你看的太好了
新竹、竹北已经享受过园区经济起飞的美好时光
10-14年是分红屡创高、经济好的日子、工程师人人炒房的日子
(经版友更正 10-14年分红没有屡创高 但我相信还是大胜其他行业 有到人人称羡的水准)
而现在的电子业挑战重重
股市预计会空头走势，使得资金缩水
加上台湾大环境，笼罩在打房气氛下
未来的新竹能再创下新的天花板？
我不这么认为
今年初就已经是天花板了
我认为新竹和竹北房市将走向一个模式
就是关长区和高铁区独强
关长区 不是关埔 因为光埔无法跟关长比肩
关长区受惠于关新路气氛太好 又近园区、新庄车站
多年累积的自住客也会持续带动商圈的资金涌入
机能将逐步地持续海放其他新兴重划区
房子自然稀有少有释出
价格也是会远高于其他区
至于高铁区 我指的是走路可达高铁的建案
不是什么开车5分钟的
如新世纪 中央公园 国泰twin park 光立方 甚至是文兴路附近的建案
基本上因为走路可达高铁 自然有他强劲的需求在
此区除了高铁之外
就是重大投资案的建设 未来会吸引更多资金流入
这两区因为都有他的独特性 所以价格可以成为大新竹的天花板
另外竹北文兴路绿园道一带也因为优异的地理条件
舒适的环境、竹北最有优势的学区、公家机关的带动
价格应会接近竹北高铁区 成为天花板附近的一份子
最后就是新竹市附近的旧区新房
虽然因为离园区远而不被市场关注
但像是鸿柏过去盖的 鸿磬、鸿韵等类似的旧区新房
一样会是天花板附近的成员
这四区的另一个特色是 价高 且释出少
因为物以稀为贵 自住客已经住进这么好的地点
没什么重大事件不会搬离 因此释出少
想住进这几区 极有可能只买得到高总价、老房、瑕疵房等
如关长目前大概只能买到超大坪数、跳脱市场行情的房
或是三小国（老房）
也就是你买的起 但可能卡不到位的状况会发生在这些区域
我的结论就是
大新竹的天花板不是还没到 已经到了
因为景气循环使然 新竹又这么仰赖科技业
天花板就是关长跟高铁区的指标建案
除了上述提到的区域房子之外
应该都免不了僵持量缩 甚至跌价的命运
天花板 跟 中间没特色的房子 本来就会有所差异
可悲的是投资客爱炒作中间没特色的房子
因为便宜 也因为一般自住客也只买得起这种类型的房
看看竹北县三 华兴 或新竹光埔 那精美的委卖量
经济不好转的话 修正应该是可预期的
自住客可以再观望一下

新竹房地产已经开始进入自住市场，自住的眼光和投资客不同所以我不认为有什么利多出尽的问题！XD生活机能好，周遭环境不错，自住客自然会进驻再来房地产不稳的时候，其实发展成熟的区域，才保值！关长区现在的状况与条件，对自住来说已经足够了其实很多人反而不希望过度的商业发展大家也都很期待光埔商业区赶快发展起来散步就可以去逛街，对关长区也是一个利多XD拿巨城来说好了，若是我自住不会想住在巨城第一排光是塞车和吵杂的状况，就够了反而隔了两三条马路的区域，我会比较喜欢不过关新这边比较大的问题是，目前进来的大多是自住客自住比较不懂炒房价，光埔那边目前还是很多投资客（含房仲以及还在盖房子推建案的那些建商所以光埔区会比较有话题性和讨论度一个区域，有没有人为操作，是涨跌的因素之一但是相对来说，自住比率高，会比较保值投资OK ,但是风险自负

Cefilos大 感谢分享 之后来看看光埔是否真能如您所说的均价最高 千万种看法 才造就这市场

竹北王行情总在犹豫中诞生看法不同是健康的高铁区除了走路可到的，离兴隆桥近的也有撑

兴隆桥近的 是像什么明日轴 宏观大器吗XD我觉得看起来很好买 很好买的就感觉没有撑

对竹北不熟，光埔个人认为是人还没搬进去，关长刚开始发展不也是超便宜？

明年costco那侧的一些建案陆续完工后 光埔应该会好很多

我还是看好光埔，光埔是否成功在二期的开发进度及光埔百货及空桥商圈是否顺利营造起来。二期有大量绿地，加上舒适的空桥，可挡风避雨的逛街。若顺利发展，光埔有绿地，有商业机能，离园区又近刚好集大成。

交通会很可怕

光埔的建材比较好，而且学区也很近，我会选择光埔，而且关新区餐厅都不便宜，不会常常去报到@@

甘泉鱼面 麦当劳 池上饭包等等 旁边还有一些小吃类不过新房的建材比较好 这当然也是自住客要考量的点

10-14分红履创新高?

