※ 引述《ppliu (保持年轻的心)》之铭言：
: 台湾的房市还是由财团在做庄的
: 土地取得：建商与政府or地主
: 建筑成本：建商与银行
: 管销成本：建商与房仲or代销公司
: 其中最关键的我觉得是银行
: 了解银行业的都晓得，银行是很乐意贷款给建商的
: 建商的标的物明显银行风险相对较低，金额大业绩也好出来，给予的利息成本也相对低的
: 资金成本很低，供方很有时间跟需方市场打时间战(当然其中又加入了销售公司与炒房客)
: 银行也乐意贷款给民众买房，两面获利，反正银行收的利息永远比给的利息超过100%
: 如果乡民合力集资做庄呢??
: 土地取得：乡民与政府or地主
: 建筑成本：乡民与银行
: 管销成本：乡民自给自足
: 现在不是有募资网站或平台的吗?
: 毕竟要出个万中选一的武学奇才，整合明教跟丐帮只有小说才看的到
: 奇才要不就自己赚要不就被财团埋没了
: 我承认我只是想想，但大家不妨参考一下"筹集"这个概念
: 想想多健康~~~~
: ※ 引述《aalluubbaa (wenwenyenyen)》之铭言：
: : XDDDD
: : 你自己那么M 不要把大家拖下水
: : 工作是为了有好生活
: : 工作不是为了省吃俭用30年然后60岁有一栋30岁以上的房子
: : 虽然知道你反串
: : 不过真的有人觉得可以存到就要存
: : 继续奴吧
: : 台北的房子没那个价
几大难点.
1.银行
你新公司没有营收,银行根本不贷款给你.
这是我目前一直遇到的困境.
所以为啥我买了一堆6%投报的2房也是这样.
我在做营收.
(刚才才从上海商银,汇丰,永丰离开.)
目前问了很多银行,状况都一样.
法人对银行而言,最重要的是营收,不动产担保放在次要.
你没营收,你就算买了1000万的新屋三房,银行对你放贷也是有所顾虑.
自然人一般是因为你已经有薪资了,这也是你的营收,所以之后银行才住重单保品.
而当你公司营收非常漂亮,你没单保品,银行也跪着求你贷款.
so....你要搞一间公司来买房子,你先去把营收做出来吧,一个月做个6位数以上再来谈.
一般建商的前身是营造公司,代销公司,或是地产公司.
所以在他变建商之前,他已经有稳定的营收,然后用前面公司做担保来成立建商.
并不是你叫建商,银行就跪下给你擦鞋...
当然啦,有人说可以做假营收...不过作假成本都很高,你才买几百万的东西,你划不来拉.
所以第一关,你新公司,先被银行歧视,被欺负,你要先过第一关....XD
2.成本.
建商有非常多降成本的办法.
例如收购土地,例如大量压低建材成本,例如嘎资金和杠杆.
你基本上光买土地好了....你应该就不容易取得低价土地.
建商土地很多都是跟公家标的,或是不良债,或是玩一些变价拍卖的手段搞来的.
中型建商跟中人合作收地,人家也打底很久了.
大型建商则是不怕买高,因为他们很敢卖高价,因为他们品牌有口碑,资金底很雄厚.
而你ㄧ个跑单帮的,人家土地取得从90一路买到180平均135...
你直接买180整....你确定你盖完后有办法比别人便宜吗...XD
and..也很多新建商通常因为土地难取得,很多都是直接找地主合建的.
甚至小资本额建商是不买土地的.
(另外一种是大地主转型的建商,他们也不需要买土地,因为土地都在他手上)
另外建筑方面也是,大型建商自己养营造公司自己点工点料.
小型建商很多自己就是营造公司...一边接工程,一边自己盖.
你自己跑去找营造公司...成本当然又不一样.(当然如果你是有土地去找建商合建就另论)
另外,你到时候跟地主合盖好了,盖5栋透天,地主拿走3栋,阿你们几个人分两栋??
阿如果盖大楼,60户就好,地主拿走35户,你们几个人分25户??...
阿到最后干脆卖一卖好了...阿靠杯,你这跟你搞一间建设公司有啥两样...XD
3.管理.
我爸和一堆教授合开的科技公司,就是被掏空.
企业管理有一个基本观念,只要财务长和执行长串起来,就可以掏空一间公司.
当你走入企业管理和财务算帐的世界后,你就知道其中有太多手脚可以动.
而你要盖房子,你里面资金少说上千万.
如果你在含上贷款,我看可能会有快一亿的资金在流动.
除非你找的人身价几亿,他不会为了这些钱去逃亡.
不然你随便找个只是年薪百万的好了,告诉你,他看到那些钱会动歪脑筋的机率太高了.
他A个3000万跑到国外去就好,放弃他在台湾的一切.
我告诉你会有不少人愿意干,不要以为他是什么台积电工程师不会为了3000万跑路...
而你要找身价上亿的人当你的执行长??..
