Re: [心得] 其实人人都买得起房

楼主: ceca (生活艺术大师 ￾ N)   2015-06-26 18:08:03
※ 引述《ppliu (保持年轻的心)》之铭言:
: 台湾的房市还是由财团在做庄的
: 土地取得:建商与政府or地主
: 建筑成本:建商与银行
: 管销成本:建商与房仲or代销公司
: 其中最关键的我觉得是银行
: 了解银行业的都晓得,银行是很乐意贷款给建商的
: 建商的标的物明显银行风险相对较低,金额大业绩也好出来,给予的利息成本也相对低的
: 资金成本很低,供方很有时间跟需方市场打时间战(当然其中又加入了销售公司与炒房客)
: 银行也乐意贷款给民众买房,两面获利,反正银行收的利息永远比给的利息超过100%
: 如果乡民合力集资做庄呢??
: 土地取得:乡民与政府or地主
: 建筑成本:乡民与银行
: 管销成本:乡民自给自足
: 现在不是有募资网站或平台的吗?
: 毕竟要出个万中选一的武学奇才,整合明教跟丐帮只有小说才看的到
: 奇才要不就自己赚要不就被财团埋没了
: 我承认我只是想想,但大家不妨参考一下"筹集"这个概念
: 想想多健康~~~~
: ※ 引述《aalluubbaa (wenwenyenyen)》之铭言:
: : XDDDD
: : 你自己那么M 不要把大家拖下水
: : 工作是为了有好生活
: : 工作不是为了省吃俭用30年然后60岁有一栋30岁以上的房子
: : 虽然知道你反串
: : 不过真的有人觉得可以存到就要存
: : 继续奴吧
: : 台北的房子没那个价
几大难点.
1.银行
你新公司没有营收,银行根本不贷款给你.
这是我目前一直遇到的困境.
所以为啥我买了一堆6%投报的2房也是这样.
我在做营收.
(刚才才从上海商银,汇丰,永丰离开.)
目前问了很多银行,状况都一样.
法人对银行而言,最重要的是营收,不动产担保放在次要.
你没营收,你就算买了1000万的新屋三房,银行对你放贷也是有所顾虑.
自然人一般是因为你已经有薪资了,这也是你的营收,所以之后银行才住重单保品.
而当你公司营收非常漂亮,你没单保品,银行也跪着求你贷款.
so....你要搞一间公司来买房子,你先去把营收做出来吧,一个月做个6位数以上再来谈.
一般建商的前身是营造公司,代销公司,或是地产公司.
所以在他变建商之前,他已经有稳定的营收,然后用前面公司做担保来成立建商.
并不是你叫建商,银行就跪下给你擦鞋...
当然啦,有人说可以做假营收...不过作假成本都很高,你才买几百万的东西,你划不来拉.
所以第一关,你新公司,先被银行歧视,被欺负,你要先过第一关....XD
2.成本.
建商有非常多降成本的办法.
例如收购土地,例如大量压低建材成本,例如嘎资金和杠杆.
你基本上光买土地好了....你应该就不容易取得低价土地.
建商土地很多都是跟公家标的,或是不良债,或是玩一些变价拍卖的手段搞来的.
中型建商跟中人合作收地,人家也打底很久了.
大型建商则是不怕买高,因为他们很敢卖高价,因为他们品牌有口碑,资金底很雄厚.
而你ㄧ个跑单帮的,人家土地取得从90一路买到180平均135...
你直接买180整....你确定你盖完后有办法比别人便宜吗...XD
and..也很多新建商通常因为土地难取得,很多都是直接找地主合建的.
甚至小资本额建商是不买土地的.
(另外一种是大地主转型的建商,他们也不需要买土地,因为土地都在他手上)
另外建筑方面也是,大型建商自己养营造公司自己点工点料.
小型建商很多自己就是营造公司...一边接工程,一边自己盖.
你自己跑去找营造公司...成本当然又不一样.(当然如果你是有土地去找建商合建就另论)
另外,你到时候跟地主合盖好了,盖5栋透天,地主拿走3栋,阿你们几个人分两栋??
阿如果盖大楼,60户就好,地主拿走35户,你们几个人分25户??...
阿到最后干脆卖一卖好了...阿靠杯,你这跟你搞一间建设公司有啥两样...XD
3.管理.
我爸和一堆教授合开的科技公司,就是被掏空.
企业管理有一个基本观念,只要财务长和执行长串起来,就可以掏空一间公司.
当你走入企业管理和财务算帐的世界后,你就知道其中有太多手脚可以动.
而你要盖房子,你里面资金少说上千万.
如果你在含上贷款,我看可能会有快一亿的资金在流动.
除非你找的人身价几亿,他不会为了这些钱去逃亡.