竹北在关埔还没起来之前确实是购屋的首选，但从推案量跟人口成长比例来看，近几年关埔不管是关长还是光埔都不输竹北，尤其近一年光埔区的人口成长数已蝉连整个新竹市冠军很久。刚好跟你说的不是自住客首选状况相反。毕竟高铁旁边紧临高压高架桥都能当卖点，在南边变电厂影响或许早期是有，但毕竟光埔腹地较大，不喜欢的就选择远一点的建案就好。至于会不会跟关新路那么成功，现在整个工地样实在太早下结论。认真看计画书，你会觉得光埔对于退缩跟人行空间规划是其他区域值得学习的。在多雨，炎热，的台湾还有新竹风，骑楼及退缩的设计绝对是王道啊.

10-14分红履创新高?这误会大了 XDD

是喔 我以为科技业这几年赚得不错 看来是我误会了XD

光埔就是在复制2009年后的关长区模式...关长区也是到2012年之后才真正算发展成熟 , 光埔真正有较多建案进驻是在2011~2012年,其余大量在2014下半年到2016年上半年 基本上光埔根本还没完全进驻完毕 说要输关长也只是现在两区最大的差异就是在于 外来人潮的来源关长区也是住了7,8成后 开始展店+新庄车站 慢慢有较多的人潮时间点就是在2012年 整个上来 光埔区有个很特殊的模式就是costco早在2008年进驻 周围商店只要把人潮往外带出蔓延就成功了 基本上追上关长区是迟早的事 能冲多高不用去想新竹市真正房价最高的区域 是在市区!!!!!! 一直以来都是因为新建案稀少 太稀有 但园区人少会买市区 因为上班太远太贵的区域但拥挤,上班又远 这种会算CP值和参考一堆消息的

为何不适合居住,那附近惠宇的案子高入住率都是假的吗?!

就会大量往新重划区买 不用算要到天花板 但涨幅也够吓死你至于适不适合居住环境 说真的关长区的居住品质也下降了商业模式去年开始一堆小餐饮店进驻 路小条 两边都乱停

这是台湾，商业活动越多的地方房价越高。

跟2012年以前 差很多很多 说穿了关长房价涨也是拜周围生活发达造成的 要像高铁区 大绿地 大坪数气派模式 还不一定成功我只能说 要完全了解竹北跟新竹市的区域房价发展 难....绝对有心中偏好哪边 最后了解最透彻的也就剩你所选的那区

惠宇品牌好啊 当然有人在乎建商更甚于地点

我想ck大就是擅长竹北 而我不过河居住 当然我对新竹市比较熟至于你说的量体 关长区早已没多少可再盖的地 能挑的建案不多三小国的房价单价 许多精算过的园区人 都还宁可买到光埔区这说光埔区外人客多 也说不多去 两区都是以园区为主力 买了下去 就会迁户口 都不太算纯外来客了 外来客大概就只有金山街

三小国毕竟建材、建商较逊色 屋龄也相对高 放弃合理

要用外来人潮评断适不适合当住宅，那版主推的高铁车站附近一堆外来搭车人潮，加上商业用地怎么会当成高级住宅。好像有点矛盾呢？！

另外也可以去研究二重埔 环XX 系列 造镇 预计要推多少量?关长区 也一堆外来客消费人潮呀 住附近天天吃破百元一餐??

