※ 引述《etowl (没日没夜流浪中)》之铭言：
: 过去半年一直一直有夯到爆炸的日本房产讲座，不断轰炸我信箱
: 台北跟香港都有去参加过，现在开始认真思考这问题
: 也看了一些板友分享，自从汇率往120冲之后
: 似乎声音变小了，而我也越来越认真看房与看报告
: 今天自己做了些小笔记，跟大家分享
: 由于我日文不是很灵光，有误请板友不吝纠正
: 巴克莱报告原文如下
: 住友不动产 高い成长が予想されるがマンションの贩売动向には注视したい
: 20140730
: http://ppt.cc/kAER
: 我的摘要如下：
: 1.住友基本上经营不错，缓慢成长
: 2.日本三大（三井、住友、三菱）股价都有不错表现，三菱比较落后
: 3.以事业主体分的话，租赁是大宗约56％，贩卖是23％，所以慢慢卖无所谓？
: 4.现阶段市况是不动产市况回复，很多人入场，空室率（买不出去的？）下降
: 5.未来七年 2013-2020，推荐三井、住友高长性
: 6.都心空置率跟租金成反比收敛
: 7.有鉴于难得见的火热，三大建商主要供给都集中在都心三区 （千代田区・中央区・
: 港区)
: 8. 分让住宅价格向上调升趋势，贷款利息依然是史上最低2.04％，现在买最划算，
: 因为以后更贵，2012年以来东京圈内已经上升10％
: （歪国人汇率可以欺负你阿！早买早死），以后利率可能调升，价格调高，
: 住宅取得能力恶化。
: 9.1994-2005一般东京都供应约80,000户，2006之后下降到约45,000-55,000户，原因是
: 很重要空一行
: 2007年七大开发商（野村不动产、三井不动产、三菱地所、住友不动产、大京、
: 东急不动产、东京建物）约占30％，其他由中坚开发商占70％，由于ファー与モリモ
: 两间中坚开发商（东証上市）在2008年相继破产，慢慢的渐由大开发商占据市场份额，
: 直到2013年中坚开发商降到占50％，整体开发案件2013年为56,478户
: 10.二手市场，成交件数下滑，成交单价上升。我的想法是单价低，回报率高的物件，将
: 来在市场会越来越不好脱手
: 11. 东京建物ROE有22％ 最高，住友有10％第二。
: 各位板友怎看？
日本这2年房产真的很热，尤其是中古屋，但奇怪的是一户建的均价涨不动。
只能说新成屋涨得太快，很多日本人退而求其次购买中古屋，造成中古市场火热，但日本
人的民族性不会再追高，所以我认为接下来两年涨幅会收敛，2019抛售潮时更容易发生降
价的状况。
基本上买日本就安心收租，买在都心6区就好，我在前年出脱手上台北房子，去年买进东
京，目前很满意。
日本的代管制度完善，一切透明，当然房客要求也高，可是一切照制度来，例如养宠物，
规定尺寸大小，只数，疫苗接种证明，还要提供资料给管委审核才可饲养。
我目前收租很满意，因为投报率佳，比起在台湾当房东，轻松太多，台湾的租赁制度比起
日本，根本落后30年。