进军日本50年老屋的风险与机会
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大家好，今天来分享一下年后买的一间日本50年老屋~
说到老屋，一般来说在台湾30年的中古屋就算老了，
为什么我还要去日本买一间50年的老房子呢?
老房子到底有什么风险，又有什么机会呢??
投资任何商品，不是先问获利，而是先看风险你能不能接受
所以我先列出基本资料 再逐一检视
房价:550万円 租金:65000円 修缮费:10000円 管理费:5000円
屋龄:50年 建材:RC 楼层:4F 空间: 33平方公尺
修缮基金余额:2500万円 户数: 不到20户 地点:下井草6分钟
建蔽率:50% 容积率:100%
先算一下投报率，如果不错再考虑
65000-10000-5000-代管费3000= 47000
47000x12月/600万?(房价加1成 包含税和仲介费) = 9.4% (不含固都税和所得税)
报酬率还不错 符合老屋高报酬的原则
再来看看风险能不能接受
风险一:
直觉来看 老屋给人的印象就是会不会倒 如果真的垮了 又该如何
上网查了一下RC耐用年限，大概50~100年都有人说
我想说撑个15年大概就回本了，默认到65年应该还算可以接受。
另外很多日本老屋都是木造的，这种比较不建议买，
前几天新闻才报导日本烧了两间木造老屋。
风险二:
建蔽率和容积率减少!
因为古早法规没有规定建蔽率和容积率，所以盖的都超出现行法规规定的比率
如果拆掉改建的话，空间会缩水快要一半
这样算来，原本33就会变成18平方公尺。
后来想想，即使拆除重盖，基金余额还有2500万元
盖一间公寓(只有建物成本)不会差太多，即使要补钱也只有一点
而18平方也刚好是日本人最喜欢的套房大小
加上全新租金也不会太差
所以这个问题还算可以接受
像这些问题，签约的房仲都会讲的很清楚
因为他们也知道旧房子可能会有改建的问题
所以事先告知以后可能会发生的状况
这点很值得台湾房仲学习
避免以后纠纷所付出的成本
不如一开始就先把缺点都讲明
风险三:
房屋太旧，房客不好找
这的确是个问题，所以我先查一下附近的出租行情
比我便宜的房子，几乎都是木造旧屋，或是迷你小宅
而以这间的坪数来看，租金还算合理
加上离车站很近
房客也住一段时间
这部分只能赌赌看，交给时间来验证了
基于以上几点评估，加上台币100多万的小资价
资金压力不会太大，所以 strong buy!!
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