不然你随便找个只是年薪百万的好了,告诉你,他看到那些钱会动歪脑筋的机率太高了.
他A个3000万跑到国外去就好,放弃他在台湾的一切.
我告诉你会有不少人愿意干,不要以为他是什么台积电工程师不会为了3000万跑路...
而你要找身价上亿的人当你的执行长??..
你谁阿,你是有几十亿给他们玩吗..XD
阿靠杯你有几十亿,到时后他又掏空几十亿跑掉...XD
so...到头来你还是必须严格控管你的企业组织,并且严格做好监控系统.
....买个房子你确定你要这样搞...XD
集资其实并不是太困难的事情,对某些特质的人而言.
最重要的是,后面的管理和信任问题.
另外人多就嘴杂...
真正有效率的系统,就是独裁者威权体制...
这我在大学社团非常非常宇宙无敌的深刻感受过.
(我大学的伙伴,是一个企业管理超强的人,
没办法人家家里就是开公司的,从小有教,并且人家是女的,我身边都是出女强人??.
我们合创一个社团,第二年就挤入全校评比前三名...活动一大堆,曝光率超高.
甚至像啥台大学生爬山募款被骂??..
我们随便办一个营队募款都是六位数,办完都还有赚很多钱.
and...他是万年社长,其他干部是谁不重要,靠他一个就够了,期他只是打工仔)
干你娘,当时有一个同样主题的外校社团,我有参予支援.
要办一场营队,10个人开会5个小时,讲一堆543的(很多时后都再内斗讲别人坏话).
结论?...下次继续开会.
办一个活动要开10次会以上,50个小时.
最后办出来的活动,零零落落.
同样的活动,强力社长,开会两次,全都只是下命令,你去干嘛你去去干嘛你去干嘛.
不讨论不接受意见不理会任何人的建议.你不爽,请走人,不缺你这个社员...XD
总共"计画"大概只要花社长一个人大约3~5个小时去盘整....
办起来效果非常好....
甚至后来像我,偷学了他的技巧.用在我自己的社团里..
我可以今天中午一个心血来潮,下午立刻送企划书给学校请经费.
(通常我门电脑里都有基本格式,企划书拿来我打字快,20分钟就打好了10页的企业书)
明天就把20个人带出去浮潜,吃海产....(找人吃喝玩乐很简单)
名意是海边救生训练营,讲师是我自己(有救生照),拍照存证.文件备齐.还有课程资料.
(餐厅叫他开收据不打日期)
然后再偷改日期....XD
最后...拿到补助金费,我在去发还给20个同学...大家出游玩免费的爽翻了.
(虽然说钱很小,其实如果我A起来,也不会有任何人发现.不过那时后我还不是商人命..XD
如果今天我要搞,我一定弄成"校际"..来个什么5校联合,这样就可以要到更多钱.
名号能做多大做多大,这世界是很虚假的...
然后你只要多找一两个外校朋友来参加+你去他们学校贴两张广告单,就是校际了
而今天社会其实也一样...XD)
一般社团办一个训练营,还在那边开会计画两个月,靠杯,浪费生命....=.=
而回到你今天要搞集资盖房子....
你要嘛就一个人超强,所有人都不要有意见,乖乖把钱交给那个人做.
然后还要那个人不贪污不恶性卷款浅逃...并且愿意忙东忙西而没多赚多少钱.
不然欧...你看,光两三个人集资炒房都一堆人在闹翻.
你要找六七八九个人集资盖房子,一盖一两年...
加上你办贷款要找单保,找土地买土地,请建筑师请照,找营造公私盖...
我觉得齁,我再赌100碗阿婆冰,你只要找超过10个人,妳们一定会内斗然后有人退出...
到时后看妳们盖到一半,有人撤股,妳们怎样收尾...XD
so....你要找一群人...你的管理和合作问题,会非常之严重的麻烦.
这也是为啥我自己的公司不开放别人入股一样...
太麻烦了....我们自己人爽爽炒爽爽赚就好.
4.利益分配.
分配利益是最困难的事情.
高雄大林埔迁村,就是卡在利益分配问题上面.
林杯边间,我要配双车库别墅,他不是边间,给他巷子里的.
林杯1楼拉,我要换高楼层然后坪数要1换1.3...
林杯5+6,林杯要比照1楼.
干,你给他1:1.3...阿我们2F的哩??
so...你凑一群人盖了一堆房子,你到时后怎样分配??
抽签妈...XD....抽签永远都是打架的开始,你确定不会有人抽到大楼2F不恼羞的妈.
到头来又是把物件卖掉大家分钱??
还是用什么认购机制,还是用什么标会机制OOXX....
到时后应该又要打架了...
所以,你最后要分配房子做了结,还是非常困难的.因为这不是量化的东西...
so...如果你要真的运行这个系统.并不是不行,也不是说你办不到...
