首先 看新庄副都心都市计画 分区图：


根据新庄都市计画 各区容积率如下
住一 300% 住二 350% 商一 425% 商二 440%
也就是说，"住一"的土地，建商1坪可以盖出3坪来卖
"商一"，建商1坪可以盖出4.25坪来卖
接着来研究新庄副都心，建商入手的土地价格
http://www.nownews.com/n/2014/01/15/1089730
http://goo.gl/oqVYjD
http://goo.gl/oS96R5
由于新庄副都心是在2010年才由新北市政府统一标售，相对单纯
一个一个去爬公开资讯应该更准，但本篇只是概略教学，就略从新闻判读即可
大概可以知道 地价大约是：
早期入手价
商业区 160-180万/坪 随便抓170
住宅区 100-150万/坪 随便抓125
以版上最夯的AMAX为例：
分区属于商一 懒得查建商到底入手多少钱 算他160一坪
160/4.25 = 37.6万
"假设"建设公司用一坪160万买的话 AMAX的土地成本便是37.6万/坪
（注意这只是假设一下，实际上多少价格买应该很好爬得出来，只是本篇先随便抓）
民间盛传 住宅一坪的建筑成本是6~8万/坪
豪宅兴建会成本很高 但AMAX好像也没很厉害 因此就用普通估计
因此如果依这个算法 土地+建筑成本 AMAX就来到 43.6 ~ 45.6万/坪
建商自己要赚的利润 与代销等成本 以前都抓30%
x130%之后就是 56.68万~59.28万/坪
我想这就是当初卖的底价了 所以买在这附近的人 基本上都是正常价
不景气 建商可以少赚一点
但身为一个做生意的 至少一定要赚到10% 不然我看加其他员工管销支出会亏本了
如果是x110% 那就是 47.96~50.16万/坪了
我想这应该是AMAX的底限了
当卖到赔本 建商就会把土地摆在那边不动 宁愿不盖房子
所以土地成本+建筑成本+利润 回推的 可以说就是重划区的"底价"
因为重画区非常单纯 只有新屋
只有两种供给者: 1.建商 2.买了建商新屋的人
因为新庄副都心是只经营5年的早期重画区 还有很多土地存量
所以建商是市价的主要决定者 状况非常单纯
因此不可能出现比建商低的价钱
所以底价是可预测的 回来试算一下 买AMAX的其实并不贵呢
除非你买到5字头后段 或是6X 不然买5字头前段几乎都在底价附近
如果捡到4字的(上次是不是有一个版友说有?)
我看根本就是稳赚不赔送分题 可以躺着说恭喜了
下次去爬出所有土地交易公开资料 就能推估出这里全区的所有底价

不要再算了 空空只要崩崩 跌对半才是居住正义

宏普Amax标售单价是176万，不过其他部分是整合地主的地。

死黑心投资客 残害台湾经济 政府带头打多军

Amax地价超过160去姑狗一下就知道了 且全石材加部分SRC你说他普通？再来高低楼层差别也要考虑 最后其实之前有板友算过了 你打的很辛苦不过op了

营建承揽契约是11.32亿。外包给营造厂一块不能少有在证交所公告委外金额。总建坪9028坪建坪单价超过12万。

一坪12万?? 那现在卖的价根本底价

地下挖到4层又是钢骨高楼，营造价应还合乎行情。

成本是一回事，当持有人（建商或投客）被轧到没流动性，多少钱卖都会愿意！价格是市场决定，不是成本

你容积有算到饱吗? 还有容移

空空言论：管你咧 投客赶快跳楼啦

建商赔钱也要盖，然后贱价抛卖，这才是正义。

不，楼上某楼，建商不可能赔钱盖出来，赔钱干嘛盖？流动性太差更不可能赔钱把房子盖出来，只会闲置土地

不不不 一定要盖 居住正义

在这种情形下 有可能破盘的就只有持有成屋的投资客但是这个破盘价只是一时的 因为当下一次又有新屋出现时旁边隔壁栋盖出来的新屋 又会回到土地+建物成本价所以我的结论是 这里破盘就快捡

不行啊 他们再等投客跳楼空：都忍八年十年了 现在进场 才不会上当呢

宏普土地平均成本难算，不过他是上市柜公司成本不至于乱报到太离谱，会影响财报。它有说造价成本46亿，换算单价5字头以上。如果低于51以下算是平盘不赚或亏。佛心帮忙盖房

不可能造价46亿啦,总楼地板面积才不到30000平米还是那是含土地????

总销60亿，成本46亿，是抓三成没错。成本是含土地还有一些公司规划开支因为营造只有11.32亿。营造11.32亿/总楼地板9028坪...

一坪盖十几万 差不多吧 楼蛮高的

以建商的开发角度 这样误差真的挺大的申请建筑奖励 销评系数 营造单价 (容移)都会差很多

一户土地持份才几坪?这样算对吗?

你没乘1.6还有容积移转的没算到！误差满大的

副都心商用地无法容移。

太多没算了 坪效只有2 ~3大建商怎么会下去盖最快 就是直接看他建照 总设计容积

照这算法，建商稳赚不赔