可以跟你这朋友保持连络，这意思是投资房地产，这朋友完全错误。
有很多名嘴说了一些看来很有道理的话，实务上是完全错误，也没有
人愿意去更正这些观念
别买房地产的书籍，这些写书的人大多没有买卖过十间以上，他们只是写
出合情合理的道理来，当然看来有道理，只是看起来是而已，真的买过很
多间房子的投资客，还没有人写过房地产的书。
有些人写书只是讨好未来的买方，这当然无法用书来追求房地产的买卖。
要看书不如在这一讨论区，逐条一一的看讨论，至少，正反双方都有。
以下是一般人之错误的观念
1.凶宅问邻居，问警察．问管理员，问里长，听来有道理，但是，我确
定上面四种人完全不会说。别问了。
2.学区的子租给学生，这绝对错误的作法
因为，学生比较穷，一般而言，外县市的学生，租金3000-6000居多。
再多也很难，我在92年时，改装了一间公寓，位在安坑的景文技术大
学最靠近学校的公寓，就地点而言，天下无敌。全新装潢，我要租8000
但是，学生最多出价到7000元，或是他们租雅房3000，旧套房5000。
我能租给社会青年，他们是一对情人，一人才出4000元，负担比学生少
很多，单身的社会青年一般租雅房或顶楼，约5000-6000居多，结婚的人
就算没小孩，他们会租两房，各有各的族群。
以上，我在学校边不租给学生，我又何必在学校边改装套房。而且，各位
请注意，学校旁边的房价是低价的保证，(台大师大另有因素，是因为地
点超好，就算台大搬走了，房价也是不跌。)
各位请注意，房客千万不要是学生，脏乱不守秩序，乱退租，大声喧哗。
也是学生。
结论：买房子，买在学校旁边是笨蛋的行为．
3.在房价涨了一倍的地点，公寓改套房，这是笨蛋的行为，与自已的钱过不
去的行为。
民国92年到95年间，在大台北地区，公寓改套房是正确的，之后就不正确了。
现在还有人要公寓改套房，我只能说，这些人之前没有作过公寓改套房；真
的作过公寓改套房，今天就不会再提起公寓改套房的事情了。
公寓改套房，就要长期出租，然后卖掉也要赚到钱。
1.公寓改套房，你再卖时，买方贷款比较低。
2.公寓改套房，绝对不会再改回来了，再二十年也是买来出租，再改回来，不
如买没有改装的一般房子，这笔钱得从房价扣除，卖方当然不肯。所以，
永远不会改回来。
所以，再换几手也是投资客，房子改久了，败像产生，后面的投资客接手很难。
你很难卖的掉，除非你亏钱卖给他，让买方重新装潢，维持投报率。
3.台北市的预售屋投报率约0.7%，正常房子约1.5%，改装后约4%。
银行利息2%，你自已管理后才增加2%，不如放银行收定存来的省事．
4.请记的，民国92年之前，改装后的投报率约10%-18%之间。而且，转手超级之快。
因为，加价卖之后，别人也有10%，现在你加价卖，别人接手只有3%-4%之间。
除非很特别，否则你卖不掉。
钱在房地产有其他更好的管道追求投报率，在大台北地区，公寓改套房的时间点
已经一去不再回头了。
帅过头
※ 引述《wuwu950891 (与你同在)》之铭言：
: 有朋友找我合资，买下这间古亭捷运站附近这间顶楼加盖的公寓
: http://buy.housefun.com.tw/buy/house/1276348/
: 想改装成专业饭店式管理的租屋服务，租给附近的大学生
: 类似这样：http://rent.housefun.com.tw/rent/house/729691/
: 目前开价是2880万，我们想杀到2300万(八折)
: 跟银行贷款7成，五人合资凑1000万(付头期和装潢费等杂支)
: 以目前现在的６房３厅２卫，重新整理隔成７房２厅后出租
: 每间租金１万５，全部出租月收约１０．５万
: 房贷以永庆房仲网房贷试算月付一个月约9万
: http://www.yungching.com.tw/ca/CA040401.asp#CA0404Result
: 每个月赚二万一年后大家再来分营收
: 各位觉得可行吗，投报率要多高才值得投资?