1.来源连结:联合新闻网
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=306453
2.内容:
叶春智：回归基本面 自住筑巢良机
2014/04/13
【经济日报╱叶春智】
迈入春暖花开的季节，看屋人潮回笼，房市景气走出1、2月的低迷，观察四
都（双北市、台中市、台南市）日前公布的3月移转栋数，相较于2月平均上
升二至四成，加上总体经济景气持续复苏，灯号由1月的黄蓝灯， 回升到代
表景气稳定成长的绿灯，购屋信心亦同步逐渐增温。但另一方面，政府打炒
房政策持续，采用针对性审慎措施（选择性信用管制）控管房市，使得非自
住、非首购族群增加资金周转压力， 且美国联准会（Fed）主席叶伦表态，
实施五年的宽松量化（QE）已启动退场机制，引发升息时间点疑虑，在面对
诡谲多变的市场，我认为，今年应更加审慎筛选房市题材，择优置产。
近期对于房市抱持观望态度的民众似乎较往年增加许多，许多人认为这波房
市大多头已走了十年以上，没有只涨不跌的神话，因此市场氛围渐渐向买方
靠拢。然而近十年台湾房市历经SARS风暴、金融海啸、奢侈税和实价登录，
房价仍看跌不跌，最明显的前例就是，2008年发生金融海啸时，房价曾短期
回档，但如今全球房市已重新站回金融海啸前的水准，甚至凌驾其上。综观
投资产品，房地产产品仍为长期置产及保值需求之首选。
而市场气氛渐渐转向买方市场，观望气氛变浓的同时，加上买卖双方对房价
认知差距扩大，造成中古屋市场销售期拉长，但其实市场上并没有出现倒货
现象，高资产族群仍长抱位于核心地段，且兼具增值抗跌特性的豪宅物件；
面临资金周转压力的投资客，因较差物件不易脱手，转而开始释出较佳标的
物件，以求加速变现入袋。对于购屋族而言，这是个好消息，有机会以更亲
民价格买到理想物件。
我建议购屋族，此时可以思考股神巴菲特所说过的一句话，“当众人恐惧时
，你要贪婪。”当市场陷于恐慌时，已经准备好的置产族，抑或有自住需求
的购屋族，更应该磨刀霍霍，迎接抢进好物件的最佳机会。
但另一方面，政府为稳定房市，官员喊话、查税动作频繁，中央银行总裁彭
淮南也暗示民众，房贷利率不可能永远维持低档，加上美国联准会主席叶伦
表明QE将在今年秋季全面退场，再度引发房贷族升息疑虑。但其实稳定房市
，不只有利率政策一个手段。调升利率将牵一发而动全身，升息不仅影响房
贷月付金额，也影响台湾各中小企业筹资及营运压力，因此政府对于升息手
段相对谨慎，从银行放款政策，便可窥知一二。
目前银行为配合央行针对性审慎措施（选择性信用管制）政策，若是首购族
或换屋族，购屋贷款成数可达“成交价”八成，但针对名下有第二房以上的
置产族或投资客限缩贷款成数，只能以银行“鉴估价”（约市价八至九成）
核贷，最高核贷七成，以成交价1,000万元的房屋来看，若以鉴价800万至
900万元贷款，只能核贷七成（约560万至630万元）， 相当于市价的六三成
甚至更低。这对于投资客有相当的抑制作用，也使得市场渐渐回归基本面，
此时正是自住族进场实现成家梦想的最佳时机。
（作者是全国不动产董事长）
3.心得或感想:
虽然央行尚未升息，不过各行库对于新贷户的利息和成数有所调整，建议购
屋前先跟往来银行确认利率、贷款成数、鉴价。