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内文：首购不等了！ 进场前先懂十大关键题
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#换屋
2016/02/10 06:00
好房网News记者林美欣／整理报导
打房政策下，投资客渐渐退场，房市以自住的首购、换屋族撑场，首次买房的购屋族问题
一箩筐，有时问题太“幼幼班”又不好意思向人提问，好房网之前所举办的讲座中，“幼
幼班”同学所提十大问题，提供首购族参考。
买房菜鸟进场前先读十大提问（好房网News记者陈韦帆／摄影）买房菜鸟进场前先读十大
提问（好房网News记者陈韦帆／摄影）
Q1：如何议价容易成功？
即使遇到中意物件，在屋主出来议价前也不要任意主动加价。先在心中拿定理想价位，再
往下出价。如果屋主愿意接受“见面谈”，也就是出来议价时，代表出价与屋主底价相去
不远，此时再视屋主态度来决定加价与否。但建议不要摆脸色，表现出钱是大爷的态度，
但也不要流露非买不可的急迫感。
Q2：降价幅度多少算合理？
这与屋主当初买进的成本有关，买进成本越低，屋主降价幅度也就越有弹性。基本上，低
于实价登录5~20%都算合理范围。
Q3：房仲都会问“买屋预算多少”，我应该真实说出自己能力可负担的价格吗？
陈俊宏经理建议，例如，预算1000万元，看屋范围可以拉高到1200万元的物件，一方面可
看的物件较多，另外更重要的是，才有“屋主让价的空间”阿。
Q4：小宅总价低，但怕贷款不易。
永庆房产集团交安事业经建部资深经理陈俊宏指出，如果是购买小套房，“12坪”是一个
重要分水岭，通常12坪以下比较难贷款，贷款成数大约差1成。
Q5：有关青年首购优惠贷款的条件？
目前只有财政部的“青年安心成家方案”，没有年龄限制，只要符合名下没有不动产条件
，即可向八大行库提出申请，优惠贷款额度500万，前两年利率1.65%，第3年开始1.95%。
另外内政部有“住宅补贴方案”，申请条件就较为严格，可上内政部网站查询申请条件，
每年申请期间约在7~9月间，今年已经截止，但购屋两年内都可以申请，也就是说年底前
买屋者，今年虽已来不及，但来年2年内都可提出申请。
Q6：基本装潢费怎么抓？
陈俊宏经理表示，装潢施工的多少、复杂度因人而异，很难以一坪多少钱来抓预算，但基
本上，木工多预算就要多抓一些，可以多请2、3家设计公司来评估。
Q7：顶楼加盖可以分开买卖吗？
陈俊宏经理解释，顶楼加盖目前是无法合法登记，既然没有产权，当然就不能分开买卖。
但在实务上，许多屋主在连同顶楼售屋时，顶加会分别计价，常见RC的话，一坪常以5万
元来算。
Q8：何谓“现况交屋”？
永庆房产集团交安事业经建部资深经理陈俊宏建议，基本上如果合约中出现“现况交屋”
就属非常不专业的合约，最好针对“现况”都能拍照存证，不论是屋况的现况，或指随屋
出售的设备。不过，强烈不建议在合约只写“现况交屋”，界定模糊很容易出现纠纷。
Q9：千金买房，万金买邻，请问有什么方法避开恶邻居？
永庆房产集团交安事业经建部资深经理陈俊宏建议，在看房过程中看到该社区住户可以先
打个招呼，有机会就聊几句。还有大楼管理员、管委会也是很好的打听对象，甚至也可以
跟原屋主询问邻居作息状况、职业、有没有小孩等等。
Q10：什么地方可以查询凶宅？凶宅过一手之后还是被认定是凶宅吗？
陈俊宏经理建议可上“凶宅网”查询。如果是透过房仲买房，房仲也会提供相关资讯，或
自行向管委会查询，邻里长打听。
但在法律上其实没有所谓“凶宅”的定义，只有从法院实务判决上的见解。至于是否过一
手之后就不算凶宅，依内政部现在的规定是“在屋主持有期间所发生的，才有告知的责任
”，在屋主持有之前的纪录，若屋主表示“不知情”也没辙。
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