喔 没想到在这里闲晃一下 还可以看到有人在讨论德国房地产现况 还颇感动的
来房版讨论结果几乎是历经动乱的一年 这篇还是少数看到用数据面比较各国房市差异的
...嗯 虽然数据还有一些可以加强 但是我想对于之前的一些谩骂文跟感想文
已经有很大的进展了 让我们看看台湾跟德国目前为止的房市发展差异...
: 首先，2012年底~2013前半年
: 今日美国这份报纸大概有半年的时间都在鸡婆外资进德国炒房的事
: 因为真的太多了所以你自己去翻一翻外电旧闻吧，英文没障碍最好
: 有障碍那是你自己的问题，请恕我在此懒得证明，因为我以为那是全世界都知道的事
: 再来个算式 设所谓的炒房一年转手一次
: 1x1.19^(2014-2010)=??? 算出来的话你就知道德国现况房价有没有合法翻倍
: 什么偷窃犯不犯法的神逻辑我就略过不谈了，这些数字你往下看就懂了
: 好~看到有人拿德国出来讲again，那就来比较一下
: 不然又说大家都是印象派，只会凭印象说台湾不一样
: 观念上定义
: 德国:房子是民生必需品，但还是把房子列为商品，相关规范还是由经济法约束
: 台湾:有土斯有财，所以住房理所当然是商品，而且是投资商品，都说是财了
: 一个是把房子当衣服，一个是把房子当传家之宝
...在德国 房地产在法律定义上 是有"法律保障限制"的"民生必需品"
在民生经济上 是当成社会福利机制的重要一环 关于德国在房地产上的努力 我想大家
都会用google了 就不用多废话了 可以自己找几篇看看 http://0rz.tw/Tq9FI
房地产政策同样是德国政党竞选的主要辩论议题 任何人提出的政策如果不是保障民众
的住房福利而是会抬高房价 他们丧失的可能就不仅仅是选票 而可能会是整个政党的
政治生命 跟一般的商品还是有很大的不同 在法律上 就如同本篇版友下面叙述
的一样 对于房租金的价格 是有严谨且持续的管控的 都有限制的涨幅跟相对应的
罚缓 甚至还有动用的刑法的暴利罪管制 这位版友既能提出下面的德国管制
我想这就已经房地产跟一般衣服等随意定价的商品有很大区别了
是完完全全的民生必需品管理 相对于台湾 什么经济的火车头 还有啥有土斯有财...
算了这已罄竹难书 不想多说
: 房价涨幅
: 德国:2000~2010年涨1%为全世界之最，2010至今因外资涌入，大都市房价为2007年时的2倍
: 台湾:过去3年小涨1倍，大跌10趴
: 要说德国不正常吗...世界之最的确不能说是常态，可惜还是因为欧洲当时没有稳定投资环
: 境涨翻了，晚节不保又不可逆，啧啧...
....有一个网站还颇有名 可以查看全世界不动产价值的趋势分析:
http://www.globalpropertyguide.com/ 可以让大家少用什么印象来表示~
上面的房地产价值都是用各国当地有名的房地产仲介机关提供的数据统计(台湾:信义房屋)
虽说细部各国各地区细节并没有很精准 但拿来做比较及趋势分析已很足够 我想本版有
这么专业房地产人士及房产温拿常驻 应该人人都知道才对 但还是给不知道的分享吧~
德国近七年来房价涨幅 http://0rz.tw/4FNTw 从07年大约30%左右 而且从11年才开始
台湾近十年来房价涨幅 http://0rz.tw/TrdS0 从02年到现在快3倍....
看得到台湾这十年的涨幅实在海放德国太多 我想上面的体现就在于德国在美国宽松及
欧猪泡沫前有着长期的房价稳定政策 http://0rz.tw/8N1GL
虽然德国在房价及租赁市场成熟后 2008之后就开始慢慢减少关于社会住宅等预算及开发
而近年来因为欧猪经济萎靡 许多人拥入德国寻求发展推升需求 而美国和近几年的欧洲
央行利率宽松也导致热钱涌入拉升房价租金 但即便如此德国的房地产涨幅相对台湾
已经好过不知多少 即使在全世界受到热钱影响的房价推升潮 德国也是较晚而且涨幅
相对收到抑制的几个国家 (其他像日本 还是因为已经泡沫过经济衰退后才比较慢反应)
像德国近几年因为房租高涨20%以上 12年底就有民众跑去抗议了 而政府也立即订立
新规则: 3年不能涨20% 涨过后15个月不能再涨....
