本文同时发表于小廖的个人BLOG：
http://saletwhouse.blogspot.tw/2015/07/blog-post_15.html
(有图好读版，欢迎支持)
各位亲爱的朋友大家好，我是21世纪桃园宝庆加盟店的小廖，
参加完PTT版聚后，发现大部分的朋友对明年即将上路的房地合一税，
都已有初步的了解(毕竟板上卧虎藏龙，大家都会做功课)，
如果您还是不了解房地合一税与旧制的差别，小廖有做了一张简表，欢迎参考。
http://i.imgur.com/ocjn5Em.jpg (欢迎转贴)
BUT，人生最重要的就是这个BUT，
大家一定都还是会对房地合一有些疑问，
或著是条文的细目有看没有懂，
也因此几位客户有向小廖提到：
‘小廖，房地合一税实施后，会不会影响我!?什么是我要注意的啊!?’
也催生了我起手撰写‘房地合一没告诉您的事’这一系列剖析文章的想法。
今天第一篇，我想要谈的是关于自用住宅免税条件与对学区影响。
前情提要、自用住宅的条件与条文出处：
在特种货物及劳务税(俗称的奢侈税)与房地合一税实行之前，自用住宅这名词一般
来说被用来做房屋税、地价税与土增税的减税，直到奢侈税实施之后，大家开始关心
奢侈税特有的自用住宅免税。
奢侈税时代，自用住宅的条件：必须是本人、配偶及未成年直系亲属名下仅有1户，
在卖屋签定契约前设立户籍，持有期间不得有出租或供营业的情形。
(104年1月7日马总统又发函补充需有自住事实)
参考资料
财政部的说明： http://www.dot.gov.tw/userfiles/files/1040325.pdf
1040107总统补充：
http://www.president.gov.tw/Portals/0/Bulletins/paper/pdf/7175.pdf
未来的房地合一税，自用住宅的条件：个人‘或’其配偶、未成年子女设有户籍；
持有并实际居住连续满六年且无供营业使用或出租。满足条件后出售课税所得在四百万
以下免税，超过四百万按１０％税率课征。且６年内一家以一次为限。
(参考6/24总统补充第四条之五第三项)
个人‘与’其配偶‘及’未成年子女于交易前六年内未曾适用本款规定。)
参考资料
财政部简表：
http://www.dot.gov.tw/dot/content/image/20150514131024.jpg
总统与财政部6/24补充：
http://www.dot.gov.tw/dot/file/201506240001.pdf
重点整理：
小廖在这边先针对重点简单说明，奢侈税是订得很严格，但是实务上会被课征到
的比例太低(大部分的人都会持有超过２年，因此根本不会被课到奢侈税)，所以我不
讨论，我只讨论未来房地合一后会有的影响。
重点来说奢侈税就是‘很严格的一家一户概念’，全家都要设籍但使用次数
与持有期间没有特别限制。而房地合一税就是一家可持有多户(夫or妻or未成年子女)，
但若想要使用自用住宅免税优惠就必须设籍并连续居住满６年，
且６年内一家(夫+妻+未成年子女)仅能用一次。
实务影响
房地合一后，实务上最容易被影响的就是为了让小孩上明星学校所增购的学区宅：
举例来说，假设某甲在105年以后为了让小孩可以上明星国中，因此预期在学区附近
会添购一间房，并将小孩的户籍迁入新屋上小学，之后等小孩确定可以上明星国中后，
便将新屋出售，则某甲要如何操作才能顺利使用自用住宅免税呢？
答：在旧屋不提前售出的状况下，某甲的新屋必须要让未成年小孩设籍
并连续居住满六年且期间不能出租、营业，
同时某甲的新屋售出时该小孩未成年(满20岁)、获利未满400万，
则售出时即可享有自用住宅免税的优惠。
但需等6年后某甲的旧屋才能再次使用自用住宅免税
(因夫妻+未成年子女6年内仅能用一次)。
也因此，小廖认为，为了避免未来还要再增购一间学区宅导致自用住宅优惠被影响
(或是强迫您持有6年降低弹性)，
买方应该在买屋时就直接考虑到学区，而非等孩子届学龄才思考，以免影响自身权益。
如果您是直接END请看结论：
房地合一没告诉您的事-自用住宅限制变多变严格了，未来增购学区宅，
您的弹性被降低了！若有学区需求或预估6年内‘可能’换屋
请在今年购屋或直接选择有学区优势的房子入手！
●转贴请注明出处●
http://saletwhouse.blogspot.tw/2015/07/blog-post_15.html
本文为个人心得文，详情请以财政部公告实施内容为准
PS:下篇会针对购屋时机与未来会受欢迎的产品分析，
因利用值班时打此文，故下篇预估要10天后才会出炉，请见谅。

此为个人心得，希望可以抛砖引玉，让更多高手分享。

就推一下

拿投资客的案子参加版聚 秀出来在一堆投资客面前就觉得好笑

推

永安北路4楼顶楼的公寓拿出来卖668 还在说地比较值钱屋龄连40都没有 都更是要等孙子…还说永安北路是艺文特区的精华 区 已笑 是没走到南平路中正路过… 永安北路那截根本就是艺文特区的贫民窟 附近有 中国江山 台北桃源 百川绿晶 这些社区是精华在哪

3楼的朋友...我很严正说明，我带去的案子不是投资客顶楼是5楼...您抹黑请加油..

就算不是顶楼 4楼公寓拿出来卖 668 那去买中国江山就好了阿 车位还可以轮抽。永安北路 艺文特区的精华?还说不卖投资客案子 21xx在艺文特区8间都同一个老板最近中正路收掉一间 老板就是大投资客 跟我说 不卖投资客案子屋主买来放两年加价卖说不是投资客 !!!! 那台湾大概没几个投资客了

C大，谢谢您的指教，本公司是独立经营，欢迎您有空来坐，我可以请我们家老板跟您聊他创业的历史。屋主开高我在现场也有提到，包含他的买入价，我也从来没有隐瞒，PTT上我也有PO。本公司就在中国江山楼下，相信板上有一定有板友住在您刚才所说的社区

每间都独立经营 只是老板都尬地郎中国江山也是500多能买到啊 你公寓是能低于500吗?我也没说你隐瞒只是前后矛盾而已

C大您这么熟的话请问中国江山室内33坪也是这个价吗?另外C大，我们公司真的是独立的...跟您提到的体系完全没有关系。

公寓有装电梯吗 仲介话术对我没用 谢谢

那您什么时候要跟我一起去拜访屋主呢?照这样说所有10年前买入现在比买入价高卖的都是投资客囉!? 受教了! 看来不需多言了。期待在版上可以尽快看到您的精辟文章。

仲介当的不专业 被酸还扯什么看不看屋主

您这么专业，相信跟我一起拜访屋主就知道是不是投资客了阿! 您也知道您在酸人喔? 承认在引战了?这屋主是一般客，请您不要再造谣了。

永安北路是艺文特区精华 本店不做投资客案子光这两点信口开河 的仲介我就 ………不专业还爱现不是欠人酸是？剩下我懒得讲 你慢慢自以为是好了

期待您的专业文章尽快发表在版上供小廖学习。

好文推，来闹场的可以去旁边乱吗

做投资客案子没怎样 比较过分的是说没在做

亲友来护航了 赞

分享观念与文章很不错啊~火气不要这么大啦~~

房仲每天在跟人家-讨论-平常心看待就好，推分享。