※ 引述《clacksion (clack-sion)》之铭言：
: 这八种房子不要买 因为银行很难给你贷款
: 撰文者：陈佑婷 2015.09.30
: http://goo.gl/6rhcnm
: 央行日前宣布降息后，对房市似乎起了点激励作用，许多民众又开始希望可以趁著最后
: 的轻税黄金期买房。不过，专家特别提醒有8大“难贷屋”要特别小心，避免以为买到“
: 物超所值”的好屋，结果却变成“言过其实”、超难脱手的房子。
: 华人买房多少会在意风水，住商不动产企研室主任徐佳馨在节目《地球黄金线》中表示
: ，像是无尾巷、壁刀、路冲等类型的房子，由于有风水上的考量，银行贷款成数方面，
: 可能都会做一些调整。
: 房产专家Sway则在东森财经新闻台《57新闻王》节目提出了6种不好贷款的房子，分别是
: “投资客炒高的烂地段房子”、“环境恶劣的危险宅”、“老屋龄公寓”、“工业宅、
: 夹层屋和凶宅”、“总价过高的假豪宅”以及“坪数过小的套房”。前面四种房因为价
: 格被高估、屋况不稳定或是有违法之嫌等原因，造成银行认为未来跌价的风险高；后面
: 的两种房则因未来脱手不易，因此银行对这六种房，通常不会给予太好的贷款成数与利
: 率，甚至拒绝贷款。
: 另外，好房网社长倪子仁则提醒最近十分热门的“地上权宅”，也要非常小心，因为地
: 上权宅的贷款成数非常保守，一般最多能贷五成，甚至被拒贷。像西门町就曾发生过有小
: 资族用便宜的价格买到了低总价的地上权宅后，才发现不能贷款，想脱手时买方也不愿意
: 接手，原本以为捡到便宜，却变成了烫手山芋。
@@.....这篇傻了.
1.投资客炒高的地段 => 青埔,七期,美术馆,新板,内湖.
除非受到额外针对性审慎措施/豪宅的政策影响...
这几个地方的"一般物件"哪一个地方不好贷款??
投资客最容易把银行的鉴价洗上去....怎么会变成不好贷款呢.
当然你如果买装潢好价格突破天际的然后烦恼难贷款..那...请不要跟我说话.谢谢!!
2.环境恶劣的危险房子.
这个要看定义,如果是危楼,或屋况超烂,当然很难贷款...
但如果只是区域性不好,例如污染很重,或是山坡地.
怎么会不好贷款呢....XD
这...去问sway阿..他不是很爱买山坡住宅妈..XD
所以这个不解释.
3.老公寓.
问题不是在好不好贷款,问题在你买多少.
一般成交都在300,你买在300以下贷款应该都可以估的正常.
今天去两家仲介店签了两份租约.
其中某一家的仲介两三个月前有报给我们一间2房公寓5F,我们那时后出130没有成.
今天聊一聊就聊到那间,后来150卖掉.....
只是成交价他们做成250万..贷款7成=>贷款175...谢谢合作..!!
所以基本上老公寓7成很好贷款.
当然一样,你买投资客装潢好的价格突破天际房子,然后银行估不到...请不要跟我说话.
4.工业宅夹层宅凶宅.
工业宅我没碰过不了解不清楚不表示意见.
夹层宅看价格,如果你社区这边大家都买在500,你也买500其实你贷款ok的.
银行是参考前例,而投资客会逼银行把他们要炒作的区域的鉴价洗上去.
因为投资客本身可能是银行自己的经理,就算不是,也都马有人脉认识很多经理副理..XD
凶宅.......则是传说中最好超贷的物件.
因为银行对凶宅的定义大概在打8折.
但是玩凶宅的人多半都是买5~6折卖8折...这是玩凶宅的奥义.
而鉴价8折你买6折,在做个假交易价...闭着眼睛贷款都可以到.
so...低价收,做技术约,不出钱买凶宅,出租给不怕凶宅的租方,在帮租方做技术约卖给他.
这是凶宅炒家的必胜公式.....
5.总价过高的假豪宅.
你如果被豪宅限制贷款打到,那当然有cap问题.
没被打到的,你去跟建商买都马帮你做9成,豪宅甚至很多都做到全贷.
因为豪宅户数少,在预售屋时成交价格不透明.都是机密.所以交屋当下一大堆假成交价.
不像一般住宅,你去mobile逛一下,会有ㄧ些热心的人分享价格.
(当然请适度过滤一下,有些数字是假的)
因此不要说顶新利用我忘了是定存还是公司贷款弄出全贷(这样是合法的喔)
其实私底下一堆人都是在做超贷..
这也是豪宅低迷后有人玩人头超贷豪宅后故意不缴房贷让他法拍的游戏的由来.
因此说豪宅很难贷...=.=...豪宅比公寓好贷多了...
6.小坪数套房.
这才是真正难贷款的东西..
终于讲对一样...马的.
几种很难贷款的东西.
1.巷道屋况烂的老透天,屋况太烂所以银行估价通常会估低.
2.产权不完整,无论使用全地上权还是为保存登记.
3.装潢过后又含家具的新屋或新古屋,因为你价格比其他空屋高不少,鉴价有时后到不了.
4.店面,店面商效判定落差很大,有些特殊效应的店面,银行会没估到他的价格.
5.土地有整并价值,并且近期有翻涨的透天或透店,银行对土地价值估算不太内行.
6.太明显改套房物件,因为银行定义这是投资件,风险高.所以视同商用不动产.
概念.
一个区域银行鉴价会因为两个理由被拉高.
1.建商.
2.投资客.
所以建商盖越多新屋,这边越好贷款,投资客越多在这边炒作,这边也越好贷款.
基本上我不知道台北怎样,中南部做假约的情况还是很泛滥.
这也是为啥我公司都是买废墟的主因,因为废墟难贷款高,并且后面工程款现金金额高.
这样我就不用跟很多老投资客抢热门投资物件.
不然人家根耘了20年,看好的物件,很容易被他们从中作梗给拦胡.
(被拦胡是很干的一件事情)
至于名嘴到底懂不懂真正市场生态.
我就...恩....
随便啦,讲真话让大家都变聪明干嘛,我们又没好处...XD