※ 引述《spot828 (咪兔)》之铭言：
: 请教一下，市区的中古屋房价怎么判断，例如有些在传统有生活机能商圈跟捷运红线周边
: 的房价好像差异不大，哪一种物件会比较保值。
: 举例来说，前镇瑞隆商圈跟五甲商圈周边巷子里的中古大楼跟红线捷运凯旋站 轻轨 前镇
: 高中附近的房价，生活圈算是差不多，就591上物件的开价比较起来好像不会差很多，但
: 凯旋或前镇高中站附近，更邻近梦时代跟亚洲新湾区，算是南高雄有话题的区域所在。传
: 统商圈内，路都非常小但车很多，卫生也相对不好，巷弄也较乱，
: 若是以投资的角度来看，购买哪一种呢？谢谢
以单纯的住宅来论.
区域性影响最大.
像美术馆农16,因为整个区域性规画和都是新建筑.
所以就是比旁边贵,就算旁边地点在优一点,机能好一点,交通方便一点,也不解释.
同样情况也发生在文山特区就是比他东西南北四周贵一点.
再来就是看大建设和居民.
文化中心四周其实住宅都老旧了,可是他有文化中心.
另外他是当年高雄的住宅地王,有钱人住那边比较多.
所以他那边房价一直都在水准以上,甚至略高于同等级的中央公园.
阳明商圈也是因为早期的公务员买不起市区,所以扩散过去买.
结果后来军公教翻身,这边反而变好区.
三多商圈则是商业精华区有指标性,所以房价也一直有撑.
本来火车站也是精华区,后来火车站前站偏低是因为风化区的关系.
所以火车站前站是因为居民水准变差便乱,房价才变低的.
(运河边很有名的"少年ㄟ,干杯松一下~~"我被问过上百次了,一次都没去过,感觉很脏)
所以居民和重点建设会是影响点.
高雄捷运价值本来不高,但是现在一直在增加,并且增加效应很明显.
所以买捷运是稳定利多...
像我买房子,永远都是捷运500公尺内,或是预估将来会有捷运路线,无论哪种东西.
高雄人不买,瞧不起捷运??那好,便宜卖我,plz.
最后生活机能....
生活机能其实是最后的指标,有人就会发展生活机能,没人机能产生的就比较慢.
不过基本上,市区生活机能再差,机车骑一下就很方便了.
应该不会有太多这种问题.
那回头来看瑞隆和五甲.
两个都是路乱区,所以格局小.
格局小就是不用祈祷突然间有摩天楼盖你隔壁,大百货公司出现在你家门口.
这种天上掉下来的恩惠,一定是优先在路直区域的干道上...
(所以长期养不动产,请优先考虑路直又大条的区域中的干道)
因此买路乱区,就是要看"我现在确定会有什么".
另外再看四周有没有够大的空地会有发展潜力.
五甲区确定的大概就大鲁阁开发,75重划区..
瑞隆就是轻轨,不过他多了一个远程的机房大面积土地将来会有开发案.
两者都有靠近湾区的扩散利多,两者都略吃到205厂开发效应.
所以如果要选2~3年投资,瑞隆轻轨比较早出来,优先考虑.
3~5年因为75重划区大概1~2年后土地释出,2~3后开始热,所以五甲开始被抬轿.
3年后瑞隆要看机房土地开发计画才知道他下一波利多哪时候要出现.
大长期的话,小港机场总有一年会搬迁,只是不知道是10还是20还是30年.
(要1000亿,政府现在说没钱..可是我们政府满会赚钱的,尤其他们很会炒地皮)
只要小港机场一搬迁,四周土地大量释出,往小港的隔阂消除,限高问题解放.
五甲会吃到整个机场土地大开发的效应.
所以她会好..
不过要等几年才会好,不知道,等30年的话,你20年屋就变50年危楼了...
不过后面要补一下,五甲还有一个缺点是.
他和干道/捷运中间是隔运河.所以交通比较受阻...
以店面来讲,五甲路的条件自然就远好于瑞隆路,因为所有五甲人都一定要经过.
另外他贴著高速公路.
以围棋来讲,你贴在死亡线上...是不好的.
虽然说金角银边炒肚皮,可是角的急所是在44...你要和边界有空间距离阿.
你太贴在边界上,会有这边发展被拘束住的问题..尤其他同时贴住了何和快速道路.
当然你问爱河边,港边为啥不会有这种问题.
其实早期爱河边也是有这种问题,不过现在因为爱河港边会有观光发展.
因此他的利多是扩散到水面上都有价值,外加他有景观价值.
讲白话点就是,他吃到河的利多已经远大于河造成的发展限制问题.
so..想法会不太一样.
你贴住有观光效应的河,和你贴住效应低落的运河,是两种相反的结果.
so...总结一下.
现在投资,短期当然只要便宜,买就对了.
要放两三年的,追轻轨.
要放5年以上,可以买75重划区四周,或是买靠近机房和轻轨这样有双利多.
养店面收租的话,你要撑就买五甲路,它的群聚效应很难被取代也很难被转移.
(当然你养透店想被盖大楼的话,请离开这两个区域,建商不会优先收这边)