过去半年一直一直有夯到爆炸的日本房产讲座，不断轰炸我信箱
台北跟香港都有去参加过，现在开始认真思考这问题
也看了一些板友分享，自从汇率往120冲之后
似乎声音变小了，而我也越来越认真看房与看报告
今天自己做了些小笔记，跟大家分享
由于我日文不是很灵光，有误请板友不吝纠正
巴克莱报告原文如下
住友不动产 高い成长が予想されるがマンションの贩売动向には注视したい
20140730
http://ppt.cc/kAER
我的摘要如下：
1.住友基本上经营不错，缓慢成长
2.日本三大（三井、住友、三菱）股价都有不错表现，三菱比较落后
3.以事业主体分的话，租赁是大宗约56％，贩卖是23％，所以慢慢卖无所谓？
4.现阶段市况是不动产市况回复，很多人入场，空室率（买不出去的？）下降
5.未来七年 2013-2020，推荐三井、住友高长性
6.都心空置率跟租金成反比收敛
7.有鉴于难得见的火热，三大建商主要供给都集中在都心三区 （千代田区・中央区・
港区)
8. 分让住宅价格向上调升趋势，贷款利息依然是史上最低2.04％，现在买最划算，
因为以后更贵，2012年以来东京圈内已经上升10％
（歪国人汇率可以欺负你阿！早买早死），以后利率可能调升，价格调高，
住宅取得能力恶化。
9.1994-2005一般东京都供应约80,000户，2006之后下降到约45,000-55,000户，原因是
很重要空一行
2007年七大开发商（野村不动产、三井不动产、三菱地所、住友不动产、大京、
东急不动产、东京建物）约占30％，其他由中坚开发商占70％，由于ファー与モリモ
两间中坚开发商（东証上市）在2008年相继破产，慢慢的渐由大开发商占据市场份额，
直到2013年中坚开发商降到占50％，整体开发案件2013年为56,478户
10.二手市场，成交件数下滑，成交单价上升。我的想法是单价低，回报率高的物件，将
来在市场会越来越不好脱手
11. 东京建物ROE有22％ 最高，住友有10％第二。
各位板友怎看？