这里如果那么不优的话,还会有人愿意住?愿意承接?还有这里不是一般工程师会来买的地方。就我认识的每个年薪都超约统计出来的家庭收入数据,你说科技业不好,还是有人可以照领领高薪,只是你不知道而已。

msty版友 我可没有说光埔很不优 只说他的规划和量体很难成为新竹的天花板 光埔光是近园区、有好建商就可以吸引

暐顺哈哈..哈洛德 外观丑到炸 要炒上天就有一点点难度

一堆人了 但他的价格一定有他的极限哈洛德看591还没有人丢出来卖 期待看他的二手交易状况

关长区也不会是独强 新竹市区北门路/城隍庙附近 都破35万

光埔是商业规划，其实跟关长的住宅规划不太一样

还比关长区 君鼎 一第 星河丽 乔立有容..这些贵哩...

长远看，商业区向来值钱

amsen大 所以您看好新竹未来的商业吗? 商业区值钱没错q169说的对 所以我有提到旧区里的新房 光鸿柏市府附近..

我老婆娘家就在好市多对面，她连去抢个铸铁锅都会抢输人，你觉得以后没有商业发展的可能？

鸿韵霸气的外观 当初还可以远看南寮烟火 591卖超贵我不知道 新竹除了科技业兴盛外 商办类的直觉不值钱但因为我没研究新竹的商办 所以不了解

别搞笑了，高铁商业区盖的是纯住宅？说到高铁这最强运输，若以园区人员来说，有多少人会为了搭高铁选择住旁边？会比住离园区近一点实际吗？现实上竹北光塞车就刷掉一堆买家了。没有享受高铁的好处，却还得承担高铁衍伸出来人潮乱停车。

至少我文中提到创天花板价的都是纯住宅 我也提到暐顺盖的住商混合价格就自然有被压抑 另外就是高铁区这么贵也是实价登陆的结果 至于离园区远是事实 或许是台北客在买

那你一定不知道twin park是有店面的，不是什么纯住宅。

讲白一点 就是供给太多了竹北为何涨不动 就是过去推案太多 空屋太多了虽然新竹所得高 但周边卫星市镇 可选择的住家环境很多有些科技人就买在头份 住大透天 上班开车到竹科也方便新竹为何涨不高 路小条 都市规划被纵贵线切割新的重划区 环境佳 可是出了重划区 问题还是没变竹北高铁旁边是新埔 在新埔买农地盖透天的很多新竹+竹北 人口不过50多万 和双北卫星市镇人口 差10倍蛋黄区房价 就有可能差数倍

原来如此 celhw您这样一提我才想到捷宝新世纪也有店面只是上次进去时好像还是空的 让我觉得是纯粹的住宅区不过或许是误会 我的认知是一栋商办 一栋住宅或住商混的就才不是纯住宅 有店面但剩下全部都是住户的我的认知也是纯住 应该是认知上的不同 印象中光埔不少是商办名义?然后whyooo分享的很好 简明扼要

高铁贵不是高铁的因素，是中央公园的因素。若看整个高铁均价其实跟关埔还是有差的，像高铁宏观或说lavie等较平价住宅。价格不会比光埔平价宅高。光埔没有像twin park那样高价建案是现有的环境确实不像高铁那样优。都是工地，商场也还没成型，没大型绿地可当卖点。所以前面才会说要光埔价值要看二期，等万坪公园落成之后。或许看天湖的价格就知道，离园区近有绿地再加上便利商圈的豪宅是否有市场。那你印象又错了，光埔目前商办只有云智慧，且是纯商办。

哇靠高铁贵不是高铁的因素,奇了品川发展起来是因为公园不是高铁站 我受教了园区人士不是有时候自我感觉太良好? 能够买高单的不是只有园区的

你可以把中央公园填起来再来看看twin park 有没有那个价钱就知道靠高铁能不能撑起现在的价格囉。

关长区的优势在于：走路近车站（接台铁、高铁周遭生活便利，但是不在商业区百货公司旁边闹中取静光埔区：有空桥逛街方便，未来生活机能可期可惜靠近变电所，会流失一部分的客群关新路周遭建案，还环绕了一个关新公园偶尔可以办办活动，散散步运个动日后光埔区若发展起来，关新路过去消费也很方便

没错 光埔发展起来 对新竹、竹北都是好事情

是的，又多了一个消费选择！只是，光埔区建案选择的确比较多，关长区就那几个了就我所知，关新路不少人常搭高铁往来台北，很方便

关长区单坪多少才算值得买?

