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文:商业周刊
作者:地产军师红色子房
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5分钟看懂！到底该在“房地合一税”实施前、实施后，再买房才划算？
内文：
读者提问：
子房老师，我们是新婚夫妻有买房需求。最近六都公布10月建物买卖移转栋数
，其中有四都交易量都回温了，包含新北市、台南市、台中市、桃园市等。
有人说是要趁著房地合一税正式实施之前买房，就有轻税的优惠。如果是这样，
那我们现在是不是得积极看房子？可是，房价不是还会跌吗？
子房观点：
面对明年房市，我提出九大面向的“子房九箭”，上周谈了第一箭
“总体经济成长箭”，从台湾的总体经济发展，对应房地产成长模型
进行预测，结论房价箭图向下。这周谈谈第二箭“房地合一课税箭”
，从新税制实施，推测房市交易价量的变化。
我曾经说过，房地合一税的实施有两波倒货潮。在今年底以前赶着
倒货的卖方，是投资预售屋、以及持有房屋两年以上拟获利了结的投资人
；而明年一月以后赶着倒货的卖方，则是被奢侈税绑住的投资人。
新制很可怕吗？对于短期投资买卖的朋友，我倒认为“奢侈税”
比“房地合一税”还可怕。毕竟奢侈税是不分青红皂白，
短期卖出不管赚钱赔钱都要付相当于卖价15%的奢侈税。
房地合一税比较人性化些，有赚钱才课税，根据赚到钱的金额扣除相关成本
，课最高45%的税率。
举例来说，某甲买了一栋房子，成本1000万，一年内卖出1200万
，赚了200万。如果用奢侈税来计算，课卖价15%等于是1200万的15%
，就是课了180万的税，等于只赚了20万。若适用房地合一税，
只要针对赚的200万税基去课税，即使费用不计，最多也只课45%即90万
，还是赚了110万。
所以，许多人都以为“房地合一税”是毒蛇猛兽，但其实近一两年受
“奢侈税”困住的朋友，反而欣喜从“奢侈税牢房”中脱困，
在明年1月1日起改适用房地合一税。即使没有马上卖出，
一旦持有期从买入时间算起超过了两年，反而两种税都不适用，
直接适用旧制分离课税。
我一直认为，房地产赚钱获利要缴税是天经地义，毕竟
“房价涨”不是完全投资者一个人的功劳。
公共建设促使城市房价涨，所以要缴税回馈国家；
优质办学促使学区房价涨，所以要缴税回馈国家；
治安良好促使社区房价涨，所以要缴税回馈国家；
国防安定促使全国房价涨，所以要缴税回馈国家。
“房地合一税”政策，把之前混乱的税基与只有
土地代书会算的交易所得税，简化成实质课税原则。
对自住族群来说，政策保障六年长住后交易所得
400万以下的免税优惠，加上重购退税政策，
的确影响不大。对投资族群来说，
近年买房投资者当然会面对政策变动的阵痛期，
但后续投资者就可以明确精算获利，再决定现阶段的投资购入成本。
若要说“房地合一税”对房价的影响，其实可以用最简单的
“供给需求”经济学来说明：
第一，在供给面来说，明年1月起面对从奢侈税牢笼解禁的倒货潮
，加上持有期从先前买入时间算起超过了两年直接只适用
旧制分离课税的倒货潮，再加上这一年来累积滞销的新成屋
与建商余屋，市场上待售物件供给量势必越来越多。
第二，在需求面来说，“房地合一税”与“奢侈税”相同，
都会抑制短期买卖炒作。所以短期投资客不见了，
市场只剩刚性需求的自住买家。加上房市预期跌价心理发酵，
一旦这些自住买家的决定期再拉长，需求递延的结果，市场去化量势必缓慢。
供给增加，需求减少，用最简单的经济学原理就可以知道：
“房地合一税”实施年，预测房价箭图仍是向下。
既然如此，大家是不是都该等房价跌到底再买？
很有趣的是，房地产是无法标准化的商品，
每个物件都有其不同坐向、景观、格局、装潢等独特价值。
回到百货公司周年庆逻辑，“七折选货，五折抢货，
三折没好货”，面对人生最高金额的置产选择，你怎能不选好货呢？
（本文仅反映专家作者意见，不代表本社立场。）