※ 引述《orangeli ()》之铭言：
: ※ 引述《landagent (帅过头)》之铭言：
: : 诚心请教各位仲介朋友及买卖过或对青埔预售屋观察过的乡民们
: : 发表你对青埔的看法
: : 本人打算进军青埔买断建案，金额当然不小，也欢迎各位朋友报
: : 建商来认识，也可以密函给我。
: : 我LINE的ID 0935239738
: : 青埔连络人ID：amgclub 林荣邦
: : 帅过头
: : 报建商物件成功者，佣金请事先洽商。
: : 感恩
: 看完几位大师的分析，我也来提出其他看法，欢迎指教！
: 一个区域一定要有些豪宅，才能靠比价效应让周边小宅也跟着鸡犬升天
: 现在桃园的大老板以及暴发的地主们都群居在兴起的艺文特区，短中期要他们再购买青埔
: 高总价的住宅，几乎是微乎其微！
: 且青埔的生活机能形成前，中路重划区又再吸引一堆高身价的winner进入。
: 等于青埔完全失去了当地的主力！
: 我也认为青埔的投资是要走长，而且是很长，但只要台湾房价开始修正
: 即使机能出现，也不会有多大的赚头了
我比较同意这篇的说法.
请思考什么样的人会选择住桃园.
桃园的看好究竟是因为他本身的条件优异还是因为他比较靠近双北?
买得起房子的人的工作会集中在哪里?
别忘了桃园过去的区域规划是工业县,
而这个县市的劳动力大量被外籍劳工所取代, 薪资条件也不及他的邻居. (双北` 新竹)
桃园的房价在过去三年翻了一倍, 在新竹工作的人不会跑来桃园住.
只有在双北的工作人口有机会跨县市住到这.
这些人的工作区域散布在
北市中心商业区` 港湖汐` 板桥双和新店` 三重新庄五股.
这些人要住哪里? 成家后又会住哪里?
单身住哪根本没差. 有家庭的, 就需要住近一点了, 看是放弃工作还是往北搬.
小孩子的作息是固定的, 有能力负担长时间的托婴托儿费用的家庭
会选择付这笔钱还是直接拿这笔钱去缴贷款住双北?
我自己的看法是只有年薪1-200的中阶白领家庭有条件住桃园通勤双北上班.
年薪不到百万的家庭买房的桃园现在很少, 选择更少.
年轻人普遍也没有以前那种胼手胝足的决心了.
年薪超过两百万的家庭直接住双北就好, 严格来说家庭年薪超过150的家庭久了
就会跑去新北买小房子住.
以上说法仰赖的样本数很少, 但都有实例.
我自己住桃园, 周遭的朋友这几年来买房的策略跟考量的因素, 归纳之后不脱上头几项.
也因此, 我评估桃园的房价不可能追得上新北.
未来精华区的房价顶多只有新北精华区的2/3,
非精华区的房价大概就只有新北非精华区的1/2了.
桃园上个月非常惨, 青埔` 艺文特区` 八德扩大重划区全区成交价掉价超过10%,
连带整个县的平均房价都下修.
拉回到青埔, 我认为青埔最突出的优点只有一个, 就是机能.
绿地水景那些都只是加分而已, 讲绿地的话沿着环溪三街往月眉过岭观音走
不用说40%绿地, 90%绿地的地方也找得出来,
过山东国小到观音广福那一带还有一个鸟鸟的绿色隧道.
绿地对桃园来说跟双北不同, 它不是稀有财; 水景有加分但老街溪丑, 支流水不够.
但是请问什么样的人会因为注重机能而买房子?
机能有分交通机能跟生活机能
交通机能就是开头提到被洗出双北的通勤族, 这有限.
而经验上最注重生活机能的就三种人: 年轻人` 女人` 年轻的女人.
(勿举鬼城作反例, 应该听得懂意思.)
但是这三种人多数买不起太贵的房子.
因此青埔的建商很聪明的推中小坪数产品作主力.
偏偏中小坪数多户数就多, 户数多消化就难, 就复杂, 复杂有钱人就不喜欢.
所以青埔的房子最后要卖给谁? 航空城灭村计画的受益者?
先不讨论他们为什么不直接去住大园的未征收区,
也相信一定会有人来买青埔, 问题是占多少比例?
当地人住惯了透天, 习惯了不是太方便的生活机能, 突然拿了一大笔钱
就算继续要找西桃园这一带他会去买你青埔大楼?
还是月眉过岭观音买一大块地自建价钱还差不多?
历史告诉我们过去青埔的地主最后多数的选择不是繁华的桃园或中坜市区
而是跑去新屋买地自建.
双北通勤族跟大园征收户分析完后未来还有谁会买青埔? 就剩桃园换屋族了.
但是在空屋爆棚的桃园, 房价普遍偏低的桃园, 重划区一个接一个推的桃园.
青埔目前来说是桃园仅次艺文特区最贵的地方, 而且不只是贵一点点而已.
(龟山靠回龙当他新庄, 靠林口当他林口.)
光跟青埔自己的外围` 月眉` 过岭相比, 比价下的劣势就很明显了.
青埔本身就已经够大了还拖着一堆未开发而且可以开发的外围.
就凭这点青埔的上涨就会非常牛步, 最好赚的时间点已经过了.
(18涨到36远比36涨到54来得快, 而且投报更高.)
青埔会涨是肯定的, 但是我不认为他会这么顺利.
首先他看航空城计画吃饭, 航空城计画的推行时间过久会稀释掉年均报酬.
再来航空城计画就算真的成功也要看他带来的工作机会与待遇有没有办法跟双北新竹竞争.
就算都OK, 青埔未来的商业机能一样受到林口挑战, 通勤双北也是林口较佳.
水岸宅的优势接下来则会受到经国重划区挑战, 讨论高级住宅区的话中路远比青埔单纯.
综合以上, 我认为青埔未来会是中坜最贵的地方.
但是比不上林口, 比不上副都心, 县内也比不上艺文` 经国与中路.
天花板在65万左右而且必须要等桃园航空城搞起来才行, 最快8年最慢不知何年.
不要说我唱衰, 我自己青埔买四间套两间.
套的两间分别是新世纪特区高楼层(去年进价16)以及太睿A19高楼层(今年进价12)
预计明年脱手抓50%利润, 希望卖得掉, 因为这两间不能装基地台.
其他两间已经装台了的就不方便说在哪了, btw, 高铁站正上方就有三支了.