感谢CK欣赏
我拉几个近期我有在卖的付款方式 同时代销在销售时热卖的案场
（虽然大家都在二手转手时期吐很凶 但是在预售代销销售时期都很热销）
1.台北晶麒 2.上河园 3.宏普AMAX
上河园应该算是我第一个看的外区案件
那时候的付款方式就很轻松了 到交屋前准备两成 工期又长
台北晶麒也是一样 我虽然没有去看
但是拿到几件委托的表单也知道同样是付款方式很轻松的产品
看销售人员都跳下去买就知道了 这两个案子早期出场价格都很漂亮
套房.两房赚个50万 三房赚个100万都没有问题
目前有没有人赔钱 我是不太晓得
不过因为付款时间拉很长 所以应该至少都可以小赚
而且有时候你觉得多杀多 看到价格时候你会吓一跳 已经杀那么多 他还可以赚你40万
这类型的轻松付款方式 到时候一定会有一定的卖压
但是会不会很团结的形成一个地板价格
有一点很重要就是"成本价的统一"
同样是晶麒 我拿到的合约书 第一手就买到74万 有人拿到6x万 价格太分歧了
而且74万的面向还不是比较好的 同样康定路面向 价格就好几种
在初期还没有那么多人释出 付款金额低 第二手准备金不用那么多的情况下
在加上代销公司的广告还没有全面撤下的情况下
其实上河园或是晶麒不难卖 我去年9月 我每天都有上河园的委买委卖电话
但是因为这是低自备款的物件 所以假设拿出一成来看好了 90万
赚40万~50万就超过一半的投报率 对于成本买得便宜的人 当然可以出
假设你是V,i,P 你出在 X 价 就有50%的超短期投报
（当然会来接的就是现场流失的准买，他们愿意用高准备金得到相对低于现场的价格）
但是如果你是散客 成交价 X 价 但你的成本价为 X+2~5万
那短期间就很难处理 因为量体很大 会有很长的时间在 X 价停留很久
在 X 价的物件 不要太烂都可以顺利出掉
上河园问题跟晶麒的问题在于购买的大户 没有协调好 处理的价位问题
因为买上河园的单价其实不会差太多 差在车位价格
散户买180万 175万 Vip赚车位就有50％的获利（相较自备款）
屋主又丢给太多仲介卖了 想当然人多白痴就会多
不会塑造价值 就是 写 房屋平盘卖 车位原价转 自然让散户难卖
让大户销售时间变慢 再加上代销后来只剩下店面 广告量大幅度缩减
销售的速度就变慢很多
成本价不统一的情况 太过分歧的状况
我讲新店的松汉大雅 新店连一堆公寓都轻松破46万了
松汉的规划是68坪起跳 市场旁 跟代销购入的成本价在46万以上
但是有5~6户是地主 地主打了第一枪46万出售 后来又一间44万卖出 近期又一间42万
除了早期地主出售前有销掉三间 有时间跑 销售在48~52万以上
实价登录或是上仲介网站后 一般消费者看到这些数据
他可不会跟你去思考这价格怎么回事 价格就反应出对社区的印象
出价低 带看低 成为连带的效应
在这几个案子 让投客平盘卖不太可能
付款时间拉很长 即使是一般人都有充足的时间去准备这些钱
一般同价格的房子准备的资金都可以下这类型的案件2~3间了
他们所说的平盘都至少要小赚个20~30万 不过加上低准备款项 投报率也20％
另外讨论度也很重要 如果陆续有类似的案件推出 会延续讨论的热度
当后续的推案产品规划比较差 比较贵 就会间接促销到这些案件
持有成本大家都类似 才能形成一个稳固的底价
当什么样的价位大家都谈都不谈 价格才会稳定往上堆叠
房屋市场的续航效果很可怕 涨的物件可以一直涨 跌的物件可以一直破盘