※ 引述《pds1 (Fighter)》之铭言：
: ※ 引述《hariseb (hi)》之铭言：
: : 仅仅是个人观察
: : 很多盖好的住宅大楼
: : 都好几年了
: : 每天到了晚上 光看窗户的灯光
: : 就知道卖出去的没几户
: : (旧的社区大楼则几乎是户户灯火通明)
: : 而且同在附近区域新的建案还是在继续喔
: : 盖好之后 还是卖很贵 然后买的人一样少少的
: : 请问这样撑 房子也会折旧 建商不会亏吗？
: : 为何不慢慢降价呢？
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: 矛盾一　未来利率看升　房价为何不跌
: 矛盾二　投报率世界低　房价为何不跌
: 矛盾三　空屋数大增　　房价为何不跌
: 矛盾四　房价所得比高　房价为何不跌
: 矛盾五　房贷余额爆表　房价为何不跌
: 矛盾六　交易量冷吱吱　房价为何不跌
全文照贴，以便zball逐条释疑
文/住展杂志】台湾房市多头已逾十年，期间看空房市者，提出各项利空数据，作为房价必将下跌的佐证。可现在回头检视，利空数据一一失效，台湾房价依旧涨个不停，到底原因出在哪呢……?
近几年来，国内、外看空台湾房市、认为房价偏高，或者预言房价将下修者极多；当然，他们都有充份的理论依据、调查数据来支持己身说法。然而，看空房市的预测全数落空。现在，就让我们来破解数据与市场之间的矛盾与落差，甚至进一步探讨台湾房市到底有什么利基，房价就是跌不下来！
矛盾一未来利率看升　房价为何不跌
众所周知地，现在市场上资金泛滥、利率低，是房市活蹦乱跳的主因之一，但吊诡的是，央行总裁彭淮南已数次呼吁各界注意升息风险，且美国联准会明年升息机率颇高。这意谓超低利率将成为过去式，台湾会跟随美国进入升息循环当中。?
虽然目前台湾房贷利率大多在百分之二左右，但有学者主张，现在利率已是低到不能再低，未来一定是升息机率大过降息，一旦利率超过百分之三，就是房市反转的时候。但一般房贷户通常分二十年、三十年期摊还，二、三十年的房贷平均利率，应该已超过百分之三，为何房价还是不跌？?
关键在于，购屋族、乃至于全国大众，已习惯活在央行所提供的“利率温室”当中，无论升、降息速度都不快、幅度也很小，小到让民众失去知觉。这或许该归功于央行总裁彭淮南，在他担任总裁任期间，几乎没有大幅升息、或者高利率的经验。?
现在购屋族普遍有“即使升息，也是慢慢升、而且升不高”的预期，因此利率看升似乎压抑不了购屋需求；当购屋需求不退，房价相对有撑。另外，对短进短出的投资客而言，只成屋要抓二、三年利率即可，根本不必看到二、三十年平均利率；若投资预售屋，在交屋前出掉，更完全不必看房贷利率，资金成本还是偏低。所以，即便利率上升态势确立，尚不致于对房市造成太大冲击。
矛盾二　投报率世界低　房价为何不跌
根据国外多个研究机构调查统计，台湾房屋投资报酬率是全球最低，显示房价已经偏高、有泡沫化疑虑；在租金上涨不易的情况下，除非房价大幅回跌，才会使投报率回升，房地产才有投资价值。?
但类似统计发布这么多年来，台湾房价非但没跌，反而节节高升，与研究机构预测完全相反。这问题可从三方面获得解答，第一是台湾人买房，看“未来性大过投报率”；当房价增值空间大，投报酬就不是重要的参考项目，因为赚房价的差价金额，远胜过租金收入。?
其次，房地产出租投报酬排行，其实只计算“毛投报率”，即“名目投报率”，并未扣除固定成本；而固定成本最大宗的支出，就是税金，包括持有税与租金所得税。?
在多数国家，房地产持有税税基贴近市价，税金缴得多；但在台湾，养房比养车便宜，无论房屋税或地价税都不高。至于出租所得的部份，除了店面逃不了税之外，出租一般住宅的“包租公”、“包租婆”们，多会漏报出租所得，有些甚至完全不必多缴税。所以若比较实际投报率，台湾房地产投报真的差吗？那可不见得。?
