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2015-07-10
【住展房屋网/台北报导】继稍早大同板桥旧厂(实际位在土城)号称降价后，上市建商全
坤建设，去年推出位于北万华的“全坤云峰”，据悉也高喊降价，宣称打七五折不二价销
售，市场纷纷解读这是有感降价，还说将引发骨牌效应。然住展房屋网企研室认为，事情
没那么单纯。
首先，该案今年稍早其实就已调降表价，面淡水河景观户从去年盛传开价要破百万，降到
95万/坪，实际成交约8字头(平均)，非景观户最低开价则仅70多万一坪。以一般议价空间
计算，实际成交价应可见6字头，这大概也就是新闻揭露的81万打七五折。甚至，同样在
北万华一带，近期实际成交价大部分也都落在6字头，超过70万/坪者其实是相对少数。
另一需注意的还有，无论是去年盛传要开出百万天价，还是目前的所谓降价，该案的整体
定价策略并没有变，也就是高低楼层、有无景观的产品，价差拉得很大，而低楼层原本就
是低单价户，所以根本谈不上什么破坏性价格。
当然要说全坤该案降价也没有错，但其实只是修正回到该区近期一般行情，也等于之前开
价确有过高、膨风嫌疑，况且高楼层还是要卖区域天价；同理，也适用于大同土城案，其
成交价也只是回归一般行情，根本称不上是俗俗卖或真降价。
因此，全坤万华案号称打七五折卖，是不是真会引发所谓降价骨牌效应，严格论还言之过
早；毕竟以全坤案来说，一来其高低楼层根本是两种产品，行情当然不同。同理，北万华
、南万华条件也不相同，甚至也适用于北市其他行政区。
更何况各建商财务状况亦不同。以上市柜建商来说，或许如冠德马玉山所说，现在握住现
金最重要，有立即性融资压力的成屋当然要尽快消化，全坤万华案可能就是一例，但如果
是预售案就又另当别论。甚至不同建商，经营策略也不同，因此所谓让利手段，可能换成
建商提供公司无息贷款给消费者等。
不过全坤案降价，住展房屋网企研室认为说明了一个事实，那就是除非真是透过一般市场
交易获得的土地，否则这几年推出的合建或都更案，土地成本并不像业者说得那么高；其
开价老高，甚至屡创区域天价，和成本无关，基本上就是随着景气开高。况且合建或都更
案，区位确实相对佳，业主自然更敢开价。
然而如今景气翻转，看跌房价气氛变浓，情况当然无法同日而语；尤其同样面临高额房屋
税，甚至还有明年实施的房地合一税及将调高的地价税，地主或投资客很难比建商撑得久
，现在出脱可能少赚，但至少省一些税。而这意味着，一些所谓地主保留户或转售户，可
能就是消费者可捡便宜的标的。
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