楼主:
ceca (生活艺术大师 N)
2015-03-09 18:31:17不动产其实相对性非常重要.
没有一个地方是保值的,也没有一个地方是不保值的.
你买的够便宜,你就保值,你买的够贵,你永远不保值.
当然相对性要考量很多东西.
住宅环境,需求,建筑条件等等.
但是如果你不是去计较很细微的差异性(例如单坪14和15万).
那其实相对低价永远都有优势.
举个例来讲好了.
例如高雄的皇家贵宾.
我记得一年多前,他一度被炒作到开价17~18,成交在15~16.
那时候我完全对他没兴趣,因为远一点三多路我可以买在12.
正勤那时候刚过大爆涨潮的休息期,也不过上12.
相对太高...所以不会去碰他.
但是后来他炒过头,气爆后被修正,前不久掉到13左右...然后正勤相对价格也大概在13..
我就去抢(结果没抢到就是了..哭哭~~)
像现在他又大盖上到14左右...合理价...所以我也没啥兴趣了.
你问我14可不可以买...我会讲你有需求要注可以买,投资我会买别处.
那我们再来看我提到的正勤.
正勤爆涨过两波,第一波四五年前的事情,那是高雄全面大补涨,谁都有吃到.
第二波大约在三年前,从单坪9~10直接跳到12.
然后他在12卡了一段时间,至少一年在那边震荡....因为他在消化后来释出的物件.
现在则是又开始跳跃,试图要攀上14..
我们在三年前没有买正勤,那时后火车站才10~11左右,优先跑去买火车站.
直到去年才开始买正勤,因为我发现他的12物件大幅减少到快光了,准备迎接下一次跳越.
所以我和朋友买了三间正勤都在11~12之间.
(当然我们很有耐心的等低价,会比一般人低一点..XD)
现在你看,正勤基本上12买不到,最少也要13,并且13的物件很少,卖家几乎都抓在14才放.
然后更惨的是,你四周所有的物件,几乎都是15起跳(除了诺贝尔)...
我们就在等你们买盘投降,乖乖买14的正勤,买个两间他就站稳14了.
一个比较规模的社区或建案,价位都是用跳的,不是慢慢叠起来的.
本来10,你涨到13会有一堆人丢出来卖13,然后会有一段时间要消化这些13.
(当然其中会有一些人丢18丢20,那个先忽略)
等到13都卖光,会有一段时间很缺物件没东西买,之后就会有投资客试着丢15来等.
然后盘面上可能剩个两间15其他物件消失...
而等到15出去一间后,就开始会越来越多人丢15出来卖..之后又是一波卖潮.
这是ㄧ种很有趣的现象...屋主的人性反映.
(我之前美丽岛卖超高价快12,本来整栋没人在卖,因为之前成交价很低,8~10.
其他屋主不爽卖8~10,然后又笑我开太高不会有人买...
但..我一卖掉12,后面跟一堆人丢出来卖12...
因为他门会觉得这是ㄧ个"千载难逢"的高点,快点卖一卖.
毕竟怎么可能可以卖这么高呢,等这么久居然有个可以卖高价的时候,我们快跟卖....
然后呢,跳上12后,维持了一年还在消化12...XD
同样的,我们台中的房子也是这样,现在在卖的冈山也是这样..之前土地也是这样
我家一向爱领导卖天价,因为我们都没贷款或低贷款,可以跟你凹到天长地久
但也因此.我很清楚这种价格跳越的状况是怎样产生的..
但是我们天价也不是乱开,我一定是抓相对价格,让你有一定会买的诱因
一定是到相对低点或相对优势点,并且在四周没有太多低价抢买盘的前提下.
才会开"当建案的天价"来卖.
就像卖不掉加价卖一样,我相对低点才敢加价卖,你相对高点学我加价,你傻了吗??)
然后回到保值的问题.
当年高雄火车站一度从10涨到12(现在大概在13~14).
两年多前,民族国宅价位并没有跟着四五年前的高雄大涨而涨.所以他还处于最低潮价位.
所以他单坪载多少??....单坪5万各位观众...XD
虽然他很废墟,可是你思考一下,单坪5万保不保值阿...
你旁边100公尺的5楼公寓要卖一坪11万,你这边一坪5w...
我怎么觉得你是全天下最保值的废墟.XD
果然两年前就开始有大批投资客进驻,花了半年左右把这边洗光光.
现在拿出来都要卖11万了....(100公尺外当然在12~13)
投资客卖不卖的掉不重要,你如果那时候买5万..你会烦恼贬值吗?
就像我现在一直讲,林园靠背的便宜可以冲一样.
当然小港还有机会,但是你要像我之前一样很有耐心并且花很多时间去等货.
林园是比较无脑的进驻法,当然他之后涨的时间点会比小港更晚一点.
你跟我讲他污染,你跟我讲他环境很糟糕.
我跟你讲他公寓五楼70万...你不要跟我解释太多...我不听我不听我不听!!!!
我闭着眼睛乱租,投报率好到爆炸.
(那边中钢中船中油一大堆员工,并且五轻还准备要迁南星)
so..要不是最近冒出了一间民权二圣7.x万的法拍公寓.
和另外一间屋主自售450万后火车站透天.
把我跟朋友的零用钱花光光...
(蛋黄区相对远低于市价的东西还是优先吃,这个短期流动性很好,长期持有价值性很很高.
这种就是无敌物件..短卖长卖都不卖都可以的东西)
我们早就杀去小港和林园(我关心林园超过半年以上)...XD
现在再等零用钱...零用钱转出来我就会跑去买林园...
(我怕我零用钱转出来后小港就来不及了,所以现在先看林园.
至于我家大笔的钱,那个会买店面或透天并且养很久,就不会丢这边
养很久的东西,优先考虑蛋黄区,因为一养可能是30年的事情,无视几年的波动)
so...总结就是.
对我而言,不动产永远都在看相对性.
从台北台中高雄的相对性,看到火车站湾区林园大寮的相对性.
然后再看到正勤,31期,诺贝尔,皇家贵宾民权DC的相对性.
我永远都没有一个基准点,所有的价值都是浮动的.
所以每天才需要到处价格一直看一直看一直看.
看一下最近变化怎样,哪边相对低哪边相对高.
当然,台北和高雄也不一样.
台北人优越感很重,对环境的诉求也高很多.
所以隔条大马路,两边价格两个世界.
但是高雄不会,高雄你这边贵,我就买那边去,区域性价位并不明显.
这也是为啥我四年前最后一次叫别人买农16后,就从来不再提过农16.
因为他是相对最高点...我从来不会去买相对最高点的东西.
并且农16,你真的看他中古屋,同样1x年屋,他也没有像大安大同区的差价那么可怕.
(范例...http://sale.591.com.tw/sale-detail-2065754.html
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2123886.html)
不要被一堆豪宅价个给骗了,并且其他地方豪宅其实也很贵,一点都不便宜.
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2161490.html(农16)
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2117815.html(民族七贤)
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2160357.html(毛胚)
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2092614.html(中央公园)
http://sale.591.com.tw/sale-detail-2049274.html(二圣民权)
(有水景的景观豪宅我先去除)
你这边过高,人家就去买别处.
你这边地价过高,建商就跑去别处盖.
这就是高雄的状况....和台北不太一样.
因此你跟我说保值,我还是会回你相对.
你相对价格便宜,你就是硬生生比别人保值.
好东西价格没有在无线上纲...一直冲到后面就只是恶性炒作.
坏东西也一定有他的价值,世界上穷人永远都比有钱人多...