※ 引述《awanderer (water)》之铭言：
: : 推 N7000:a大的个人意见我很尊重阿，我只是就"不动产经纪业管理条例" 07/22 00:20
: : → N7000:为民法的特别法，在服务费的部分应该优先适用其规定来看。 07/22 00:21
: : → awanderer:敢问该条例有何特别规定之处? 07/22 00:24
: : 推 N7000:除第19条之外，就是应回归双方签订之斡旋契约(委买/委卖)来 07/22 00:29
: : → N7000:确认因可归责于一方导致契约不成立时之权利义务关系。 07/22 00:30
: : 推 N7000:至于仲介在民法上的契约性质，居间说(如a大主张)近来确实在 07/22 01:03
: : → N7000:实务上被采用的比较多，但"委任说"和"混和说"也各有人主张， 07/22 01:05
: : → N7000:可看 最高法院99年台上第1858号 最高法院96年台上字第2077号 07/22 01:06
: 让我们来看看N7000大所说的不动产经纪业管理条例特别规定及实务见解
: 一、不动产经纪业管理条例第19条
: 经纪业或经纪人员不得收取差价或其他报酬，其经营仲介业务者，并应依
: 实际成交价金或租金按中央主管机关规定之报酬标准计收。
: 违反前项规定者，其已收取之差价或其他报酬，应于加计利息后加倍返还
: 支付人。
: 恕小弟眼拙，我还真的看不出来这条到底是什么民法的特别规定
: 最多就是针对服务报酬的部分如何计算，须按实际成交价金来认定
: 本案已斡旋成立，因买卖契约业已成立，实际成交价金洵勘认定，计算上并无困难
: 不知道N7000大所说此条为民法的特别规定，特别在哪?
"不动产经纪业管理条例"规范不动产经纪业之管理，相对于"民法"的一般性规定，有其适
用之优先性，对于衍生之私权关系(例如契约之成立或性质等)，亦包括在内。
(特别法优先适用，不动产经纪业管理条例第二条亦有明文，至于双方特约之约束力已提
过多次，此处不赘述)
第19条在谈不动产仲介经纪业报酬计收标准，除了一般大家熟知的不得超过实际成交价金
的6%之外，此处所要讨论的就是法律解释上，仲介经纪业请求报酬在无实际成交的各案中
应如何认定，且其要求的比例或标准必须事先告知，使相对人充分了解，也不得有欺罔或
显失公平的情况。(如目前就原po所提供的讯息来看，未实际成交且斡旋金已交付卖方，
仲介业者仍要求给付70%的服务费，就可能有显失公平之处)
此外，此处还有"消费者保护法"和"公平交易法"需要考虑，若站在原po的立场，个人建议
如下：和仲介业者协调未果之情况发生时，原po应依"消费者保护法"第43条第1项规定，
提出消费争议之申诉，争取个人权益。
(http://www.cpc.ey.gov.tw/Content_List.aspx?n=EA194EA0F05EFB65)
: 二、两则最高法院判决
: (一)99台上1858判决
: 此判决之案例事实是委托设计监造及工程案，与现在讨论的仲介契约风马牛不相
: 干，不知N7000大举这个字号是想告诉大家什么呢?
: (二)96台上2077判决
: 此案的案例事实是有一个人委托仲介，除了请仲介帮忙向卖方出价之外，还另外
: 委托仲介帮忙找人来鉴定房子是否为辐射屋，所以法院就这两部分的行为:向卖方
: 出价部分认定为居间契约，委托鉴定辐射屋部分认定为委任契约，而买方在一次
: 委托出价行为里面，同时载明这两件事，所以认定这个委托出价行为属于居间及
: 委任的混合契约。
: N7000大，请问他有说居间就是混合型契约吗?原PO只说斡旋成立，有说有另外委
: 任仲介什么事吗?这号判决是因为有两件事情在同一个契约里，才会说是混合契约
: 但原PO所述案例并没有这样的情形，所以请不要随意将两者混为一谈!
对于仲介在民法上的契约的契约性质，确有"委任说"/"居间说"/"混合说"和"应视个案性质
而定"等不同看法，有兴趣请参考杨淑文教授的关于最高法院民事90年度台上字第145号裁
判之判决解析与谢哲胜教授之专文("不动产仲介的法律关系与斡旋金的法律效力")。
是否混为一谈，大家自可评断。
: 最后，这个判决里面，最高法院的意见通篇没提到契约性质的认定，所有有关契
: 约性质的认定，都是高院或地院的法律见解，请不要把最高法院没表示的见解，
: 随意冠上最高法院的裁判字号，说这个法律见解是最高法院于此判决认定的，这
: 样会造成社会大众的误会，举例请举适切的例子，这样才是负责任的好网友/仲介
: 三、有问题欢迎大家再讨论!
讨论无任欢迎，能够帮助原po解决困扰更是好事，扣帽子就免了^^