你谁阿,你是有几十亿给他们玩吗..XD
阿靠杯你有几十亿,到时后他又掏空几十亿跑掉...XD
so...到头来你还是必须严格控管你的企业组织,并且严格做好监控系统.
....买个房子你确定你要这样搞...XD
集资其实并不是太困难的事情,对某些特质的人而言.
最重要的是,后面的管理和信任问题.
另外人多就嘴杂...
真正有效率的系统,就是独裁者威权体制...
这我在大学社团非常非常宇宙无敌的深刻感受过.
(我大学的伙伴,是一个企业管理超强的人,
没办法人家家里就是开公司的,从小有教,并且人家是女的,我身边都是出女强人??.
我们合创一个社团,第二年就挤入全校评比前三名...活动一大堆,曝光率超高.
甚至像啥台大学生爬山募款被骂??..
我们随便办一个营队募款都是六位数,办完都还有赚很多钱.
and...他是万年社长,其他干部是谁不重要,靠他一个就够了,期他只是打工仔)
干你娘,当时有一个同样主题的外校社团,我有参予支援.
要办一场营队,10个人开会5个小时,讲一堆543的(很多时后都再内斗讲别人坏话).
结论?...下次继续开会.
办一个活动要开10次会以上,50个小时.
最后办出来的活动,零零落落.
同样的活动,强力社长,开会两次,全都只是下命令,你去干嘛你去去干嘛你去干嘛.
不讨论不接受意见不理会任何人的建议.你不爽,请走人,不缺你这个社员...XD
总共"计画"大概只要花社长一个人大约3~5个小时去盘整....
办起来效果非常好....
甚至后来像我,偷学了他的技巧.用在我自己的社团里..
我可以今天中午一个心血来潮,下午立刻送企划书给学校请经费.
(通常我门电脑里都有基本格式,企划书拿来我打字快,20分钟就打好了10页的企业书)
明天就把20个人带出去浮潜,吃海产....(找人吃喝玩乐很简单)
名意是海边救生训练营,讲师是我自己(有救生照),拍照存证.文件备齐.还有课程资料.
(餐厅叫他开收据不打日期)
然后再偷改日期....XD
最后...拿到补助金费,我在去发还给20个同学...大家出游玩免费的爽翻了.
(虽然说钱很小,其实如果我A起来,也不会有任何人发现.不过那时后我还不是商人命..XD
如果今天我要搞,我一定弄成"校际"..来个什么5校联合,这样就可以要到更多钱.
名号能做多大做多大,这世界是很虚假的...
然后你只要多找一两个外校朋友来参加+你去他们学校贴两张广告单,就是校际了
而今天社会其实也一样...XD)
一般社团办一个训练营,还在那边开会计画两个月,靠杯,浪费生命....=.=
而回到你今天要搞集资盖房子....
你要嘛就一个人超强,所有人都不要有意见,乖乖把钱交给那个人做.
然后还要那个人不贪污不恶性卷款浅逃...并且愿意忙东忙西而没多赚多少钱.
不然欧...你看,光两三个人集资炒房都一堆人在闹翻.
你要找六七八九个人集资盖房子,一盖一两年...
加上你办贷款要找单保,找土地买土地,请建筑师请照,找营造公私盖...
我觉得齁,我再赌100碗阿婆冰,你只要找超过10个人,妳们一定会内斗然后有人退出...
到时后看妳们盖到一半,有人撤股,妳们怎样收尾...XD
so....你要找一群人...你的管理和合作问题,会非常之严重的麻烦.
这也是为啥我自己的公司不开放别人入股一样...
太麻烦了....我们自己人爽爽炒爽爽赚就好.
4.利益分配.
分配利益是最困难的事情.
高雄大林埔迁村,就是卡在利益分配问题上面.
林杯边间,我要配双车库别墅,他不是边间,给他巷子里的.
林杯1楼拉,我要换高楼层然后坪数要1换1.3...
林杯5+6,林杯要比照1楼.
干,你给他1:1.3...阿我们2F的哩??
so...你凑一群人盖了一堆房子,你到时后怎样分配??
抽签妈...XD....抽签永远都是打架的开始,你确定不会有人抽到大楼2F不恼羞的妈.
到头来又是把物件卖掉大家分钱??
还是用什么认购机制,还是用什么标会机制OOXX....
到时后应该又要打架了...
所以,你最后要分配房子做了结,还是非常困难的.因为这不是量化的东西...
so...如果你要真的运行这个系统.并不是不行,也不是说你办不到...
但...你要..
1.有制度管理,并且有强力的领导人.
2.你要先打底把银行信用做出来.
3.你要有本事压低成本.
4.做好每个人的需求分配.
但是靠背....你花这么多心力,去把这个组织搞出来.
(你搞的出来,你觉对是个将材...你去公司上班太浪费了,自己当老板比较实在)
你确定你不继续营运当建商妈....XD