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立法院三读通过“房地合一税”新制，明年一月一日起，台湾房地产进入“实价课税”阶
段，房地产投资客的黄金时代结束了。台湾房市一直供给过剩，但过去因所得税、持有税
偏低，造成炒作风气盛行；如今，房地合一税、囤房税双双实施，房市的基本面现形，难
逃房价下滑的趋势，甚至有专家预估五年跌三成，后市值得观察。
买方：长期自住影响不大
新制明年上路后，以买方来看，自住客的影响最小，只要符合自住条件，住满六年卖掉，
获利四百万以下免税，超过四百万部分，才须课税10％。因此，自住型不论下半年或新制
上路后买，未来卖房只要获利不超过四百万元，影响都不大。
如果是投资客就不同了， “长线投资客，新制要课的税比过去重，”住商不动产企画研
究室主任徐佳馨举例，假设A持有一间房子十一年，卖掉获利五百万元，新制上路后，持
有十年以上房子卖掉的获利，要课所得税15％，也就是75万元。旧制以房地比约七（土地
）：三（房屋）来课，赚5百万，假设适用40％所得税，要缴的税是60万元（5百万×0.3
×40％＝60万），长期持有者，新制的税较重。因此徐佳馨认为，由于今年下半年买房仍
适用旧制，可能促使有意愿的“长线投资型买盘”出现。
而对两年以下的短线投资客来说，相对于奢侈税，新制反而比较有利。举例来说，B若以1
千8百万元买进，一年内以2千万元卖出，旧制须课奢侈税，税率是卖价的15％，也就是3
百万元；若是房地合一，只课获利2百万元，一年内卖出，扣掉成本，税率45％，所得税
是85万多元，假设房价上涨，新制对短线比较有利。
“台湾房价太高了，供给过剩极度严重！”德明财经科大不动产投资与经营学位学程副教
授花敬群说，房价会跌，并非“税”的问题，而是供过于求。全台除了台北市超额供给不
算严重外，其他县市都很严重，以新北市为例，在建商都没推案的情况下，估计余屋至少
五年才卖得完。
以1994年到2003年，这十年的前车之鉴来看，花敬群说，当时严重供给过剩，出现高房价
的泡沫，结果房价平均跌幅三成，当时经济成长率6％，现在只剩下3％，经济条件较差，
房市更没有好转的理由。
下一步：两年内租比买划算
花敬群认为，即便没有房地合一税，房价还是要跌，“五年跌三成，是可以预期到的数字
，”他认为，因为市场反转的趋势才正要开始，台北市以外，甚至可能会大跌五成。
信义房屋不动产企画室经理苏启荣认为，持有税加重，是房价修正的重要原因，台北市今
年先实施房屋税新制，房价会修正。
其实房屋税的杀伤力比房地合一税严重，因为房地合一税是未来式，即卖屋获利才会课税
，但房屋税是持有成本，调高房屋税，对投资客来说，持有越久，代表财产净值的流失。
由于持有房屋成本不断升高，黄耀辉建议，现阶段买房的原则是，租比买划算，先租后买
、先远后近、先小后大。
花敬群也认为，近两年房市“租比买划算”，以一千万元的房子为例，租金一个月约1万5
千元，一年共18万元，但如果买房，以六成房贷计算，一年房贷本利就要40多万元，加上
房屋税、地价税，对年轻人负担很重。但，台湾的租金几乎没涨，租房比买房划算很多，
应该先租，等房价下跌后，视自己的能力再买进。
连结：http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000027015&p=1
其他：花敬群:台北市以外五年跌五成。看来要金融风暴了。