反观台湾... 印象中这个是12年时的各国房价最贵都市比较 http://0rz.tw/7Vdw1
德国平均所得快台湾两倍以上 而台北平均平方尺房价 是柏林的1.7倍 0rz..
我想即便是美国带起的世界低利热钱房价推升潮 会比较的应该都不会把台湾跟德国
相提并论...
: 房贷利率
: 德国:20年 4.3~4.5%
: 台湾:20年 2%左右
: 升半码都在叫了，升到4有没有感觉?你还没烧炭你老板可能已经先跳楼了
: 租金涨幅
: 德国:3年内不得涨超过15%
: 台湾:2012年租金涨幅0.62%
: 台湾租金涨幅太低不是已经被讦谯很久了吗
台湾租金涨幅太低是因为所得不振 而且租屋市场长期供过于需 这也不想再多说..
另外 台湾房租是租的便宜 但跟要"租的稳定" 那是两回事 也说很多遍了
主因就是台湾相对于其他国几乎没有什么租赁补助管制跟普遍的社会住宅兴建
可以看看赵藤雄的好朋友庄教授整里的资料 http://0rz.tw/8yvXC
里头也有许多好物 有兴趣的可以自己下载来看
里头page 2-44 欧盟社会住宅平均14% 美国日本新加坡都有6-8% 连大家口中暴涨的
香港 也还有20%以上的供给(虽说近年对岸大量涌入的强国民众 搞的也是供不应求)
台湾 只租不卖的社会住宅 0.1%不到... 这情况下 不要说社会弱势了 许多成家的
人也被迫要想办法背高贷款才能有一个"稳定的家" 这几年的人口红利高点更推升
买房需求导致房价处于非常容易炒作的局势 这也是老生常谈不想多说...
: 房产自有比例
: 德国:40%
: 台湾:80%
: 政府立场有义务照顾大多数的人，如果是绝大多数的话更不用说
: 租屋比例
: 德国:60%
: 台湾:20%
...基本上看到台湾的住宅自有率高达八成 我真真觉得这是一个完完全全失败的施政统计
住宅自有率定义 http://0rz.tw/VVXrQ 虽然12年有针对亲属认定作修改减少多估
但是对于已成年之户籍迁移自住跟人头并没有太大限制 居住事实这项条件形同虚设
那来看看 台湾这几年户籍及人口的变化 http://www.ris.gov.tw/zh_TW/346
看看 "07县市户数结构(96)" 这项户籍结构分布:
102年户数总计 1人家户 2人家户 3人家户 4人家户 5人家户 6人以上
8,286,260 2,530,995 1,608,927 1,513,385 1,340,542 673,646 618,190
96年户数总计 1人家户 2人家户 3人家户 4人家户 5人家户 6人以上
7,512,449 2,022,901 1,352,358 1,335,536 1,327,161 749,799 724,013
..目前台湾户籍总家户数中 竟有高达3成以上是一人户口! 占户口总成之大宗...
而从96-102年 6年来 户口总成长77万户中 有高达51万户是一人户口! 快7成比例
从数据上来 那些所谓供不应求的都市也是如此...
这种一人户籍暴增 是真的有自住需求的分户? 还是实际为了自住避税需求产生?
这样户籍统计出来的自宅自有率 只代表住宅中有8成以上是自有住宅 但不代表
全国实际家庭中 有8成实际家庭都有自住住宅可以住啊! 一户多屋的情形完全被忽略
这样的户籍及课税制度 财税改革还不重要? 难怪一堆建商跟房仲爱提这数据!
