1.来源连结: 北美智权报 http://ppt.cc/uOsN
2.内容:
人口负债、美国升息 中港台明年恐加快房价崩坏
蔡佑骏╱北美智权报 编辑部
台湾、中国、香港现在都有同样头痛的问题：史上最高的房价与急冻的交易量，以及明年
美国即将启动升息循环带来的资金外流风险。中港台三地在高房价的长期影响下，出生率
越来越低、台湾尤其低得夸张，使得中港台三地都掉入人口负债的危机、劳动力开始下滑
，这也使得房地产的支撑力道相当脆弱，在明年初美国即将启动升息循环的“摧枯拉朽”
下，中港台三地现下急冻的房市交易量，以及开始出现的缓慢下修力道，届时恐将因为资
金大举流出而加快房价下跌的速度，酝酿一场房价大崩跌与银行业因房贷呆帐发生连环金
融危机。
华人的经济圈与习性都很相像，中港台的环境也面临同样的问题:少子化、人口红利锐减
、转为人口负债，人口将迈向负成长。在人口与经济成长将逐步迟缓的同时，随着美国的
复苏与升息将届，中港台的资金恐将大幅流向美国与人口红利优势的国家，以赚取更高的
获利。今年开始，中港台的房市、恐将逐渐成为渐冻人，到达明年美国升息开始的拐点后
，未来十年的长线恐将一路崩坏，其中台湾因状况最严重、房价更可能崩跌高达七成、打
到谷底。
一个群体的数量够多，就会形成一种红利，让资源往他们集中，从许多国家历史的发展来
看，人口红利对于国家的经济发展相当重要，甚至可说是最首要的影响力。几乎所有国家
的经济高速成长时期，都会搭配人口红利的成长；衰退则有人口负债的时空背景。观察一
个国家未来的经济发展前景，“人口结构”议题不得不重视。
经济学定义“一个国家十五～六十四岁的人民，称为劳动人口；劳动人口的数量占全国总
人口的比例，称为劳动力比例”，如果这个比例的趋势是上升的，称为人口红利（Demogr
aphic Dividend），如果趋势是下滑的，称为人口负债（Demographic Debt）。
英国人口红利稳定 经济稳定成长
1980年代，英国在柴契尔夫人（Margaret Hilda Thatcher）领导下，英国经济转好，但
到1988年后，英国经济逐渐下滑。直到1993年，英国在首相布莱尔（Anthony Charles Ly
nton Blair）的带领下，英国经济又恢复成长至2007年，对照英国劳动力的趋势与经济变
化，两者的趋势几乎不谋而合，经济奇蹟绝非偶然，而是在人口红利的前提，搭配稳定的
政治、适当政策所带来的成果。
俄罗斯劳动力衰退、人口负债 经济成长率下降
1990年代，苏联领导人戈巴契夫（Mikhail Gorbachev）宣布苏联瓦解，因为人民民生产
业和军工业的发展已经完全失衡，从苏联当时的劳动力走势可知，持续下滑的劳动力亦为
导致苏联解体的原因之一，俄罗斯的经济直到2000年，新任总统普亭（Vladimir Vladimi
rovich Putin）后，GDP开始以多元产业发展的方式成长，甚至被称为“金砖四国（BRIC
）”，2009年以后，金砖四国头衔光芒不再。从国家劳动力的走势看来，2010年，劳动力
进入下滑趋势的俄罗斯，未来的经济发展，难以恢复过去的高速成长时期。2012年执政者
仍然是普亭，但俄罗斯经济却有如此大的落差，虽然能源产业的变革对俄罗斯也有影响，
但人口红利绝不可忽略，甚至人口红利对于俄罗斯的影响，可能更甚于总统普亭执政。
欧元区2009年人口红利耗尽 国家债务大幅攀升
人口红利过后的国家，其债务增加速度非常快速，许多国家都会以举债作为财政手段。以
欧元区为例，2008年以前，欧元区整体国债占GDP百分比仍维持在70%以下，但到了2009年
，欧盟人口红利耗尽，国际投机客与对冲基金组织进攻希腊，欧元区各国国债立刻大幅攀
升，速度之快，使得欧洲央行官员措手不及，等到2013年已经快速攀升到93%，欧洲经济
已变成烫手山芋，未来将陷入债务还不完的深渊。
人口红利时期，该国家或地区的经济问题都不是问题，都会被隐藏在台面下，就像2007年
以前的欧元区是人人称羡的高福利社会，1990年以前的日本经济是亚洲奇蹟，2008年以前
的俄罗斯是金砖四国，但过了劳动力成长的人口红利时期，这些国家以前的小问题，通通
被放大成大问题，放眼全球，下一个进入人口负债时期的区域就在东亚，而扣除日本的东
亚地区，不免让人担忧，欧盟、英国、俄罗斯，甚至是2008年的美国次级房贷，这些进入
人口负债结构的国家经济衰退案例是否会出现在近年的东亚各国身上，全球瞩目。
台湾与香港、中国 人口红利耗尽、即将步入人口负债期
东亚的国家之中，除了日本早已进入人口老化趋势，中国、台湾、香港、韩国则是正要从
人口红利时期，进入人口负债结构时期，房地产泡沫一直是全球关注重点，东亚最大经济
体，中国从2014年开始，房地产业弥漫一股过去所未见的空头气氛，中国的高房价情况似
乎开始出现逆转，过去价格持续上涨的情况逐渐降温。
中国房地产交易清淡 房价下修、新建案大减
