房价到底会上涨还是会下跌，众说纷纭，
但是房价虽然可能因为预期因素而推离地球表面。不过房价终究还是得回归基本面。
在此条列各种可能影响房价的因素，并试图做出一点结论，给大家参考。
(翻译：现在台北市平均房价，2250万，家户平均所得150万，
一个月房租3万，经济情况普普通通，请问平均房价最高可能会到多少呢？
有可能到三四千万吗？)
房屋上涨动能
货币供给额 (正相关)、利率 (负相关)
目前欧洲、日本为推升经济而实施QE，市面上仍然有不少热钱，热钱可能会推升房价。另
一方面，房地合一下外国人购卖房地产税率较高，且彭淮南的防阻热钱功力高深，可能会
减少热钱流入，不过整体而言，这方面仍然是有利的。
而利率的部分，因为利率已经很低，而有流动性陷阱，因此利率下跌对房价影响不大。除
非台湾真的实施负利率，不过彭淮南任内发生这件事情的机率不大。
房屋下跌压力
经济情势
民进党执政后，与中国大陆的关系较为紧张，而且中国大陆本身也在进行结构调整。台湾
未来几年，应该也会进行结构调整，因此经济情势比较难比国民党执政时还要好(除非国
际情势大好)。
政策面因素
虽然，政府须考量经济、税收，而不希望房地产暴跌。不过民进党政府的选民结构，毕竟
和国民党政府不一样。在每两年就有一次大选举的情况下，民进党势必会做一些”健全房
市”的手段。退一万步来说，对房地产这一块未来几年，政策环境对房地产不会比以前好
。
工资 (正相关)
未来几年，工资应该不会大幅调涨。而以目前台北市的房价所得比15来说，对房价下跌有
较大压力。(翻译：台北市家户平均所得150万，所以一般家庭买不起平均2250万的房价)
空屋数 (负相关)
台湾空屋率大约10%，空屋数量将近100万，对房价下跌有较大压力。(翻译：很多人等著
卖房子)
人口数 (正相关)
出生人口
民国70年(现在35岁) 41万，民国80年(现在25岁) 32万，
民国90年(现在15岁) 26万，民国100年(现在5岁) 20万。
因此，目前35~26岁(因成家而最有刚性需求人口)
五年前有40万人，现在有35万人，五年后32万人，十年后31万人，十五年后25万人。
因此，可以看出，不用等到台湾人口负成长，现在的刚性需求人数，就是在下降中。因此
对房价下跌是有压力的。(翻译：买房子的人越来越少拉!!!)
靠爸妈 (正相关)
目前刚性需求仍然可以买下房子的一个重要因素是”靠爸妈”，不过随着过去十几年经济
情况不是很好，且房价节节攀升。因此未来长辈可以支援子女的力度，会越来越低。因此
对房价下跌是有压力的。(翻译：现在我们能靠爸妈，以后我们房贷就付不完了，又能拿
多少给小孩？)
房租 (正相关)
目前房价租金比64，代表投资客如果不考虑房价增值，房租收入会被房屋折旧+税+管理费
吃的差不多了。而短期如果经济情势不大好，薪水也难以上涨，造成房租也难以上涨。因
此对房价下跌是有压力的。(翻译：平均2250万的房价，一个月平均房租才3万，房租又涨
不起来，实在不划算)
预期房价增值 (正相关)
投资客当然是推升房价的重要因素，不过因为房地合一税，两年内课重税。而在三年后卖
出，扣掉成本后，要有每年6%合理报酬，房价需要上涨30~40%。这代表，房价所得比从15
，上涨至1.95~21。所以可以看出，投资客没有赚头，可能会慢慢出场。(翻译；你真的认
为平均房价可能从2250万涨到3000万？)
暂时不影响房价
物价 (正相关)
如果物价大幅上升，房价也会升级，但是以彭淮南的功力，应该不会发生物价飙涨的情况
。
结论与推论
买房两大来源：投资客、自住客
投资客因经济、政策面不佳、房租不好，而且还要课好多税，因此数量大幅减少。
自住客方面，虽然短期因利率下跌会有一波看房人潮，不过房子看了，一般人也买不起(
泪)。如果有成交，主要是因为卖方降低售价。因此买气上升，房价却会下跌。
当房价下跌后，所得最高的自住客，就会进场。这时所得次高的自住客，还是买不起(泪)
，所以还是得继续靠降价才能带出量。直到房价低到投资客认为此时进场在未来三年可能
涨到30%~40%，才有可能回到上涨的局势。