这种住宅自有率的错乱 早有学者示警多年 http://0rz.tw/NcpGN http://0rz.tw/vyQLO
有许多弱势族群在这种数据下 完全被忽略 从有望拥宅变为绝望者
另一端拥有二宅或更多的显然可以因财富增值为受益者 至于中间仅自有一宅者
他们纸面上财富增加 但难利用 因为仍然要住在其中 另一方面他们若想换屋改善
居住条件，则在涨价后更为不易，所以总体上也是受害者 这样的施政依据
真可说是遗害台湾万年...
: 同上，这也是为什么德国的租屋比较受到政府保障的原因
: 房屋估价
: 德国:由估价师评估开发商开价应该为多少钱，超过20%为经济犯罪，超过50%刑法伺候
: 经济犯罪:购屋者告上朝廷>法院起诉>要嘛降价，要嘛退钱，要嘛最高罚5万欧元
: 刑法:同上述流程，最高处3年徒刑
: 台湾:开发商自行开价，太高再交给市场修正，官方认定现值只有收税时会用到，无意义
: 我国评定现值、公告现值跟市值的差距实在太大，如果调整的话会影响到下面税收
: 杀价习惯
: 德国:不会杀
: 台湾:一定要知道屋主入手价杀到见骨才爽，所以屋主卖屋会分开价跟底价，为了让你爽
: 不论民族习性，有了上述的估价依据，德国就算要杀也没什么好杀的
: 卖屋税收
: 德国:估价师所估的价钱的1~1.5%不动产税，3.5%交易税，有获利要缴差额15%营利税
: 台湾:土地增值税，2年内不符条件买卖的要缴奢侈税，细则不列举
: 德国涨幅前10年1%，卖屋根本亏钱，相对当时也比较不会有人想拥有房子
: 每年住屋税收
: 德国:土地税
: 台湾:土地税+房屋税
: 由官方认定现值做基准再套用到倍数的公式
: 这也是为什么台湾不敢把现值订太高的原因，每年都要缴
: 80%的人会哇哇叫...其他的税制就不列举了
: 人口密度
: 德国:225人/平方公里
: 台湾:646人/平方公里
: 需求相对比德国还要高
: 国土面积
: 德国:35.7万平方公里，水域占 2.42%
: 台湾: 3.6万平方公里，水域占10.34%
: 真的是芦笋比菜头，人家几乎全境都可以居住，夸张一点有些地方连水上都可以住
: 我们小就算了还一堆山、一堆不知道在急什么的溪流，还有无法开发的海岸线
: 合建改建都更
: 德国:鼓励民间合建，打破建商垄断，每年新成屋中有30%为民间合建
: 台湾:钉子户一堆谁也不让谁
: 要拆房子就先offer my dad money，不然就over my dead body!!!
: 台湾 德国
: 国内生产总值 489.9 37761.9 (单位:十亿美元)
: 平均每人国内生产毛额 20984 45823 (单位:十亿美元)
: 经济成长率 2.19% 0.4% 2.19房市灌多少?0.4支援欧陆多少?
: 2012平均工资 1523美元 4409美元 已哭
: 已经看到工资了，我看我们就...到此为止吧....
: 因为看到工资我就想到工时，想到工时又想到这篇新闻
: http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140831/36056121/
: 想想还是别再提了...
: 结论:台湾不一样，诚心建议不爽不要买，你可以学德国租屋，台湾租金没有很贵
: 啊就真的不一样啊!!是要拿什么跟人家比啦!!
: 我有那边数据错误的欢迎指证
: 本小鲁不才念书的时候碰到金融海啸有作过报告(我作报告超认真)
: 最让我吐奶的就刚好就是用德国当比较对象那篇
: 对德国还算略懂，一些基本资料不一定精确，但也大概都还记得要去哪里找
: 所以看到印象派搞笑说"德国怎样怎样，台湾怎样怎样"的
: 就特别想给他捧场意思意思笑一下
...其他的我也不想提了 发这些文也只是给大家起个头发个醒思 并不是想引战
或站在谁哪边
虽说全世界甚至房地产管制严谨的德国 都受到欧洲及美国宽松下的冲击
产生房地产升值情形
但是拿我们台湾这病态的国家 与之相提并论 而不真正正视台湾房地产的危害和
将来很可能发生的金融危机 那才是最可怕的事! 就这样吧