小弟分享一下经验好了，先以原PO的例子做举例
对建设公司来说
9坪*法容300%=27坪
(这边不会有差异)
9坪*法容300%*奖励容积估38%=10.26坪
(奖励值跟容移这边就会有落差，差多差少不一定)
不知道权状23坪是不是有含楼梯，建议调阅一下竣工图
仔细计算一下是不是纯室内23坪
以上面举例来看分回比例
容积坪盖27+10.26=37.26
假设是室内坪(主建物面积)23/37.26=0.6173约分回61.73%
(不含阳台等附属建物)
容积23坪*销售系数以1.66计算好了=38.18坪就会等于权状坪
这时候权状就会包含附属建物跟公设
所以A跟B建商提出的条件1坪换1坪跟地主分60%其实是差不多的(主因在基本容积率)
可盖面积除非有一家公司很落漆不然正常情况落差不大
现在来说喊6/4分是常态不过最终结果经过一番讨价还价落点在62%~66%还满常见的
屋主打算争取阳台并到室内
阳台抓2.3坪好了23+2.3=25.3
25.3/37.26=0.679约回67.9%
25.3*1.66=41.998坪进位=42坪
建设公司一般来说是不会答应阳台换室内，除了少数特例或者房价真的够高
有阳台外推的通常都会卢说啊我现在室内就是有XX坪巴拉巴拉的一堆
不外乎是希望多拿一点，这是人的本性很正常
9*300%*1.38*1.66=61.85坪 造价不要高用1坪13万算
总价约804万先以前者你分回38.18坪计算
61.85-38.18=23.67坪 不要说都更的费用以及代销、风险控管等相关成本
建商要用他分回去的23.67坪去负担804万的建造成本1坪就要卖约34万才打平
如果是以阳台算室内的情况算成本会破40万这样新屋要卖到60万以上这样多难卖阿
所以阳台并入室内要嘛容积很高要嘛房价很漂亮不然一般是做不到的
(或许屋主会说这是你的事情不甘我的事你公司自己想办法解决
这又是另外要开始一长串的沟通跳过先~~)
车位这个你就算看总土地面积跟你的持分比例还有建设公司的规划总数量
就大概算得出来分得车位是不足或者溢出
真的不足一个不要差太远喊一下凑一个不贴钱大概都可以要得到
可以的话就跟旁边一起更新是不错的选择(双方条件谈得成的话)
一些心得 参考看看