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2.内容:
房地产不会泡沫化的秘密 文／基泰建设总经理冯先勉博士 发表于 2013/11/25
许多人担心房地产泡沫化，许多人夸大房地产泡沫化，也有许多人拿房地产泡沫化作文章
，去宣传其所希望达到的个人目的，每个人都可以有自己的观点和判断，但投资人对于房
地产会不会泡沫化？必须要能判断，以下四点是能让自己不受泡沫化干扰的重要知识：
一、房地产当然不会泡沫化
房地产为什不会泡沫化呢？因为房地产具有最终财富的贮存功能！不论钱怎么来，当每一
个人有了钱之后，要贮存在什么地方才是最安全的呢？
由历史的经验，贮存于｢货币｣，不论是贝壳、铜币、白银、黄金、金币、英磅、美钞…
…这些都曾是当时的主流货币，最后都失败了！至于其他非主流的货币，历史上多如过江
之鲫，都早已消逝于历史的洪流中，成为泡沫。
因为无法长期稳定的具有保值功能，所以人们从经验中发现，用｢货币｣贮存财富并不是
一种好的办法，尤其是近年来，各个主要货币发行国家不断地狂印钞票，使得各种货币竞
相贬值，再加上有些货币发行的国家已出现了倒闭风险，所以再一次的教育了投资人，以
货币做为贮存财富的方法十分危险且不智。
当货币失去了财富贮存的功能，还有什么可以取代呢？国家或是企业发行的债券吗？随着
国际性经济的不振，各国政府的财政风险已不断提高，很多债券可能在不久的将来都会成
为壁纸，这对财富贮存标的的基本需要──长期且稳定的保持其价值，显然无法满足，所
以也出局了。
企业所发行的股票和基金呢？风险就更高了，目前还很少有企业股票和基金有历经超过
200年的考验，仍然屹立于世界金融市场，还可以被大多数的投资人认同，可以成为财富
的贮存标的。尤其是本世纪初的全球性金融海啸发生之后，对于金融机关，尤其是银行的
｢信用｣已被摧毁，没有人再相信银行不会倒、金融机构不会倒，所以银行也出局了，银
行发行的股票和基金也同时出局。
看似不会倒的保险公司呢？也由日本和美国保险公司的倒闭经验，人们也了解了，保险公
司也是不保险的，更不要说台湾的各种保险，如健保、劳保、劳退保，每一个都使得保险
人战战兢兢，活在可能倒闭的阴影中，显然保险也不能成为财富的最后贮存所!
也有人将财富贮存于艺术品、古玩和奇珍异物，但这些标的做为投资的标的尚可，但作为
财富的最终贮存所，在变现性、流通性、保值性和保存性各方面都距离尚远。尤其是目前
许多政府又正计画将艺术品的交易列为追税和资金的对象。
当上述这些一般人以为可以贮存财富的标的纷纷出局后，还有什么东西可以成为财富的贮
存所呢？只剩房地产了！这就像当金融海啸发生后，世界上各种货币都贬值，风险都极大
时，只剩一个美钞，不但可以持续大量印钞，价值还不会减低，为因何在？只是因为它占
据了｢世界最主要流通和储备货币｣的位置，不是因为美钞好，而是他相对于别的货币好
，几乎所有的国家都不希望他差，所以美钞就不会差！
房地产也是如此，不是因为房地产有什么了不起，只是因为他占据了｢世界最主要财富贮
存所｣的位置，他真的好不好已不重要，重要的是所有人都不希望他不好，他就不会不好
，所以房地产为什么不会泡沫化？不是因为他不会泡沫化，而是在其他所有的财富贮存标
的没有泡沫化之前，他不会泡沫化。
很多人不了解房地产的本质，常以瞎子摸象的方式各持己见，判断房地产会泡沫化，这就
像美国金融海啸时，几乎所有分析师都预测美金一定会贬值，美金一定会泡沫化一样，后
来都失准！不是他们学识不够，而是因为他们都不了解房地产，尤其不了解房地产在财富
