有人说这和台湾的玩法不同
其实在我看来大致相同
※ 引述《changkurt (累到爆)》之铭言：
: 巴菲特在2014年波克夏年报中，有提到他投资房地产的方法，很值得看一下。
: 中文翻译出处
: http://www.usastock88.com/2014/02/BuffettFortune1.html
: 英文原文出处:
: http://finance.fortune.cnn.com/2014/02/24/warren-buffett-berkshire-letter/
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: 巴菲特：你可以从我的房地产投资学到什么?
: 葛拉汉：“如果你做得像是在经营企业，那就是最有智慧的投资了。”
: 引用葛拉汉的话作为这篇文章的开始很适合，
: 因为我从他身上学到了很多有关投资的事情。
: 我将会谈到更多关于葛拉汉的事情，也会很快谈到关于投资普通股的事情，
: 不过请先让我告诉你两个跟股票无关的投资小故事，
: 虽然是很久以前的事，这两次投资对我的财富并没有造成太大的改变，
: 却是相当难能可贵的经验。
: 第一个故事发生在美国中部的内布拉斯加州，从1973年到1981年，
: 美国中西部地区经历了一次农产品价格的大爆发，
: 造成的原因是多数人相信失控通膨即将到来，而小型农村银行的放款政策更是推波助澜。
: 后来泡沫破了，造成农产品价格下跌甚至超过50%，
: 不但造成农民负债累累，连借钱给农民的银行也损失惨重。
: 当时，
: 爱荷华州和内布拉斯加州所倒闭的银行数量，是离我们最近的这次大萧条五倍之多。
: 到了1986年，我从美国联邦存款保险公司买了一座400英亩的农场，
台湾经历WTO等多次打击传统农业的事件
造成农地价格一厥不振
所以才陆续推出许多直接或间接与农地改革有关的政策
如果在农地价格最低的时候入手
不看地价的增幅或重划利益,仅就精致农业的收益也很可观
: 位置在奥马哈北方50英哩的地方。
: 我付了28万美元，这个金额甚至比倒闭的银行在前几年贷款给那座农场的钱还要少。
: 我对经营农场毫无所知，但是我有一个很喜欢在农场工作的儿子，
: 从他那边我了解这座农场的玉米和黄豆的产量有多少，
: 以及营运支出大概多少。
: 根据这些资料，我算出这座农场的报酬大概有10%，
921后南投农地便宜的像大便一样,如果当时买进可以种茶的地
换算报酬也很可观
事实上也有不少人这么做
: 而且我认为这座农场的生产力将会增加，作物价格也会上涨。
: 后来两个预测都一一应验了。
: 我不需要什么特殊知识或情报才能下结论，这笔投资没有缺点，
: 而且可能会获得高额报酬。
: 的确，偶而会遇到作物欠收，价格有时候也会让人失望，但又怎样呢？
: 只要在多数的年份都有着不错的收获就好了，
: 我根本没有什么需要卖掉这座农场的压力。
: 28年后的今天，农场的盈余是原来的三倍，
: 而农场本身的价格更是我当初买进的五倍之多。
: 我仍然对经营农场一窍不通，最近我去拜访了这个农场，这也才第二次而已。
: 1993年，我做了另一笔小投资。Larry Silverstein是我当所罗门这家公司CEO时的房东，
: 他告诉我在纽约大学旁边的一家公司叫做Resolution Trust Corp.（RTC）
学区宅在台湾不也是很热门吗?
逢低买进也听到长茧了
关键是何时是低?低点有没有胆量进场?口袋有多深可以撑过一次低档?
: 正在出售一些物件。
: 同样的，又是一个泡沫破了，这回影响到商业不动产，
台湾的商用不动产,尤其是办公室类的物件至今仍处于相对低档
你敢进场吗?
