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在营建业逗留了一阵子，认识了一些朋友，听闻了一些故事。也大概是因为
如此，每次听到“房地产是火车头产业”的说法，总是不禁微笑。
要我说的话，我会说房地产是个“皇家产业”，专门制造皇室贵族的特许证
明。如果你有钱到可以盖大楼的话，一定要进场玩玩看，保证上瘾。
要登上这部列车，除了有钱之外，首先你得认识几个土地仲介——这是个神
秘的行业，他们可以指出城市里的哪块地原先属于哪个家族，现在又传给了
第几代，里面的兄弟姊妹关系怎样怎样，好像眼睛可以穿过钢筋水泥玻璃帷
幕，看见一个常人无法察觉、隐藏在土地产权背后的台湾家族史。他们谈成
一笔土地可以过个几年，大部分时候都在闲晃跟泡茶，身上有一种类似道士
的气息，既清高又乡土。多跟他们聊聊，多了解行情，是列车启动的第一
步。
接着你要去找间建筑师事务所，里面如果有个讲话口沫横飞的人，多半是个
建筑大师，你要好好尊敬他。大师的设计理念如何并不重要，重要的是他有
名，也愿意让你用钱买他的名，让你的房子比较好卖。大师底下有很多辛勤
工作的人，他们通常是建筑相关科系毕业，怀抱着理想，或者纯粹只是还没
铁下心转行。他们每天都昏天暗地的在画图，有股宅味（这里的宅是原始的
意涵，对某领域专业投入的意思），因为你是业主，所以可以一直使唤他
们，帮你画东画西，把你脑中乱七八糟的想法都画出来看看，让你可以过过
艺术总监的瘾，虽然你从小到大都没认真上过美术课。这些宅宅们会帮你评
估看看一块地可以盖成怎样……如果你已经做一阵子建商了，甚至可以不用
给他们咨询费，就像我前面说的，这是个皇家产业，当你当上贵族，总是有
些特权的。
不过台湾几乎没几个建筑师转职成业主，这不怪他们，他们念太多书了，想
法跟市场脱节了，除非他们能暂时忘记自己读过的那些理论，像是搞节目的
蔡康永还是彭文正这样，就比较有机会成功。你必须找到一些真正懂市场的
人，像是做代销的。
代销就是一群帮你卖房子的超级业务员，在你数得出来的建商里面，其中白
手起家的，绝大部分就是代销出身。某个程度来说，这是个很浪漫的行业，
每天泡在接待中心里面，几乎没有休假，没办法维系正常的婚姻，唯一能够
谈感情的只有同事跟同行。能撑下来的就是真正的工作狂，有足以应变各种
场合的口才，以及在每周业绩会报上被业主洗脸还能维持理智跟礼貌的能
力。你在当业主的时候别忘记，他们其中的少部份人，有可能会变得比你还
要有钱，然后变得比你还要垃圾，因为他们是承受着垃圾走过来的。
代销知道市场要什么，消费者是什么，可以快速卖出的价位带在哪里。他们
也可以帮你出广告费，共同分担广告无效的风险，只是他们出得越多，抽成
就越高。他们会盖起美轮美奂的接待中心，卖连建照都还在审的房子。他们
除了是超级业务员之外，或许也是个诗人，总是能把看不见的东西说得很美
好，把你尚未拥有的东西讲成错过是毕生遗憾。他们会建议你客厅跟主卧室
弄得很大，次卧室弄得很小。大客厅会让你觉得带客人来家里很有面子，主
卧室则是让夫妻都很满意，至于次卧是给小孩子睡的，他们不会告诉你说孩
子的房间太小，会不想回家，也不会告诉你只有一坪的佣人房会展露你缺乏
人权观念的悲惨事实。
他们的火力会放在公设的设计上，所谓卖房子就是卖公设的，那些整天靠北
公设比太高的，不是没钱就是太清高，总之不是你的客户，完全可以忽略。
代销会告诉你，客户是一群想要证明自己比别人高尚的人，虽然实际上买房
子完全无法提高一个人的思想与品格，但资本社会的成立，不就是有一大票
人相信累积金钱的数量以及消耗金钱的方式，可以反应出一个人的价值吗？
你得要让客户相信，住在新房子里，可以有比较圆满的婚姻、比较成功的人
生、比较高雅的品味。虽然你的作法跟许多建筑理论相抵触，不过没有关
系，你的客户通常对股票期货还有两岸关系比较有兴趣，对于Richard