贮存市场中的地位。
二、房地产不保证不会赔钱
如果投资人听到了房地产不会泡沫化，就蒙起眼睛，随便去买房地产是否正确呢？错了，
房地产不会泡沫化并不代表你所买的房地产不会赔钱，房地产价值仍然要受到市场供需和
政策制度的影响。
所以房地产的保值性仍然具有相对性，而非绝对性！投资房地产还是要购买贮存财富功能
相对较强的房地产。举例来说，房地产在人多的地方其价值必然优于人少的地方，但投资
人如果一定要在人少的地方购屋，赔钱的风险自然大。
这里必须先说明一个观点，具有保值性和赔钱是两件事，例如购买土地可以保值，是保证
如果持有50年后一定会比现在更值钱，但并不保证今年买，明年卖一定不会赔钱，因为会
造成赔钱的因素甚多，例如购买时的价格、产品的型态、产品的区位……都会影响赔钱与
否，但房地产保值性所讲的重点则是，不论你买的多么贵，50年后都一定不会后悔，所以
千万不要将保值性和赔钱搞混了！
以中国大陆为例，例如鄂尔多斯、营口都被人们说已有｢鬼城｣情况出现，意思是已有严
重的供过于求，目前没人去住，就说房地产已泡沫化，认为现在购买鄂尔多斯和营口的房
地产一定会赔钱！
现在购买是否真会赔钱？也不一定！最好的例子是美国的底特律，市政府都破产了，房地
产也非常不好了，可是还有很多人冲进去买房屋，原因为何？不好的区位、不好的时机，
价格必然低，以低价购买、高价卖出仍然可赚钱；也有投资人判断，以低价购买，即使再
跌价赔钱风险也有限……这些判断赚赔的行为都是｢投资行为｣，和房地产是否会泡沫化
无关。
如还分不清楚，就可以想想当台湾退出联合国时，或是SARS时，当时房价大跌，可是当时
勇敢的购买者后来都赚到了很大的利润，这才是房地产具有保值性的真正威力。
外行人每天都希望别人不要炒作房地产，不要短期买卖房地产，只因其眼界和思维只能停
留在｢短期买卖就是炒作、价格高就是泡沫｣的层次，却忽略了房地产的保值性，和不会
泡沫化的特性，所以，各种打房政策自然是错误百出与无法达到目的。
如果短期买卖就是｢炒作｣，如果价格高就是｢泡沫｣，可以比较的例子是股票买卖，为
什么不禁止和打击呢？证管会目前反而还大幅度开放当日冲销，积极鼓励短期买卖，日日
期盼股价高升，和交易量增大……是什么道理呢？
三、土地制度才是成败关键
影响房地产价值和保值功能的最大因素是制度，尤其是土地制度，这可由从十八世纪到十
九世纪初，世界各国的主要争论焦点都在｢土地制度｣可看出一斑，因而导致后来苏联革
命是主张没收贵族土地、中国国民党革命是主张｢平均地权｣、中国共产党革命是主张没
收所有地主土地……
可见土地制度的重要性和影响之大，是绝对可｢动摇国本｣的议题！目前，在经过二十世
纪世界革命的世纪后，各国的土地制度大体来说是稳定下来了，在稳定的土地制度之下，
也就出现了各国土地制度对财富贮存功能的相对优劣性。
以中国大陆为例，没有了土地私有权，房地产只剩下房屋使用权（房产证），但目前也已
经在向私有权调整，例如对于土地使用权的限制不断地放宽，现在对于住宅是70年，商业
是40年，但到期以后会如何呢？极有可能倾向再付一次钱就可以持续拥有，这和英国保障
私有权，却允许给予99年或999年的土地使用权的情况已逐渐接近。
又如大陆农村土地，依据《土地管理法》是属于｢集体所有｣，本来是不允许私人拥有房
产证的，但在2013年底18届三中全会时，为配合城镇化政策，允许可透过招拍挂程序，进
行市场流通（私有），未来农村住宅，个人也可以拥有｢房产证｣，这些都是向私有权调
整的作法，代表在实际上，绝对的公有，或是集体所有，并无法达到真正的公平和效率。