: RTC这家公司的主要业务就是处理倒闭的储蓄机构所持有的资产，
: 他们过度乐观的借贷行为助长了愚蠢的泡沫形成。
: 这次的分析还是一样简单，就像之前那座农场，
: RTC所出售的大楼在无杠杆的情况下，现金流收益大约有10%，
: 但是因为RTC所持有的物件过去没有好好经营，
: 所以在几个闲置的店面出租后，收入应该会增加。
: 更重要的是，最大的一个承租者，租下20%左右的空间，
: 每英呎却只付5美元的租金，其他承租者的平均租金却是70美元。
: 九年后，这个租约到期时，租金调涨后将会带来相当大的盈余成长。
: 除此以外，这个案子的地点更是好得没话说：纽约大学绝对不会搬走。
: 在买进那栋大楼的时候，我组成了一个小团队，包括Larry和我的朋友Fred Rose。
: Fred是一个经验丰富而且高超的房地产投资人，跟他的家族一起经营所持有的物件。
: 随着旧的租约到期，这个投资的盈余成长为原来的三倍，
没错,租金是会涨的
: 每年收到的租金已经超过一开始投资本金的35%以上。
: 更棒的是，我们当初的抵押贷款在1996年和1999年分别进行再融资，
这不就是我说过好多次的转增贷?
不要害怕财务杠杆
富如巴菲特仍善用财务杠杆
: 而这些操作带来一些额外的收益，
: 加起来已经超过我们当初投入资金的150%，而我甚至还没看过这个物件。
: 来自于农场以及纽约大学房地产的收入，在未来的数十年很有可能会继续增加，
: 虽然涨幅不会很剧烈，
: 但是这两项投资的成果将会相当让人满意，而且不只有我，
: 我的小孩以及孙子都可以继续受益。
: 我说这两个故事，主要是为了描述一些投资的基本原则：
: 1. 你不需为了获得令人满意的投资报酬而成为一个专家。
: 但是如果你不是专家，你必须要认知到自己的极限，
: 然后遵循一套合理且运作良好的规则。
: 让一切尽可能保持简单，不要只想挥大棒。
: 如果有人向你保证可以快速赚大钱，就要更快的回他一句：不！
: 2. 如果你正在考虑买进一项资产，请专注于未来的生产力。
: 如果你搞不清楚怎么粗略估计那个资产未来的盈余，就忘掉它然后继续前进吧！
: 没有人能够评估每一项投资的可能性，无所不知其实没什么必要，
: 你只需要了解自己必须承担的那些行动。
: 3. 如果你打算购买一个资产，却只专注在预期的价格变化，你就是在投机。
: 投机没什么不好。然而，我知道我没有办法成功投机，
我一向说没人能预测未来的
本来就该专注眼前
现在即使是大台北仍有不少物件可以买
尤其是蒙尘的珍珠
: 而且我怀疑那些宣称可以持续成功投机的人。
: 在丢铜板的游戏中，有一半的人在第一把会赢，但如果继续玩下去，
: 就没有人能够期望从这个游戏中获利。
: 真正的事实是，一项资产在近期有好表现，绝不是买进它的好理由。
: 4. 在我的两个小投资里，我所想的只有这些物件可能会生产出什么，
: 一点都不在乎他们每天的价格变化。
: 球赛中，只有专注在球场的球员才能赢得比赛，而不是那些盯着计分版上看的人。
: 如果你能够享受周六与周日而不去看盘，那么试试看在其他五天也这样做。
: 5. 自己想出对于总体经济的宏观看法，或是参考市场上的宏观预测，都是浪费时间。
: 真的，这是一个危险的举动，因为很有可能模糊了你对真正重要事实的看法。
: （当我听到电视里的评论员口若悬河说著市场将会怎么走，
: 我总是想起了Mickey Mantle的评论：“除非你上过节目，不然你不知道这有多容易！”）
SWAY?
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: 感想:
: 巴菲特非常重视资产的真实价值；和未来能产生的稳定现金流，
: 富爸爸书籍的作者；罗伯特清崎也讲过一模一样的概念。
: 罗伯特清崎在他的书里讲过:
: ``如果你买入房产的原因，是预期会涨价；而不是稳定的现金流。
: 那你就是在玩危险的赌博游戏。``
: 看来成功的投资者..他们的想法都有很多共通之处。
现金流是对也是错
在购入当下我重视的能创造多少现金流
在售出时我关注的是资产价值的价差
这样我才能投入另一个创造现金流的优质资产