楼主:
joesoul (聚合的灵魂)
2015-05-19 21:34:59刚好最近也在日本买房，可以互相讨论一下
虽说富贵险中求，但以日本适合投资，不适合投机的房产市场来说
你做的是很冒险的行为
※ 引述《sisman (sisman)》之铭言：
: 进军日本50年老屋的风险与机会
: http://mmm8100.pixnet.net/blog/post/424252610 好读版
: 大家好，今天来分享一下年后买的一间日本50年老屋~
: 说到老屋，一般来说在台湾30年的中古屋就算老了，
: 为什么我还要去日本买一间50年的老房子呢?
: 老房子到底有什么风险，又有什么机会呢??
: 投资任何商品，不是先问获利，而是先看风险你能不能接受
: 所以我先列出基本资料 再逐一检视
: 房价:550万円 租金:65000円 修缮费:10000円 管理费:5000円
: 屋龄:50年 建材:RC 楼层:4F 空间: 33平方公尺
: 修缮基金余额:2500万円 户数: 不到20户 地点:下井草6分钟
: 建蔽率:50% 容积率:100%
: 先算一下投报率，如果不错再考虑
: 65000-10000-5000-代管费3000= 47000
: 47000x12月/600万?(房价加1成 包含税和仲介费) = 9.4% (不含固都税和所得税)
: 报酬率还不错 符合老屋高报酬的原则
: 再来看看风险能不能接受
房租只会越来越降，最后可能租不掉也卖不掉，但是每年要缴固都税跟管理、修缮费。
: 风险一:
: 直觉来看 老屋给人的印象就是会不会倒 如果真的垮了 又该如何
: 上网查了一下RC耐用年限，大概50~100年都有人说
: 我想说撑个15年大概就回本了，默认到65年应该还算可以接受。
: 另外很多日本老屋都是木造的，这种比较不建议买，
: 前几天新闻才报导日本烧了两间木造老屋。
第一，买过东京房屋的你一定知道1980年前旧耐震标准这件事，
常常遇到地震的日本人，基本上是不喜欢旧耐震标准的屋子，
即使台湾人对日本建筑有信心
但是你的房客是日本人，对龟毛的日本人来说他们就是不喜欢
第二，这么老的屋子，说真的即使现在你能接手旧房客，换新房客时，招租时间会非常久
而且最近为了要骗海外投资客，有些屋主联手房客将租金提高，制造投报率高的假象以
抬高房价，私下给房客一笔钱，等过户后没多久房客瞬间就搬走，而你无计可施，
因为日本的借地借家法保障房客较多，就算租约未到，只要前三个月告知，就可以搬走。
: 风险二:
: 建蔽率和容积率减少!
: 因为古早法规没有规定建蔽率和容积率，所以盖的都超出现行法规规定的比率
: 如果拆掉改建的话，空间会缩水快要一半
: 这样算来，原本33就会变成18平方公尺。
: 后来想想，即使拆除重盖，基金余额还有2500万元
: 盖一间公寓(只有建物成本)不会差太多，即使要补钱也只有一点
: 而18平方也刚好是日本人最喜欢的套房大小
: 加上全新租金也不会太差
: 所以这个问题还算可以接受
: 像这些问题，签约的房仲都会讲的很清楚
: 因为他们也知道旧房子可能会有改建的问题
: 所以事先告知以后可能会发生的状况
: 这点很值得台湾房仲学习
: 避免以后纠纷所付出的成本
: 不如一开始就先把缺点都讲明
讲到这个，事情就大条了，你可能功课没做足
东京现在各区，为了避免社区脏乱吵杂，这种小套房集中的公寓已经不受欢迎
因此制定了相当严格的“ワンルームマンション开発规制条例”，
是不允许建设室内面积低于25㎡的小套房的。
即使是规定最松的丰岛区，套房也不能低于20平方米，
也就是说想要都更，除非建商连与你邻近的老旧大楼一起买下，增加建地面积，
要不然几乎不可能
: 风险三:
: 房屋太旧，房客不好找
: 这的确是个问题，所以我先查一下附近的出租行情
: 比我便宜的房子，几乎都是木造旧屋，或是迷你小宅
: 而以这间的坪数来看，租金还算合理
: 加上离车站很近
: 房客也住一段时间
: 这部分只能赌赌看，交给时间来验证了
: 基于以上几点评估，加上台币100多万的小资价
: 资金压力不会太大，所以 strong buy!!
: http://mmm8100.pixnet.net/blog/post/424252610 好毒版
你的房子不在都心五区，下井草应该在杉并区，并不是一个太保值的点
要注意的是到时租不出去、卖不出去，但是每年要负担不小的持有成本
不动产变成负动产
作者:
dh168 (dh168)
2015-05-19 21:48:00堆推~~~
作者:
sisman (sisman)
2015-05-19 21:53:00你说的值得参考 不过什么都好的物件 就是价钱不好~.~以台币100多万来说 也只能这样搂
作者:
jironan (あの夏 いちばん静かな海)
2015-05-19 23:10:00这篇专业
作者: groovy (闷热的夏季) 2015-05-20 00:43:00
原来还有这么多要注意的，受教了！
专业 另日本排他文化听说非店面物件若外人迁入开始落价
果然是富贵险中求。80年以前是1950年那战后耐震标准，二战后贫穷是只求有房子住就90分。这么老的房屋，只刷刷油漆顾表面，也是蛮傻眼
作者:
rdcf (电脑又挂了..)
2015-05-20 09:11:00如何知道租客会看耐震标准？那目前里面的房客难道不是日本人？？日本不像台湾潮湿，管理也不错，50年老屋搞不好跟台北2X年看起来一样
作者:
ULISS (查无此人)
2015-05-20 10:30:00......一年去日本至少六次，还没看到有认识的去租50年老屋倒是看到20年屋，干干净净，整齐的像是台湾的十年屋，却空空的，一直没看到有人租过.....，日本人很喜欢通勤上班，在上下班时间去搭一下电车就知道了，即使不是山手线，类似中央线，其实过了新宿之后，很多人愿意跑到三鹰，吉祥寺一带住的，三鹰地区甚至票选为东京地区最适合居住的地区，如果再远一点，像是立川过去，也是很多人通勤上下班的...这个都还只把焦点放在JR上，如果把东京地铁放进来，因为交通网络四通八达，其实整个大东京地区要找个栖身之处，真的太难的....，日本大楼如果十年以上的，很容易就对折了...这使得日本的租屋族有非常多的选择.....除非黄金地带...很怀疑外国人怎么有办法跟当地租屋业者竞争...?