本一碗有肉拉面300台币，感觉物价是3倍以上。

4月在东京市区搭公共汽车短程一趟是260日币

日本一碗有肉拉面500~700日币就有了约台币150~200出头谁跟你300Y如在台湾要吃一样的拉面要200以上日本贵的是交通跟外食 租金但一般生活用品自炊花费跟台湾比不会比较贵 很多还便宜但交通跟房租一般公司都会补助还是一句话台湾物价比日本低很多是建立在低品质上同样品质的东西 日本常常比台湾便宜

中国有钱人也往美国跑，他们为了下一代教育、环境出得起的根本跳过台湾...

说真的 日本住过一年的感想 台湾只有小吃和水果有赢

我是长驻日本。没错 有些东西譬如药品鲜奶优格电器等*少数*生活必需品跟台湾价格差不多甚至低一点。但其他食衣住行消费平均就是在三倍左右。不要拿你去日本玩或代购的想法来套。这跟在日本生活是完全不一样的在日本年薪900万能够享受到的生活。跟在台湾年薪100万是差不多的。 当然啦。这是两地都没有房贷的情况下去比较的补充说明。是年薪900万日币在日本生活。 跟年薪100万台币在台湾生活。感受是差不多的

我也在日本待过一段时间 完全感受不到三倍这种事情年薪900万日币在日本生活跟台币100万差很多在日本享受的品质好太多了所谓的三倍跟本是拿不同品质的东西来比日本吃一碗拉面约在500~700多日币 约台币150~200元台湾吃一碗面约40~70元 看其来是三倍但用餐环境 食物品质 根本是不同水准的东西 根本不能比台湾要拿出跟日本同样品质用餐环境的东西 价格跟日本也差不多拿差不多同样水准 用餐环境的麦当劳来说日本的价格根本没贵台湾多少就以大家最爱说的大麦克来说 日本价格跟台湾根本差不多

个人觉得日本星巴克还比较便宜.....XDDDD

台湾有10元店 对印日本是百元店(台币30元) 看起来也是三

食衣住 日本都蛮便宜的

倍 但卖的东西品质天差地远 能这样比吗?

难得有篇经济外行也看懂的文章 大推

日本旅游乐胜台湾

GDP平价本来就没法用同品质品牌去算不管怎么样民众只能选择市场供应的品质而生活费用就是大约三倍...没法压低.同样的钱待在那边是活不下去.

如过没有住宿及通勤补助，750万日币消费感觉的确差不多在台湾的100万台币（日本税也不轻），不过也要看在日本哪里工作。薪水考量是一回事！更重要是之后职涯能不能更上层楼！台湾大概就是这样了...

年薪750万日币在日本也算是顶尖层级了吧https://doda.jp/guide/heikin/

多多无视

有750万日圆就就远高于平均的菁英了的确类似台湾年薪百万已打败大部分人

哪也是某些东西而已 就算不考虑品质差异 整体花费也不会到三倍 你连在哪生活过都没有 三倍三倍的叫 太可笑而考虑到品质 日本花费高也是得到高品质的生活你要在台湾过日本品质的生活 花费一样也要这么高此外不是市场会只供应这样品质的东西不是市场决定的

东京租房子要多少？需要三分之一吗！

而是日本的消费者大多不要低品质的东西 低品质的东西在日本没有市场

一直讲品质，但是事实就是活着需要更多钱

在非洲一堆地方活者只要有得吃就行哪些非洲人年赚10万就可以活者你会说非洲10万元生活跟台湾收100万的生活是一样的吗?不讲品质也太可笑

我能理解讲品质,但这有点见仁见智,标准不一,亦非人人在乎

是啊 非洲人说 有得吃就好 其他不重要

例如英国再好,但食物难吃,对爱吃的我就不是个宜居的好国家

台湾不一样 中国人+外劳买光光 涨飞天

你那跟物价没关系了吧

类"比" 打错字

讨论气候 扯太远 哪台湾一堆地震台风 雾霾 夏天热死人

我只是想表达当中的主观成分,当然某方面我懂你的意思

扯到气候跟本乱类比要讨论主观也不是扯气候

这篇比之前那篇言之有物多了

炒房这把火终究会回烧到炒房者本身

不到3倍，1.5-2差不多，我的算法750万税后保险实拿大概70-75%，如果公司又不补助房租和通勤费，再扣完这两个部分真的是和台湾年薪百万差不多，台湾年薪100万税也扣不到十万。如果台湾能够拿到100万年薪，去日本至少要日币750万（没补助）或是拿少一点不低于600万但公司要补助房租/通勤，更重要的前提！现阶段在台湾不能买房！！！个人的确没有在日本长期生活过，询问长住日本友人/学长以及网络爬文还有ptt 海外工作版看前人文章，重点还是去日本后对职涯发展有所助益