更何况，投报率并不是每个人买房考量的重点，因为有些人买房是想要“安定感”、有些人买房是出于“传祖产”的观念、有些人是想节税等等，所以不管投报率再怎么低，还是有人照买，房价照样高高挂。
矛盾三　空屋数大增　房价为何不跌
在正常状况下，一般国家的空屋数量约占全国住宅总量的百分之五，但根据行政院主计总处所公布的数据，台湾空屋率却超过百分之十九；即使大家印象中房屋供不应求的台北市，空屋率也破十以上。于是有学者认为，台湾空屋率高得离谱，显示房屋供过于求，是房价松动的重要讯号。?
但我们回头检视主计总处逐年公布的空屋率，其实空屋率超过两位数的情况已有十几年，可是这十几年来，房价却已经涨了好几番，显示相关说法有待商榷。?
有人说，这是因为空屋大多位在都会区之外，而都会区内的空屋多为老旧不堪、或者废弃的房屋。但类似说法并不够全面，因为空屋标准大同小异，不至于台湾会因上述理由变特别高；台湾空屋数量多却未拖累房价的理由，主要还是在于土地稀有与租税制度扭曲。?
“都会区素地越来越少，盖一块少一块”已经是大众耳熟能详的话，而台湾地狭人稠，土地稀有不仅是支撑房价上涨的题材，也是正在发生中的事实，压过空屋过多的利空。由于都会区素地少又贵，垫高推案成本，房屋售价自然易涨难跌。?
租税制度的扭曲，则是造成空屋数大增的原因之一；除持有税偏低外，调降遗赠税后更是极大的症结。遗赠税一调降，越来越多人利用赠与房子给子女，来达到节税效果；更有学者指出，若赠与的房子先向银行申请房贷，房贷金额高过官方评定的价值（负债大于资产价值），那么法律上会把这类赠与案件，视为转移负债，一毛赠与税都不必缴。?
因为遗赠税上的大漏洞，我国每年房屋赠与移转数量屡创新高；这种为节税而买的房子，目的是为了节税而不是出租求收益，买来空着也无所谓。也难怪，空屋量再怎么高，街道上新建大楼社区一片黑鸦鸦，点灯率极低，房价就是不会跌。
矛盾四 房价所得比高　房价为何不跌
据内政部所统计的资料，台北市房价所得比逾十五倍，高居世界第一，显示台北市民买房子，负担是全球最重，其余县市也好不到哪里去，购屋负担同样很重。既然买房子那么难，按理说房价应该下修，但为何事与愿违？说穿了，台湾特有民情占有绝对性因素。?
台湾人奉行“有土斯有财”的定律，即使收入微薄的民众，也会把“买房子”当成人生中的大事、或者目标。拥有第一间房子，甚至跻身进“包租公俱乐部”，靠收租金过活，更是许多上班族的梦想。?
没钱的想买房，有钱人当然更爱买房，置产俨然成为一门理财显学，尤其近年国内贫富差距持续扩大，富人囤房风气更加盛行；况且，台湾房地产不只本国人爱买，就连大陆的投资者也“闻香前来”，成为一股隐藏的买盘。?
依我国法规规定，大陆人来台购买不动产须经过审查，且受到“五四三条款”限制，不过这只限于成屋，买卖预售屋则不必受限，也不必经过审查，惟不可使用银联卡而已。?
陆客来台大买预售屋，只要在交屋前售出，就可以规避审查；若是买成屋，多半会商借台商作人头，麻烦一点则把资金绕到第三地，再汇入台湾，或者用境外公司名义购买。这些潜藏的买盘在下手时，完全无视房价所得比，是近年房价飙高的因素之一，无怪乎房价被不断拱上去。
矛盾五　房贷余额爆表　房价为何不跌
据央行统计，国内银行不动产放款余额（房贷余额与土建融余额）频创新高，现已约七点三兆，约占我国全年GDP的五成。在国际上，若是超过GDP四成，通常被视为泡沫化的指标，代表房价下跌机率大；只是在台湾，不动产放款余额从九九年的三成多一路往上升，到今年逼近五成，但房价还是涨个不停，到底是为什么？“资金泛滥无处去”，恐怕是是最主要的原因。?