虽然平均价格和去年同期相比还是有所成长，但二线和三线城市房价，和前一个月相比明
显下跌，甚至某些一线大城市也出现量价齐跌的现象，二线城市面临库存量偏高，三、四
线城市则是交易量惨淡，房地产企业逐渐缩手不敢购地，中国销售前20强的房地产企业，
今年一月购地600.99亿人民币，之后每个月下降，到今年5月只剩5家房地产企业购地71.2
8亿人民币，其他15家房地产企业不敢动作。
今年以来，中国持续出现多家大型企业债务违约和倒闭，金融业出现钱荒，但中国政府仍
然不肯针对房地产和城市地区放宽货币政策，反而希望城乡差距缩小，引导城市资金转往
农村投资，中国房地?企业为了偿还来自于金融机构的贷款，新屋开工在今年第一季内快
速冷却，房地产企业在思考如何降低库存，增加现金回流，不得不降低售价，一旦价格下
降产生交易量，价跌量增的趋势打开，房地产的长线下跌趋势就会展开。
但民间住宅投资与基础设施是中国经济成长的重要推动力，所以中国政府也在观察，如果
房地?企业全面减少新开发项目，固定资?投资下降太过剧烈，或许会考虑放宽货币政策
，不管如何，进入人口负债结构的中国，年龄劳动力比例转为下降，加上国际局势变化，
中国制造业产能过剩，制造业外移，GDP成长率从2010年以后稳定下降，太多的民间投资
，却无法转化为内部的民间消费，人口负债结构正在对中国的房地产造成莫大的压力。
交易量大跌、香港房价开始由盘整步入下修
虽然香港的人口结构从2010年就已经进入负债结构，但是和中国国土相邻，受到中国移民
和人口流动影响非常大，房地产价格持续高涨，直到今年初，香港房地产大亨李嘉诚旗下
的长江实业、李兆基旗下的新鸿基地产，持续打出售屋折扣，李嘉诚更是出走香港，转移
到海外投资，香港房价维持约半年的小幅下跌，交易量大跌，2014年全年的房地产交易量
会在下探更低点。
有行无市 台湾房地产去年达顶点开始下修
台湾的房地产价格飙涨也是世界闻名，不过有价无市的情况也很明显，2012年的全年交易
量甚至低于2002年的景气低点，2013年则因为台中和新北市的交易量反弹，全台房地产交
易量有所反弹，价格方面，截至2014年第一季为止，台湾大多数县市的房价仍然呈现上涨
趋势，但台北市则是在连涨十季以后，2014年第一季出现下跌的现象，前一次下跌则是20
11年的欧债危机，事实上放眼台湾房地产的历史价格变化，只要有下跌纪录出现，当下的
国际情势几乎也都是空头气氛罩顶，在台湾还具备人口红利的前提下，能让台湾房价出现
暂时性跌势都得靠国际情势帮忙，而不是从台湾国内直接爆发金融危机导致房价下跌。
图片来源：信义房屋
2014年过后，台湾、中国和香港都进入人口负债结构，资金套利房地产因为有投资利润，
甚至大幅高于融资贷款的成本，因为台湾国内许多中小企业近年的营运相对低迷，台湾央
行无法升息，但是随着美国升息的压力逼近，全球资金借贷成本都会跟着变高，台湾央行
2015年势必得跟进调高利率，台湾房贷户每一家庭平均借款金额606万元，调高利率将会
是更大的压力，在台湾大多数受薪阶级薪资冻涨的情况下，房贷族群的贷款负担率平均超
过33%，压力只会有增无减，支撑台湾房地产高价位的基础正在逐渐流失。
美国明年即将启动升息
资金撤出东亚回流美国恐造成中港台房产与金融危机
上一次东亚出现全面性的金融风暴，发生在1995～1997年的亚洲金融风暴，回顾当时的全
球金融背景，美国升息是最重要的导火线，美国克林顿总统执政时期，美国网络科技和服
务业蓬勃发展，1994年通货膨胀上升，美国运用本身独一无二的国家条件，美元的升息循
环启动，全球资本大量回流美国投资，同时推动华尔街的资本市场，直接控制全球经济，
掌握全球三分之二以上的流动资金，大摇大摆地在全世界投资和购买各国商品，维持一个
最大的消费市场，美国成为最有利润的投资市场。
从美国道琼指数可以观察到，美元升息前后，道琼指数呈现的是两种不同的上涨斜率，吸
收全球资金的美股成长涨更快，但新兴市场一个个出现问题，包含墨西哥、俄罗斯、东南
亚各国、东亚各国、阿根廷等，全部先后出现资金外逃的情况，因为投资美国比投资这些
新兴市场更有利润，风险也更低。
如今，美国即将在2015年出现近年来首次升息，根据美国联准会官员的升息预期看法，20
15年利率还会维持在1%以下，2016年视经济成长状况，约在1～3%的范围，长线目标是4%
，这意味着美国将持续数年的升息循环，加上能源业和制造业的产业革新，美国很可能成
为未来数年全球最有投资价值的资本市场，如此一来，一旦美元升息，许多新兴市场势必
得跟进扩大升息，迫使全球资金借贷成本提高，美国国内能源和制造业变革，投资套利吸
引全球热钱，东亚房地产泡沫资金外流，这些征兆和当年亚洲金融风暴仿佛是相似的剧本
，一切只等待美元升息，启动全球热钱大迁徙。
图表恕删，请见原始来源：http://ppt.cc/uOsN
3.心得或感想:
目前已经有松动的迹象，还是假象呢？