※ 引述《hoegaarden (喜欢风之谷吗)》之铭言：
: 这里曾是一级战区，如今却等不到人来看房，出现“单周零成交”惨况...
: http://goo.gl/zn8RHY
: 撰文者：贾蓉 2015.09.11
: 曾是兵家必争之地的桃园房市，近来只能“搧扇子、打蚊子”，调查显示，不只青埔地
: 区多个预售建案“撤场”，市区的交易同样惨淡，桃市前后站、中路特区、县府特区都
: 出现单周零成交的惨况。
: 财经专家阮慕骅在TVBS《地球黄金线》表示，过去单一个案每周狂销9户的市况不再，
: 青埔地区50个案场加起来，一周来客仅157人，成交只有9件，当地的销售人员只能自嘲
: “至少还有人来看房”。
: 过去曾被投资客帅过头视为桃园房市指标的“中路特区”，更出现来客组数极低、成交
: 挂蛋的市况。调查显示，桃园市前站、后站、县府特区，以及中路、南崁、大竹、龟山
: 等地区都“0成交”，阮慕骅认为，最值得注意的就是占地104顷的“中路特区”，不只没
: 有成交案，来客组数更只有14组，重点推案区的人气差强人意，可能是因该区业者还不
: 愿意“降价”的关系。
: 至于桃园何时能房价落底，出手购屋？投资客帅过头在东森财经台《57新闻王》建议，
: 由于桃园房市政策未明，因此最好“今年都别买”。房仲副总经理章克勤则向《苹果日
: 报》说明，目前买方的确多采取“等”字诀，即使陆续出现低于实价登录的价格，民众
: 也不愿意积极出手。
虽然我是满看衰中路特区的，不过中路这么冷到还是嚷我满意外的
看来桃园人键盘看好的功力果然不逊于台北高雄
过去房市大多头的时候
买重划区随便买随便赚
导致大家根深蒂固的一个投资心法就是：买重划区必赚
再搭上了房地产投资的至上真理：Location、Location、Location
将这两项公式交集之后，就能得出：
只要是距离市中心、热闹地区不远的重划区，投资就立于不败之地
因此这些重划区的舆论讨论度都相当热
综观各县市几乎都是如此
但讨论度很热不代表买盘很热
绝大部分的讨论都是基于一个自住便利心态
市中心的点、热闹地区的附近，居住的人多
也因此能吸引到邻近的住民，想要一探究竟了解是否能够换个房子住一下
这就造成了这些重划区的讨论度被炒热
然而旧房子和新房子的价差很大
以相同室内空间而言，价差几乎可达一倍
从旧房子换到新房子，如果没有多准备一笔庞大的自备款
（除非旧房子是干净无贷款的）
否则是根本无法换屋的
假设台北市大安区出现了一个重划区（管他在哪里）
平均重划区推案房价至少120万起跳
三房以权状43坪为例，含车位250万，房价是5,410万
换算回相同使用面积的公寓，室内约27坪
单价水准抓到75万，房价是2,025万元
抓个贷款余额剩余四成，清场贷款加相关税费后可拿回约1,113万元
在这些条件下，如果没有准备额外自备款
换到新屋的所需贷款的额度就是：5,410 - 1,113 = 4,297 万元
在30年房贷下，月本息还款16.81万（年缴201.7万），宽限期为7.34万
在40年房贷下，月本息还款13.57万（年缴162.8万），宽限期为7.34万
算到这里，大家就清楚为什么总是一堆人在该买不起房子
实际上是因为同一区域、地段上，新旧房子的价差太大
换屋族无法直接从旧屋换到新屋
也因此一般新屋（预售屋新成屋）的市场客群分析时
我们多是讨论外来客群进来买
这些外来客群指的是房价更高的地区过来的
以刚刚大安区的案例，他的更高房价地区，公寓均价起码要超过100万
（不过就算公寓100万还是买不起唷 ^.< ）
例如以往在讨论北大特区
常常讲的是板桥双和地区的人，走北二高过去买的
比较少讲三峡树林自己人买的
当然邻近的高所得族群也不是没有，不过总数不多
相对于重划区的供给而言没有太大的填补效果
从上面的讨论我们清楚了所谓重划区的外来族群市场的特性后
接着我们来回归正题
我们来讲讲桃园中路特区和高雄中都特区的外来族群到底会是哪些人