Meier或是隈研吾，只要知道他们是大师就好，他们讲了什么也不太重要。
如果他们不知道，那你得告诉他们，让他们觉得住在大师设计的房子里，自
己就会成为大师。
跟代销这群虎象狮豹开完会，训示过他们之后，就可以来找些人来盖房子。
当然，你不需要真的去请工人，只需要花钱挖角几个工程业界人士就好，他
们各有专长，有的擅长工种整合，有的擅长流程规划，有的擅长谈判议价…
…之后就可以开始把一栋建筑拆成上百项小工程，一项项发包出去，当然你
也可以找间营造厂来统包，不过这样你赚得会比较少，也比较无聊——发包
的过程是挺有趣的，会有各式各样的厂商来跟你简报，让你过足当老板的
瘾，在眼花撩乱的建材科技面前，基本上你只要掌握一个原则：别人用过这
技术吗？他们卖得好吗？简言之就是有成功案例再说，没成功案例就别试，
让别人去当白老鼠。
喔对了，记得还是要投资一些听起来很炫的耐震科技还是能量水过滤技术之
类的，那些增加的预算是九牛一毛，真正最贵的东西是：按照施工规范来施
工。那些听起来一点都不炫的东西，足量扎实的钢筋及绑法，不加水稀释的
水泥比例，足够的水泥养护时间，电路管线的安排配置……那些消费者看不
到也漠不关心的事项，会让你的工班做得很累，跟你要更多钱，也会让你盖
得很慢，银行的融资利息也要缴更多，所以在某种“合乎业界默契”的范围
内，你可以做点“弹性”。记得把工地整理得干净一点，所谓的评鉴委员跟
会来看现场的客户，只会看到这个。至于理论上应该要来监造的技师跟建筑
师，只要你不要弄得太夸张，他们也就只是来盖个章。
说到银行，他们是你的好朋友，你会跟他们借很多钱，让你少出很多钱来玩
这场游戏。你房子盖得越多，制造越多客户，又创造出更多来借房贷的人，
让银行业绩节节升高，玩大了更好，当银行玩大了，政府还不敢动你们，因
为大家成为利益共同体了，一个倒就大家一起完蛋。
政府特别是政治人物，也都是你的好朋友，切记切记，要去支持他们，最好
以行动表示支持！你别的没有，就是有钱，一定要投资政治，世上没有这么
划算的交易了。只要你给够了，政治人物就会帮你背书，把你说成火车头，
听起来又猛又潮，好像没了你台湾就会垮掉一样。除此之外，政治人物也需
要你这个产业来填充GDP假象，或者地方政府需要卖些地来填补亏损，大家
在同一艘船上，要相互扶持勉励。
接着也要打点一下媒体，但不必花太多心思，你花的广告费已经很多了，这
个行业出的广告费，几乎是报纸广告来源的一半了。他们都很有道德，不会
说你坏话的。
如果景气不好，不要冲太快，以免财务杠杆爆了。不过你也不必担心，你站
在业界资讯的前端，会有银行、政客、媒体跟可怜的自住族帮你殿后，你总
是可以在泡沫消灭之前，把资金移到海外，改去柬埔寨、越南、马来西亚、
印尼、新加坡玩一票吧，可能还有一些你的粉丝，也就是投资客跟着去呢！
如果你策略比较保守的话，就更简单了，台湾的房地持有税率这么低，土地
放著撑个几年，养著养著，不用浇水，景气一来又长成大树，欢喜丰收。
有个秘密你知我知就好，一将功成万骨枯，你要当那一将，别当万骨。万骨
就是哪些辛勤工作，只希望自己有个窝的人，你要放低声音，温柔地对他们
说：
自住的人，能力可以负担就买吧，别想那么多，拥有自己的家最幸福了。
你不必大声嚷嚷说世上从来没有只涨不跌的房子，这个只要翻翻四十年来的
报纸，就会发现的事实，总是会有人只看个五年十年就断言日后必定持续飙
涨，那些人都是你的伙伴，要好好珍惜。也千万别说破，关于这个产业的获
利，大半都是你、代销、投资客跟银行拿走了。想想那些工程师、设计师、
蓝领工人吧，想想他们脸上的汗水、辛勤工作的面孔，更重要的是，当社会
对你这趟贵族之路有察觉的时候，记得拿他们出来挡。
上车吧上车吧，带着政客上路，与投资客一起，用全民的力量，冲向贵族的
皇座吧！在这里你会感觉，整个城市都是你的。