房仲的业配文~ 我来踢馆 平衡报导一下~
鲁弟是高雄在地人 住在鼓山区30多年 现在住在美术馆附近的鼓岩旧部落~
我跟大家说一下实况~
其实 美术馆附近 原名叫做经国文化园区~
早在吴敦义当市长时 就已经规划好~
目前 你看到那些新盖的大楼 都是住五用地 盖出来的~
大家可以google一下 住五用地的定义~
我把住一到住五的建蔽率 容积率 以及 1坪地坪能盖多少建坪 列给大家看:
建蔽率 容积率 1坪地坪能盖多少建坪 住五为其倍数
住一 40% 80% 0.32 7.875
住二 50% 150% 0.75 3.36
住三 50% 240% 1.2 2.1
住四 50% 300% 1.5 1.68
住五 60% 420% 2.52 1
你看看 同样一坪的土地~
住五的地 盖出来的建坪是住一的7.875倍 住三的2.1倍~
这代表什么??
代表住五用地盖出来的房子 居住空间密集 居住品质差~
居住品质差就算了 你还要用比较贵的价格去买他的房子~
(因为房屋单价都是算建坪)
现在美术馆 农十六 那边由于是刚开发 所以房子都很新~
但40 50年后呢??
我敢保证那边一定会变成巨大的贫民窟 都市之瘤~
你看现在盐埕区的城中城附近那几栋大楼 就是美术馆特区的未来~
大楼要都更?? 不容易啊~
如果今天我有2000万 我宁愿拿去买住三用地盖出来的透天小厝 也不要买大楼~
好了~ 评论完大楼物件~
我在评论一下 原po讲的那一区~
那一区 离火车站大概10分钟 交通环境 原po已经介绍过 不再赘述~
我要特别提醒 那一区 爱河这边有一间叫做化龙宫的宫庙~
祀奉中坛元帅 三太子~
大家可能不知道 高雄著名三凤宫的三太子 就是从化龙宫分灵出去的~
有宫庙 就代表神明生日 庙会时会吵~
怕吵的人 可以再考虑一下~
整体来说 美术馆的物件 去化的速度很慢~
因为它的房价 与高雄本地自住客的财力负担 脱勾非常严重~
所以 只能吸引到一些外来的非本地资金~
总而言之 如果你钱多 想要让建商跟房仲 大赚特赚的话 买这边 我是不反对~
但如果你要追求 CP值的话 其实 还有更好的选择 不用急着买~
多看 多比较~
找一间住起来舒服 好整理 好脱手的房子 才比较重要~
※ 引述《G8MO (永庆 房地产工程师 八毛)》之铭言：
: 大家晚安-情人节快乐
: 网志图文:http://ready93.pixnet.net/blog/post/194035206
: 南美术各建案位置图 http://ppt.cc/~EIj
: 本文大概
: 美术馆特区简述
: 美术馆第一排(南)
: 美术馆爱河第一排
: 美术馆爱河假第一排
: ==============
: 既上次写完农十六所有建案的简述后，许多人来信希望我写美术馆的建案介绍。我其实
: 当下写了一些，但是美术馆实在太大了，Google的地图无法一次放进去，所以我花了几天
: 的时间思考，今天要来动笔啦。
: 美术馆特区跟农十六特区位于相同的行政区－“鼓山区”。所以外县市的朋友若有搜
: 寻这几个热区的建案可以直接搜寻“鼓山区”，而鼓山、左营这一带也就是高雄房仲业的
: 一级战区，竞争相当激烈。
: 美术馆特区的范围大致上是以“河西一路以北、中华一路以西、中华一路以南、马卡
: 道路以东”整个重划区很大，大致美术馆公园（内惟碑文化园区）为中心。美术馆的规划
: 井然有序，马路看起来都特别的宽，整个特区建案开发例如：建蔽率、容积率、退缩、人
: 行道、大楼外观等都是有受法规限制的，例如：所有大楼都不能装铝铁窗，所以整个区域
: 的发展看起来很一致。
: 我常接待一些中北部的客户，开车从高铁站一路过来美术馆的景色变异是可以感受到
: 的，大多的人都说美术馆这边很像台北，市容很整齐新颖有特色。
: 美术馆特区目前有两个大绿地受大家欢迎，主要是美术馆公园，另外一个就是爱河旁
