※ [本文转录自 Urban_Plan 看板 #1IofC7Qm ]
作者: jediforce (进撃的肥肉！减肥兵团) 看板: Urban_Plan
标题: [发问] 台北市旧大厦改建的问题...
时间: Mon Jan 6 19:27:00 2014
小弟住的大厦想要改建，住户自力更新的方式推不动，现要走协议合建模式。
目前谈的开发商强调他们的条件真的很好，其他建商可能连做的兴趣都没有....
我们大楼没有什么不动产专业的人士，所以想请问各位达人们，
我家的case是真的像建商说的这么难做，还是其实只是他们的话术而已...
我们大楼的基本资料是:
基地面积: 526坪
使用分区: 住四及住四之一
法定建蔽率: 50%
法定容积率: 加权平均379%
建物现况: 地上12层，地下1层，民国67年完工的RC住商混合大楼
原建蔽率: 58%
原容积率: 497%
公设比: 16%
户数: 120户
不是海砂屋、没有辐射钢筋、也不是地震危楼...
目前住户没有属于自己的车位，必须要在路边找车位或买、租车位。
(地下室的停车位有土地产权，地主拿去对外营业，住户一样要缴钱租车位)
建商要去争取都更奖励: △F1 + △F3 + △F5-1 + △F5-3 + △F5-6
还有容积移转20% (他们说法定上限是40%，但政府不会给超过20%，这是真的吗?)
公设比预估30%
每坪造价30万
我们住户的要求是一坪换一坪 + 一户一车位
对方同意了，但是只能换权状坪, 意思是原有建物产权是多少，就分回给我们多少
计算公式：
可售楼地板面积 = (法定容积 + 都更奖励 + 容积移转)*1.6
可售停车位面积 = 车位总数*每个车位几坪
总楼地板面积 = 可售楼地板面积 + 可售停车位面积
营造成本 = 总楼地板面积*造价
可售楼地板面积 - 原有建物产权 = 建商可售面积
车位总数 - 住户分回车位 = 建商可售车位
建商可售面积*售价 + 建商可售车位*售价 → 用来cover营造成本和创造获利
看起来很简单，可是有没有什么盲点?
建商说我们原容大于法容、住户又多,
会继续和我们谈是看上三个原因: 地段、地段、地段
所以..想请问各位达人们，我家的case是真的像建商说的这么难做，
还是其实只是他们的话术而已...