不会通缩。因为没人有对策 所以永远只能通膨

下午很多人提到印钞票对通缩的影响，我再文章最下面

如果在台湾拿约260万台币。跳槽到日本约

1000万日币，这样生活水平哪边比较好

台湾本身彭鬼就疯狂在洗台湾消费者资产了外汇存底全部都是qe

最近觉得台湾薪水增长有限。有考虑换个环境看看

只为了出口。经济明明有三种 出口 内需 政府建设

先嘘你太认真，装睡的人叫不醒。对牛弹琴也弹太用心。

毕竟不贬值，一堆借台币的企业真的会倒一片吧XD而且虽然我们都说台湾没救了，但是很神奇的事，不管是政

另回应日本开国一事。冈山大学上个月来台湾高中招生，只要多益６３０就直接录取，除医牙外都可念。可上网查该校的世界排名，目的就是要减缓日本的少子化危机。

府债券还是企业的，大部分还是内债。没外债的状况下贬值

只要日本接续松绑移民政策，台湾的年轻劳动力绝对瞬间被吸干。

推这篇

根本只会让国内资产缩水跟消费水准低落罢了，对政府来说不痛不痒

Joe当时文章应该是指2015后开始下滑，而不是2011

日本:藏富余民 国家公债几乎都本国人持有

日商主管的朋友，你住日本？三倍之说我看是误会了。

台湾 : 政府官官商勾结亲戚公务员 一条龙通吃 吸干民众

R大真的超用心 我QE跟通缩的看法跟你一致 所以我才觉得可能会搞到货币崩溃

推好文

推

能抛砖引玉吊出高手 真不错 R版友的几篇心得都很值得看大家有兴趣可以读一下

好文推

U文

好文章

QAQ

问个问题,如果你预测通缩的话,为何物价却是上涨??尤其是民生必需品这几年都是越涨越凶...你看便当的价钱,饮料的价钱,蛋肉水果蔬菜海鲜的售价这几年都是上涨的,最近也还在涨(毫无理由)...我怎麻都想不通最近为何全部的饮料店跟胡须张都涨5元明明原物料跟能源本身是持平或往下走,但物价还是上涨了

金融制度这变因很多人都不列入 所以会失准没通缩是因为看起来没通缩 霍地其实在相对贬值 可以查一下 台湾的货币供给量 m1m2所以一切都是美国的阴谋 rmb,努力抵抗中" target="_blank" rel="nofollow">
讲白了就是 台湾没有新创产业来消化这些qe的钱 然后政府调控物价算很厉害了。所以彭鬼qe的多的钱都转到房地产 股市 你会莫名其妙看到台湾发展不好 股市还是称在那边 就是房市也不好 钱回流了股市。物价开始跟大富翁一样每回合加倍打死都不可能通缩原因 是因为 通膨有解。通缩 停滞性通缩没解 日本状况也蛮复杂 两种因素加在一起

日本金融机构几乎主宰东南亚你知道吗?...用QE去并购

推eric..也想看原Po对eric得回应...我想表达得只有一点,这几年虽然没高度通澎但钱能买到的实际购买力是逐年下降的...你如果扣掉本来就走下坡的3C产品来看...这几年有样东西没有涨价的?!吃喝拉撒睡都在涨!!!去看看高价的汽车市场,每年车子都在涨价不分国产进口低价的如我们日常的餐饮也都在涨价..很多时候这些涨价都毫无道理,除了钞票越印越多这原因外实在无法解释为何物价是一直上涨...

负利率是错误的 负利率通常是央行对银行不是银行对存户.所以存户不太可能会因负利率把钱领出