: 的“中都湿地公园”。大家要挑选地点的时候不妨参考一下走路到绿地的距离或是景观。
: 美术馆过去三年的时间，一路从10万(新屋)涨到现在30万还不一定买得到，只能说是
: 一个奇蹟阿。我老婆是在美术馆长大的，以前这边都是工厂跟荒地，政府为了开发，把许
: 多土地都征收，那时候土地不值钱，其实反弹声量好像也没很大。但不到几年的光景，已
: 经变成都市丛林了，只能说都市规划的力量很强大。
: 我大致说一下这边的行情，不管一线、二线、三线，新屋现在一律30万起跳，中古屋
: 的部分，美术馆最早的大楼至今大约11年的屋龄，依据地点、景观、建商有不同的行情。
: 高雄的土地公－“京城建设”在这边有很多的建案，所以我跟人家讲行情大多是以京城为
: 标准。
:
: 中古屋市场101年大概还买得到15万以下，但是102年之后整个高雄市的土地飙涨加上
: 新建案的推力，连带的让中古屋也都涨起来了，目前基准都是20万左右，当然这是平均值
: ，有些物件因为楼层低或是某些大楼有“特殊事件”价位会便宜一两万。以上是二线产品
: 。若是要第一排或是要鼎宇、皇苑、全诚等知名建商价位也会比较高，若加上永久栋距就
: 更值得收藏了，至于多贵呢？鼎宇美术之星成交52万/P算贵吗?当然这些物件大都是百坪
: 以上的物件，成交价都满惊人的（什么时候也让我冒一泡阿？）。
: 以下我要开始讲大楼囉！因为美术馆特区很大，所以我把美术馆分为北、中（东）、
: 南、来讲。今天来讲南美术。为什么讲南美术？因为这是我最喜欢的区域阿！摊开整个地
: 图来看，南美术不仅一样拥有美术馆公园的大绿地，还拥有爱河、中都湿地公园等自然的
: 景观及休憩地点。连3年后的轻轨路线都是走美术馆路再左转马卡道路，根本就是围绕的
: 南美术馆麻！
: PTT的大家都很有钱，来找我的很多都是要找两千万以上物件的，我就先来说公园景
: 观第一排吧！我讲的是“座南朝北”第一排，不是阿扁家“人文首玺”第一排喔，人文首
: 玺是北美术的。
: http://ppt.cc/R79B
: 美术馆路：阳光艺花园、皇苑国际馆、皇邑、皇裕观云、皇苑人文臻藏、国城天厦、皇家
: 美墅、丽晶最上石、家安朴石。
: 以上都是大楼面对美术馆的，只要是“皇”字头的只能用“霸气”来形容。既然都第
: 一排了一定要起个霸气的案名阿。我相信很多乡民都有进去看过房子，以皇苑国际馆来说
: ，六年前开卖的时候大约20万/坪，我查了国际馆最近的成交价，103年六月成交17楼的案
: 子，130坪成交6200万，一坪47.5万。101年九月9楼也是卖到47万。这就是第一排的行情
: 。
: 如果要皇苑的要便宜一点可以锁定“人文臻藏”因为屋龄12年屋的关系，里面也有中
: 坪数的物件，后栋总价两千万的运气好可以遇到，但买不到景观。至于国城天厦、丽晶最
: 上石、虽然也在美术馆路上，但面出去的不是绿地而是立体停车场，所以价钱上不去，留
: 在20万左右的实价登录，不过我想现在要20万初买这边也不简单。倒是家安朴石过去虽然
: 不怎么样，因为在铁轨旁边，所以大多的人不喜欢，但拜铁路地下化所赐，嫌恶设施变成
: 了轻轨站、绿园道，还是角间呢！整个大翻盘，最高成交价到30万了，这让许多人都懊恼
: ，出清得太快。
: http://ppt.cc/w-KK
: 另外美术馆路上靠近中华路的还有一栋阳光艺花园，9年多的屋龄，不是正面对美术
: 馆，而是面联合医院（妇幼医院），户数也满多的，所以一般民众较无法接受。不过美术
: 馆门牌加上还可以远眺美术馆，让满多人都中意，算是反映满两极的一个建案。不过也因
: 为有联合医院在，未来的轻轨在这边也会设一个站，本大楼住户因此受惠。过去一年成交
: 价大约18万到25万。
: 好！接下来我讲另一个第一排“爱河第一排”，面绿地有面绿地的好，面水岸有面水