应该问 你若想住关长区 你愿意拿出少出来买....

值不值得太主观了,先问预算多少在挑物件吧

光埔刚刚又被sway酸了.... "一大片都是投资客的房子"

哈哈 让我想到宪哥上个月说 世界X的案例 .....

高铁车站可以通台北 差是差在这边

S的每个重划区都是一大片投资客，我看他连光埔在新竹还桃园都搞不清楚。S还说过竹北空屋比林三淡还严重，你相信吗？

还好啦 SWAY在2013年曾说 关埔是鸟不拉屎的地方哩....

高铁区走路可以到 是卖30分钟到台北

专业推。

高铁区因为腹地大，规划好再加上高铁往台北通勤需求，吸引各种等级的建商来盖，所以就有了国泰中悦等高价案其实也不意外。光埔的最大卖点就是未来热闹商业区，不爱这味的当然就不会考虑。生活机能往东到关新商圈，往西到清大商圈都2公里内的距离跟本方便，而且各个新建案间的价格差距较小，但还是有几个建案满足多金客像惠宇谦品，富宇权峰，德鑫东方文华大坪数四房。工地状态最多4年后就解除了，那时才会是发展起飞的时候，但房价一定高过市区就不一定，竹市中心人口够多，有多元的工作形态，跟光埔集中是园区客大不同啊！硬要比较的话，关长属利多出尽，发展就是现在看到这样。光埔在工地状况解除，街阔绝对让大家耳目一新。

就像q169 说的，大家会对自己心中偏好的区域做详细研究，最后买下的就是自家人心中所爱，或许做了些妥协，但大方向不远。买得起高铁成功学区一定也买得起关埔，反之亦同。只看单一建案来推定天花板也似乎不适合，那画上川怎么评估? 所以我才会提区域均价也是一种参考，可以稀释单一豪宅影响因子。高铁中央公园旁的第一二排均价现在看起来是天花板，光埔等二期发展后就能赶上吗？那就是有趣也另人期待的竞争。 但说实在，真的双双涨上去后，我们家就只好放弃换房想法，反正现在室内30坪也勉强够用了。

关长到光埔走路还是有段距离, 且没有人行道, 带小朋友不是很方便, 还是得开车. 喜欢走路逛卖场的会以光埔当第一选择.但喜欢走路逛公园坐铁路. 想立即享受现有机能. 关长会比较好. 光埔有骑楼地规划也更适合各种天气逛街. 若二期能顺利完成, 除了Q1前的万坪公园, 另外还有大型绿带, 可以从慈济路直接散步或骑车到头前溪湿地去. 开发好,光埔整体商业活动或者休闲空间,甚至学区(据说107年要盖新小学)等一定是比现在关长还要多元完整.只是需要时间来发展.不知道哪个地区投资客比较多. 但是投资客会投资的地区一定是有未来发展前景的地区. 真的要考虑增值, 跟着投资客买反而是最保险的.

走过去一小段，很快就能接空桥了XD之前去好市多都走过了，如果能接空桥，就更轻松了

竹北高铁特区VS光埔 两年后 见真章

继续买进两区房子, 抱紧囉~~~~~反正房价只会井喷~~~

哈 楼上的大绝只有这句而已？

哈 大家不是都这么想吗? 这是趋势你不是也这么认为?

我只认为不会跌多少，有机会在涨上去，跟你整天井喷井喷的酸酸喊 差多了我以前也是看空的，等到你真的发现周围哪些人在买房，我就彻底改观了，到头来多存的钱都不够付这几年涨的，还不如去好好研究哪边的房子有机会保值，以后跌至少抗跌，跌很凶跟很便宜的，其实普遍人都不会去买

慈云路西侧未来均价应该会输世界岛，东方文华那区。但有一个变因是兴复发跟富宇住商混合案未来也是主推小坪数，曰后的换屋需求就会持续存在。但也可能换屋就换去竹北了，毕竟光埔二期容积率低，单价一定更高不利换大屋族。反正看不看好它都会一直发展下去，竹北也是发展起来了，媒体用台北观点看天下当然到处是鬼城。