而在香港、新加坡这些华人地区，虽然在制度上没有土地私有权，但目前也逐步向私有权
方向调整，尤其新加坡，虽然也号称土地公有，却已有部分土地给予了土地私有权，而拥
有私有权的房价不但极高，而且还持续高涨。因为只有私有权才能大幅提升财富贮存的功
能！
而台湾，是在目前华人地区，唯一真正允许土地私有权的地方，具有如此优势的制度，却
被一些不学无术的人，乱搞一通，反而向非私有权的方向调整！乱搞的结果必然会将本来
具有的特殊优势减弱！
在全球各国经济竞争愈来愈激烈的现在，每一个国家都用尽脑汁希望能｢创造｣出一个国
际性的竞争优势，以立足于国际社会，只有台湾，将已有的｢竞争优势｣（土地私有权）
，别人羡慕不已的竞争优势，当成缺点，将宝贝如蔽屣般的忽视和打击，这是非常可惜的
事。
以投资人的角度而言，能够购买到具有土地私有权的房地产就是保值性的最大保障！近年
来，富有的中国人到日本、到美国、到欧洲、甚至到马来西亚大量购买房地产，价格便宜
是一个原因，但最主要的原因就是因为土地私有权！能取得真正具有财富贮存功能的房地
产才是重要原因。
可惜台湾许多所谓的学者和政客们，还只将如豆的眼光放在打击短期买卖、排斥房价高涨
、抱怨获利缴税少……的小打小闹的层次，花了许多时间内耗、周旋，却不知道那些错误
的政策不断出台的同时，也将台湾的竞争优势逐步丧送了！
但无论如何，由｢平均地权｣建国理想所发展出来的土地制度正支配着台湾，而现况仍是
在所有华人社会中，具有最佳优势的土地制度，如果没有善用，是十分可惜的！在过去几
年，台湾好宅（豪宅）的房价连创亚洲高峰；在2013年，台湾土地增值税收创14年新高…
…原因无他，就是因为我们的土地制度是具有强大优势的！我们却将其看成是泡沫，还横
加打压，使全国人民又失去一次富有的机会。
在推翻满清政府时的中华民国，是具有准备发展成为世界大国的格局，但现在，在外国人
眼光中的中华民国，却变成是一个｢格局狭小、缺乏自信心｣的地方，这是多么可惜的事
！
当民粹的人在主张｢台湾是宝岛，我们宁可不要让外国人来，也要维持现况！｣的言论时
，是否可以逆向思考，如果｢我们可以让全世界的人进来，然后台湾人可以富有的去全世
界选择自己喜好的地方！｣那一种才是对人民福利的最大发挥？尤其是以政治的角度考量
，将二种意见和观点完全不同的人，硬关在一个小岛上，每日吵闹内耗，几乎每一个人都
不快乐，是一种最好的策略吗？
以房地产而言，明明有机会成为亚洲第一，人民都会普遍富有，企业都可有极强竞争力的
机会，却被少数人以｢泡沫化｣污名，然后再打压成死气沈沈之岛，导致人民普遍贫穷，
是非常可惜的事。
以公权力干预市场、破坏市场，当然会扭曲市场，导致资金无法安全的贮存在房地产中，
人民只好纷纷将资金转向炒作重划区土地、工业用地、农地、山坡地、甚至风景区土地，
不但使购屋者风险更高，郊区房价地价不但无法降低，还水涨船高，更助涨了炒作、破坏
了土地储备……这些罪恶都是因不了解土地制度而胡乱以打击房价泡沫化之名随便出招的
恶果，但却要由全体国民共尝其苦果。
四、打房措施无法长期持续
不论你喜不喜欢房地产，但房地产业是国家经济发展和民生问题的重要支撑，是人民的四
大基本需要｢食衣住行｣之一的地位，并不会随着任何人的主观偏好而改变其价值。
也就是因为房地产业具有如此重要的地位，所以几乎每个国家的执政团队都不得不对其赋
与了最大的关心，因为只要房地产不振，不但会使国家的经济发展和国际竞争力大幅下跌
，也会拖累其他的产业！