: 岸的好，如果可以看到河又可以看到绿地那就更完美了。这也是为什么我那么爱河西一路
: 这一段的原因。偏偏这一段景观宅很少在卖，顾得很辛苦，顾到总干事一届都做完了还卖
: 不到一间。
: http://ppt.cc/ni2R
: 河西一路：全诚远见莱茵、棋琴十重奏、城扬波堤、水悦
: 没错，正港第一排就这四间，相信许多人也都钟爱这几栋大楼。我们在爱河的右岸，中都
: 湿地公园在爱河的左岸，中间有美丽的“愿景桥”横跨。这四栋面南的格局都是爱河及绿
: 地山峦或是城市景观，非常的美。在大约10年以前，美术馆刚开发的时候，南美术这一带
: ，在台风季节的时候，因为爱河水量暴涨的关系会有淹水的情形，所以那时候南美术买的
: 人不多。淡是所谓危机就是转机，市政府治水政策高明，在对岸规画了一个滞洪池，再结
: 合公园的规划，就形成了我们所认识的“中都湿地公园”。没有来过的朋友可以来走走看
: ，里面园区广大，还有小桥流水，也有介绍一些高雄都市规画的图，是个假日好去处，现
: 在很多陆客团都会安排当作景点。我特别爱从中都湿地公园朝北看美术馆的大楼，真的很
: 有美感。
: 接下来我就来说说我对这四栋大楼的看法吧！之前我也有在其他文中提及“远见莱茵
: ”是我美术馆所有景观宅中最喜欢的，3-4房，全诚建设口碑不错，几乎没有出现过漏水
: 的情形，在业界小有名气，公设比低，外观低调，常常受大老板们青睐。这一栋的住户水
: 准极高，每一户来头都不简单。最主要走到客厅阳台就可以享受到爱河、愿景桥、柴山、
: 85大楼城市景观，真的超棒的！有机会一定要来看看。莱茵目前有景观的行情也到30万囉
: ，还不错的是最大坪数也就65坪（含车位）目前有一户在卖8楼四房平车，一坪开36万，
: 要看要预约，时间很难约。
: 我觉得住爱河边很幸福，除了有好的风水以外，有好的景观更能够浪身心灵放松，可
: 以多活几年囉！
: 再来我讲隔壁的棋琴十重奏，这个建案算是昆庭建设的代表作。5年前开卖的时候就
: 开价28~45万/坪，整栋只能用“霸气外露”来形容，总楼层22楼，刚好两边莱茵跟波堤都
: 是15楼，看起来特别显眼，一楼挑高7.2米，2~13楼一层两户，15楼以上都是一层一户，
: 不含车位就129坪了，超级霸气。但公设比满高的34.5%，隔壁莱茵才27.5%，差了7%差很
: 多，不过有钱人是不care的拉！这一两年释出很少，都是低楼层的物件，成交价大约在29
: 万，总价近3千万，我同事之前有成交高楼层的一坪40几万，只能说这一栋门槛有高！
: 如果想要享受爱河景观，又没有很多钱的话，十重奏旁边的“波堤”倒是不错的选择
: ，城扬建设，不过这栋因为户数较多2-4房，因为有小坪数，出租也较多，所以反应也是
: 两极的。但我实地去带看几次，感觉还不错。波堤旁边还有一栋有河景的景观大楼，也是
: 城扬的，案名叫“河歌山”，我也很爱这栋，为什么？后面再谈。波堤面爱河三房的有前
: 年成交到30万一坪，若不是河岸景观的此栋行情约在22-24万间。
: 讲完波堤来讲“水悦”，水悦跟棋琴十重奏算是同一个时期（2007年）的大楼，建商
: 是源鑫建设，当初开卖价大概17-20万，但全栋都是大坪数的，地点在龙水土地公庙旁，
: 是个香火满鼎盛的宫庙，有人会Care宫庙，所以这栋要卖也不是那么的好卖，再来有人说
: 水悦渗漏水的状况多，不知道是不是真的？
: 景观假第一排： 城扬河歌山、庆旺美河峰、鼎宇美术爱河、龙大凤凰会。
: 既然讲到爱河景观，就不得不讲一下坡堤旁边的那栋大楼了，那就是位于美术南二路的
: “河歌山”，一样是城扬建设，外观跟波堤满像的。主力产品2-3房，我特别喜欢他的两
: 房格局，因为有些两房的格局是可以直接从客厅或阳台看到爱河及中都湿地公园的。也就
: 是说，“买二线的产品，享有第一排的河岸景观。”讲到这边可能有人会说，他旁边有一