但...你要..
1.有制度管理,并且有强力的领导人.
2.你要先打底把银行信用做出来.
3.你要有本事压低成本.
4.做好每个人的需求分配.
但是靠背....你花这么多心力,去把这个组织搞出来.
(你搞的出来,你觉对是个将材...你去公司上班太浪费了,自己当老板比较实在)
你确定你不继续营运当建商妈....XD
作者: JasmineSun (身体健康最重要)   2015-06-26 18:15:00
嘴角失守~
作者: ebao2709966 (never say never)   2015-06-26 18:25:00
学校的钱很好a+1
作者: richman (李奇)   2015-06-26 18:28:00
相当中肯,也明确点中问题点如果门槛那么低,就不会那么多人去开饮料店跟便当店了我看过太多上市公司在赚股东的钱所以宁可自己买房投资也不买股票
作者: lpllpllpl (三个LPL)   2015-06-26 18:34:00
所以再开一间子公司 买空卖空 让母公司有营收帐簿啊 (疑?
作者: tsaicy (网中人)   2015-06-26 18:37:00
中肯..作帐..核销...在现在的社会都要会...讨经费.
作者: brandenou (ou)   2015-06-26 18:51:00
中肯!
作者: kuma660224 (kuma660224)   2015-06-26 19:37:00
如果有办法集资几十亿买地盖房,或许会卷款潜逃几十亿耶,盖啥房子,连夜飞去他国躲起来了sorry, 不太信任不认识的乡民与人性....
作者: fit   2015-06-26 19:53:00
不管你们信不信, 我总之是信了!!
作者: cobrasgo (人鱼线变成鲔鱼线,超帅)   2015-06-26 20:14:00
想认识文中那个女生,我身边都没这型的
作者: catsimon (说书人猫西门)   2015-06-26 20:21:00
推中肯...组织需要强者才有未来
作者: kevinkc4 (Isis)   2015-06-26 20:38:00
非常中肯, CECA大是武曲座命, 还是现在流行的杀破狼????
作者: SDerick (㊣大坏蛋德瑞克㊣)   2015-06-26 22:18:00
靠!!Ceca大,我命宫各主星跟你完全一样,我们不会是同一天生的吧 XDD而且连十年大限都一样走紫破,亮度相同夫妻宫空宫,对宫事业宫天同天梁,适合自由业啊 XD
作者: r585741 (鹙红陌夏挽风曲)   2015-06-26 22:33:00
切中事实
作者: taco3019397 (taco)   2015-06-26 23:24:00
事实阿 收入够高 废墟银行都大方贷给你 担保品不重要官股行库除外
作者: jamo (hi)   2015-06-26 23:32:00
对个嘴砲你也这么认真~颗颗~
作者: a881 (不想再谈恋爱了(Man))   2015-06-27 00:19:00
机月同梁格还好拉 破了也没多大影响
作者: kevinkc4 (Isis)   2015-06-27 09:25:00
CECA:32-41岁.禄存在奴仆,多和朋友或员工在一起,他们是的避风港.兄弟宫天府:可运用资金不少(天府星质量仅次紫微)财宫天机表示很会赚时机财,但天机星善良,才会分享进财方法.身体素质不错,健康没大问题(也是天府的原因).迁移宫太阳在早上渐升的吉位:出门在外的表现是让人感觉温暖,重名不重利(对外的表现).但整体而言不要当较佳,幕后老板或参谋应轻松胜任.天相位置佳,房地产真的不赖.Good!修正:他们是你的避风港....整体而言不要当头较佳,......这十年走紫破,会想领导开创,做事态度在这十年非常严谨..今年责任重大,虽外表笃定,内心可能有自我矛盾之苦XD XD
作者: a50676 (mina)   2015-06-27 11:23:00
专业推(笔记)..
作者: dboy1980 (小no)   2015-06-27 11:39:00
难得推C大的文,我团队就是以我为中心,我完成整个策划,其他人就负责协助跟分钱。但,也因为这样我后来蛮后悔合伙的,因为我费心力最多,结果分一样的钱
作者: sam197665 (东哥)   2015-06-27 15:43:00
大推!心有戚戚焉呀!
作者: special2309 (专卖三重芦洲)   2015-06-27 16:11:00
蛮中肯的!
作者: BlueSatan (...￾  )   2015-06-27 16:50:00
大推,这就是我常推ceca大文的原因,乡民鲁蛇来看看...
作者: lcy317   2015-06-27 21:00:00
虽然常常很讨厌你那高傲的态度 但你这篇说的真的很有道理
作者: weibld (weibld)   2015-06-28 12:51:00
受教了~
作者: a747 (747)   2015-06-29 11:44:00
推~中肯

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