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房东与房客的差别 如何判断时机聪明选择当房客或房东？
#名家专题｜蔡志雄
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2014/04/23 09:00
文／蔡志雄
房东、房客与房子之间各存在着什么样的关系？因为房东有权状是所有权人，可是三分之
二的房价根本是房客用二十年的租金去缴本息来的，你可知道房客与房东究竟差在哪里？
房东跟房客的差别只是头期款而已
我第一次买下附车位的套房当房东，花了不到三百万，头期款大概一百万左右，一开始房
客每个月汇的租金还要垫一些钱才够缴本息，但之后买进的物件随着设备增加租金慢慢调
整，房客每个月租金拿来缴本息都还有剩，所以，除了一开始我缴的头期款，整整二十年
的房贷几乎都是房客缴的，但缴完房子是我的。当然，一定有人会想，房子出租有这么容
易吗？总有闲置期吧？所以我在后面的章节会教大家当房东的十大绝招，包括用‘三天快
速出租法’来缩短闲置期，这可是我累积十多年的精华。
所以，看出来了吗？缴得起百万头期款的是房东，缴不起头期款的是房客，但整整20年的
贷款，也就是三分之二的房价根本是房客用租金缴清的，可是房子却是房东的。所以简单
讲，房东跟房客的差别，不过就是头期款而已，付得出头期款的当房东，付不出头期款的
只能租房子替别人缴贷款。
只要准备好头期款，等待房价适中的价格，就可以买属于自己的房子。在此我要鼓励许许
多多还在租房子的房客，看清楚这个问题，当房价适中的时候，就算还没有能力买房出租
，至少要当聪明的屋主，买属于自己的房子。没有人注定永远当房客，房客也可以晋身有
房一族，进而变成房东。至于何谓‘房价适中’的标准，让我们继续看下去。
房价适中与多空时机的判断
无论是自住型或是出租型的房子，都要在房价适中的时候买进，我知道在现在房价高涨的
时候说房价适中，听起来好像是神话，但如果有人说房价永远不跌那才是神话！你看之前
黄金下跌前不是有许多人看到每盎司二千美元，但就在众人看多之际却下跌到只剩下每盎
司一千二百美元，而股票涨涨跌跌更是常见，哪一样资产只有涨没有跌？房价怎么可能永
远不跌。
那未来怎么看房价适中呢？不管自住型或是出租型的房子，我认为可以用租金的年投资报
酬率来判断，当租金年投资报酬率有4%以上就是适合的房价。
当租金的年投资报酬率越低，也就代表租金相对便宜，所以房东越难当，除非早早便宜买
进的房东，如果像现在这么高房价进场的房东根本不划算，普遍来说投资报酬率不到2%，
如果以投资报酬率2%来算，1坪30万，总价360万的房子，每个月只能出租收租金6,000，
但以七成房贷来计算本息却要缴一万多元，也就是租金根本缴不起房贷，这时候大家可以
选择当‘聪明的房客’，其实是占房东的便宜。
但当租金的年投资报酬率高于4% 以上，例如1坪30万，总价360万的房子，你去租每个月
要花租金12,000，假如是买房子，除了要准备自备款，以七成房贷来计算本息也差不多缴
一万多元，这时候你就要选择当‘聪明的屋主’，努力准备一百万出头的自备款，宁可再
贴一些拿来缴房贷，不只20年后房子是你的，这20年当中你住的可是自己名下的房子啊，
爱怎么装潢随你高兴，也不用害怕房东乱涨租金或赶人。
当然，我还要鼓励大家，当租金的年投资报酬率高于4%以上，除了要买属于自己的房子当
‘聪明的屋主’外，能力允许的话要继续打拼，买房出租当‘聪明的房东’啦。
只要用租金年投资报酬率4% 的标准来判断，这样你就知道什么时候要当‘聪明的房客’
，占房东的便宜，什么时候要当‘聪明的屋主’或‘聪明的房东’了。
（本文摘自“我是612-我当包租公 包租公律师蔡志雄教你一千万退休投资术”著作内容
）
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莫问前途多或空，
但求落幕无悔。
人生不是得到，
就是学到。