: 块空地，搞不好会盖房子阿？是的，旁边有块地，但那块地去做点功课就会知道那是市政
: 府的“水利地”，所以按理来说是不会盖房子的，我满期待他来做公园或是幼稚园的。目
: 前河歌山两房产品成交价最高已经到26万一坪，一般行情约22-24万。
: http://ppt.cc/NtZG
: 左:河歌山 右:美河峰
: 河景部分我都已经讲到河歌山了，没有讲到隔壁的“美河峰”（3年屋）实在太说不
: 过去。其实这附近的大楼我常跑，每一栋都满熟悉的。美河峰是庆旺建设的案子，庆旺建
: 设也是个大建商，盖起房子来也是霸气十足，尤其是这种高大楼。他总楼层24楼，主要都
: 是大坪数，随便一户都要2千万起跳。不是每个格局都可以看到河景的，有些市面柴山，
: 但面柴山的部分目前也被鼎宇的“美术爱河”所遮挡，ＣＰ值不怎么高，最爱的还是朝南
: 面愿景桥的河景宅。这一栋我进去好几次，我很喜欢他信箱的设计方式，公设部分可惜没
: 有游泳池。有景观的两年前跟建商买大概买在25-30万之间，有些为奢侈税还没到，目前
: 没释出，目前查到的价钱还是当初代销卖的价钱。不过值得讨论的是，有几个实价登录超
: 过40万，是满古怪的，以我现在来估这栋的成交价，大约在30万左右。对了，美河峰有个
: 缺点，就是有路冲（龙水二路），所以会在意的人慎选格局方位。
: http://ppt.cc/zOyj
: 鼎宇-美术爱河
: 美河峰对面位于龙水二路上有的鼎宇的新建案“美术爱河”，这个建案广告打满大的
: ，主打中都湿地公园景观，他虽然不是正爱河第一排，但也是有爱河景观，只是他后面有
: 一块空地，满有疑虑的，旁边也正在盖透天住家。所以这一个建案要买的话应该是要楼层
: 越高越好。鼎宇建设算是个很知名的建商，所以很多人吃鼎宇的牌子，愿意花大钱买这个
: 假第一排。说实在的，是不是真的第一排有些人不在意，只在意看不看得到景观，而我有
: 些客户是很在意的，一个门牌差很多阿！不过他所拥有的格局，扣除车位的坪数是82-100
: 坪，也不是一般人买得起的。目前这里平面车位价钱170万-220万，给大家参考。
: 刚刚同事看到我在打这篇，问我怎么没打到“凤凰会”，好像是该把凤凰会放入这一
: 篇，毕竟他也是景观假第一排，凤凰会是“隆大建设”的案子，这个建商最有名的就是跟
: “城扬”的合作案，位于高雄市政府对面的“都厅院”豪宅。所以很多人看到隆大在美术
: 馆盖房子都很有兴趣。他的门牌是青海路，但大楼基地是前后临路，管理室是青海路，后
: 门是河西一路，高楼层一样拥有河岸景观。只是后面河西一路跟爱河中间还有个环河路以
: 及透天阻挡，所以中低楼层景观就没这么优了。这栋坪数59坪起跳，比较不适合首购族。
: 纵然如此，许多乡民及投资客仍然指名要买凤凰会，看来乡民都很有钱。我本身也进去过
: 。公设算是不错，但是一楼的空间还算宽敞，我喜欢小孩子的休闲室，对我们这些有孩子
: 的父母亲来说是很棒的一件事，成交价大约在30万左右。两年前开卖价钱是24-36万。
: http://ppt.cc/G9qE
: 未来轻轨将走在美术馆路上
: 若有人问我，以上这些南美术的案子除了景观无敌以外，含有什么支撑点跟未来性？
: 当然有阿，我觉得“轻轨”、“铁路地下化”这些主要公共建设南美树都是吃得到的，尤
: 其是轻轨，我还满看到轻轨能够带动南美术的发展。过去两年青海路、美术东二路一带有
: 质感的餐饮越开越多，愿景桥旁知名咖啡厅“咖啡那”假日都是座无虚席，青海路的“帕
: 莎蒂娜意大利屋”也是非常有名。所以有机会来到高雄玩，也可以选个时间来这边走走喔
: 。
: 这篇主要讲“美术馆第一排”、“爱河岸第一排”、“景观假第一排”，接下来会一
: 一介绍更多美术馆的物件，请大家稍稍等候，我会慢慢的把美术馆写完的。也欢迎各位朋
: 友要“买房子”、“卖房子”的给我们夫妻一个机会，目前买方众多，还请多多委售阿。