过去台湾资本市场的资金，通常会有两个重要去处，一是新兴的大型产业，二是股市。台湾上一波吸纳庞大资金的产业，非电子业莫属；从竹科建立后，电子业成为吸钞机，再加上电子业获利想像空间大，市场投资意愿也高，于是资金全往电子业跑。?
九十年代以后，接着兴起的网络科技业、面板业或太阳能等产业，都是昙花一现，或变成夕阳“惨业”，无法扮演吸引市场资金的角色。而九十年代开始，台湾就已沉浸在货币宽松环境中，资金多又无好的产业可投资，又逢政府作多房市，土增税减半、优惠房贷相继实施，于是资金就逐渐转进房地产，开启房地产的大多头时代。?
综上所述，不动产放款余额占GDP比重过高，并不代表房价就会修正，假设政府仍无法提出强而有力的产业政策，来疏导市场的资金，那么资金向不动产挤的情况还是难以改变。毕竟当下新兴的生技业、文创业，都还未壮大，吸纳的资金量仍有限，无法扭转资金停泊房地产的景况。?
新兴产业吸金力道不足，于是官员呼吁房价与房市风险过高，提倡“资金由房转股”。可是聪明的投资人也早就发现，“若说房价是高点，那台股大盘不也是在高点？”所以把资金抽离房市的民众并不多，房市基本盘还算稳定，房价就不易下修。
矛盾六　交易量冷吱吱　房价为何不跌
近期在政府不断打房之下，房市成交量出现萎缩，有学者举股市为例，指“量先价行”、“量缩久价必跌”，但就历史经验而言，这套论述准确度并不高，因为股市这波多头涨至九千多点，就是在量缩架构一路往上攻。?
投资老手都晓得，投资市场“唯一不变的就是变”，没有恒久不变的道理，“量缩久价必跌”在过去或许没错，但如今不只股市验证失灵，房市也不一定如此。以奢侈税实施后为例，当时成交量急冻了一段时间，但价格却从未下跌，反而不断创新高。?
说到头来，股市与房市是两种截然不同的投资商品，互作类比似乎不太恰当。房市若是量缩、周转率降低，或许会影响套现速度，但房地产具收益性，卖不掉还可以租，股票卖不掉就只能等配息；若无配息又卖不掉，等同纸上财富。?
更何况，随着资本市场推陈出新，房地产已成为重要的理财工具，不再是死板板的“不动产”。现在房地产的理财功能，已越来越多样化，除上述的节税、避税功能外，近年还兴起“套利模式”。?
所谓的套利模式，是把房地产拿到本国银行抵押贷款，而信用良好者的房地产贷款利率，最低不到百分之二，所贷得的款项再作外币定存，以赚取利差。?
这种操作手法，通常会以定存利率在百分之三上的外币、且具升值潜力的货币，并以提供超低房贷利率的民间金融机构为首选。近年来，就有不少人向农、渔会信用部申请房地产抵押贷款，再拿去放人民币定存；那么，为什么非拿房地产不可呢？因为房地产风险性低、稳定性高，所以抵押贷款利率才会低，若是股票质借或信用贷款，利率就会较高，没有套利空间。?
如此灵活的理财方式，让房地产不再像过去那样，要卖掉或出租才会产生获利，因此房市成交量缩，房子即使卖不掉，仍有其他路径可供选择，不尽然要杀价出清。在上述背景下，硬是说房价会下跌，理由并不够充份。
市场不断变　数据仅供参考
古人说得好：“时移世易”，所以要“因时制宜”，其实分析市场也是如此。现在房市瞬息万变，如果还固守旧有的理论或研究，就很难掌握市场脉动，遑论预测房市多空。?
换句话说，任何统计数据，通常只能作为参考，尤其许多数据都是落后数据，参考性既已不足，又如何洞见未来走势？因此，要评估后市多空，光凭数据是“交不了货”的，反倒是深入暸解政策、市场、资金，乃至于大众投资行为细微变化，才是步步为营之道。

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