最好的例子，是在金融海啸后，受伤甚重的美国、欧洲，甚至日本都不断地给予各种优惠
政策，希望房地产业可以振兴，所有人观察这些国家经济是否有起色的主要指标，亦是｢
新屋开工率｣、｢房价增幅｣和｢房屋交易量｣。
为什么呢？因为房地产业是国家经济发展的一个箭头，是一个火车头产业，一个国家经济
发展是否良好，和一个国家的竞争力是否强大，必须倚赖这个国家有多少｢箭头｣（火车
头产业），如果一个国家的火车头产业愈多，国家竞争力就愈强，政策的施展空间就愈大
，反之，则国家经济必然会不振，国民生活水准必然降低。
也因此，打房就变成一种富贵病，是在政府可以有许多箭头时的选择，是在国家经济发展
过热，或过度良好时候的一种富贵病，许多政治人物常常会误判，以为可以率性打房，所
谓｢打房容易！救房难！｣当打房打出问题，打到经济发展不振，打到就业机会衰退，打
到国民普遍贫穷时，想要回头救房时，就是再花数倍力量亦难见效。
现在的世界已不是封闭锁国型态，每一个国家都处在国际竞争中，也几乎都是透明的，而
世界性的血液（资金）流动的速度也是超乎人们想像的迅速，所以每当一个国家政策正确
或错误，国际的资金力量会产生加乘的效果，让你更急更猛的遭到处罚或是尝到甜头！
最好的例子是台湾率性打房后，过去三年，每年民间约有一兆元的资金逃离台湾，使得台
湾的经济动能大为失血！相反地，如果一国的政策正确了，国际的资金也会又快又猛地快
速流入而让你成功。
从2010年代开始打房的国家，结果大多自食恶果，不但预期的目标无法达到，不想得到的
伤害却往往超乎预期。最好的例子是中国大陆，现在的总理在当首席副总理的时候，几乎
每月一次以上的对打房三令五申，不断发言讲话，实施打压政策，当时的经济成长率接近
二位数，他认为打房不必担心副作用。
当他接了总理，已接近一年的时间，几乎不再对打房发表言论，因为他真正了解了房地产
是一个经济发展的箭头，在国际经济情况并非一帆风顺的时候，每一个箭头（火车头产业
）都是宝贝，轻率地放弃，不但会中伤经济发展，也会影响别的箭头的发展，他己在慢慢
地调整作法。
能够调整，就是智慧，可惜的是台湾，盲目打房，打到经济发展不振（今年经济成长率又
可能连2%都达不到），打到失业率高居不下，打到人民实质薪资回到16年前，还不知道问
题何在？这是一种｢暴虎凭河｣式的愚勇，剩下的只是全体国民要付出多大的代价而已！
也就是因为房地产是国家经济发展和竞争力表现的重要火车头产业，所以任何打压必然不
可能长期维持，每次当施政者了解了他的重要性后，就一定又会端出许多优惠政策，以振
兴房地产业，而当振兴之后，房地产业又会成长，房价又会恢复，而且必然会一次比一次
高，这也是房地产价格不会泡沫化的另一个重要原因。
结论
｢只会卖错，不会买错！｣是许多富有经验的房地产投资人所得出的一个经验！所以虽然
很多人希望房地产泡沫，也有很多人希望透过打房措施，使得房价不涨，以免将来会有泡
沫，但以历史经验观察，台湾房地产泡沫化只可能是一群象牙塔里人的期望，而不可能成
为事实。
对投资人而言，要能了解房地产不会泡沫化的真正原因，特别是台湾的房地产，因为一方
面具有全亚洲最有利的土地制度（保障私有权），另一方面又因为长期处于打房的压力下
，价格和融资比例早已被挤压的毫无泡沫的成份，第三是房地产具有最佳的财富贮存功能
，再加上房地产业为火车头产业，没有一个国家能长期持续的打压，有这四大原因护持，
台湾的房地产当然是最佳的投资标的！所以将资金投入于区位良好的房地产，显然还是贮
存财富的最佳选择，也必然会是不败的投资，祝大家投资顺利。
3.心得或感想:
超长的 自己慢慢看