近期不少投资客开始大举购买偏郊，甚至是偏郊中的偏郊
原因就是低基期会补涨，但真的是这样吗？
市中心100万，中心边缘70万，市郊50万，市郊边缘20万，市郊中的市郊（偏郊）10万
偏郊中有争议的社区6万
6万是否就会向100万看齐？挑战10万或20万?
还是100万向6万看齐向下修正或持平?
所以现在要逃离台北越快越好?
首先我不认为每一波房市起伏的涨跌方式会一样
但我还记得
基隆,桃园,安坑山区,汐止.....这些曾经一坪4-10万的地区
在疯狂的时代，和北市市中心的单价(20-30万)差不多
我认为压补涨议题是危险的，或许帐面会赚到钱，但奢侈税增加了流动风险
但若是看上就业机会的移转或基础建设的完善而转换投资区域，那是可行的
这一点应该适用每一个时期的房市
下面是广东的房市报导
深圳房市现在还在涨，但深圳附近的房市就已经陷入危机了
[楼市] 深圳人在惠买房：住不成卖不掉，租不出赚不到
2013-11-22 南方都市报 西子湖畔
在过去长达7年的时间里，惠州楼市从来不乏深圳客的身影，甚至连问题楼盘里面，深圳
业主也从未缺席。世联地产资料显示，截至今年9月，深圳人在惠州、东莞买房总计已超
过25000套，金额超过180亿元。公开资料显示，过去7年，在惠州买房的深圳人多为投资
客，据南都记者调查，这些投资客当中，相当大部分都为当年的盲目冲动付出了代价，不
少房子呈现出住不成，卖不掉，租不出，赚不著的“荒芜”模样。
0 1
惠阳大亚湾，房虽卖出却“荒”八成多
惠城也曾受热捧，如今有楼盘空置三成
2005年开始，惠州房价还很低，惠城区中心不少楼盘的单价都才三四千元，如2006年开盘
的T C L雅园开盘价仅4000多元/平方米，引许多深圳人前来炒房，T CL雅园至少三成房源
被深圳人购买。据蓝波湾销售统计，从2005年11月到2006年3月，来自深圳的成交客户所
占比例由62%提升到了86%，显然，惠州已成为深圳人东进投资物业的首选。
随后几年，东江学府、金迪星苑等众多楼盘，深圳业主的比例也高达30%以上。相关统计
显示，部分在深圳推广的惠州楼盘中，深圳人占成交比例都在40%以上，而一些豪宅项目
，深圳人所占的比例更是达到80%。一些代理商的统计资料显示，在惠阳市场，来自深圳
的客户占过半比例甚至超过八成，而在大亚湾市场，深圳客比例则常常超过九成。
7年过去了，那些年深圳人买的房子现在究竟怎么了？据南都记者调查，这些房子相当部
分存在“荒房”现象，深惠结合部的惠阳、大亚湾楼盘更是重灾区，当初用价格优势吸引
了九成以上的深圳客购买，甚至有人当初抱着常住梦想来购买，至今八成以上依旧空置。
惠州第一个别墅区———位于水口片区的蓝波湾，周边街铺和房子几乎同时发售，2004年
至今空置超过八成。东江学府、金迪星苑等早期被深圳人追捧的楼盘，空置率也高达30%
。
有些社区的物业公司直言：“这些深圳业主长期不在惠州，对我们收物业管理费都造成了
很大麻烦。”有些本地业主也抱怨，由于众多深圳业主不在惠州，对社区成立业委会等公
共事务的处理也带来很大困扰。
02
惠房5年涨1500元/㎡，涨幅不敌利息
商务公寓21%交易税费让盈利打水漂
深圳人在惠州买的房子出现大量空置，无论对于自住客还是投资客而言，无疑都不是一笔
划算的生意。2007年，惠州房价高位时接近5000元/平方米，5年后的今年才涨至6500元/
平方米。许多在2007年购买的房子，其房价的涨幅还不够填补利息成本，更谈不上赚钱。
一些深圳人当年在惠州丽格国际公寓买的酒店式公寓用于出租，但长期租不抵供，且极难
出租，当这些深圳投资客计画抛售物业时却又发现交易税费高达21%，加上几年的利息成
本，算下来卖房子将亏得一塌糊涂。
一些2006年在惠城区T CL雅园买了几套房的深圳人，见惠州房价一直龟速前行，索性在
2009年低价贱卖。2010年在水口国兆蜜城买房的深圳人，熬到今年3月终于忍不住抛售了
手中的房产，算上三年的利息成本，这一深圳炒家最终亏了3万元。在惠州奥林匹克花园
买了别墅给父母养老的深圳人，由于无法忍受长期的交通、生活不便而索性弃房返深，如
今别墅想卖都卖不出去。
令许多人无法理解的是，既然在惠州炒房有那么多人折戟而归，为何还总有人趋之若鹜？
据南都记者调查了解，一方面，持续通胀之下，许多深圳人都想通过买房来抵冲，抱着就
算不能挣钱，捞个保值也不错的想法进入惠州楼市。另一方面，深圳实行限购，很多深圳
人都是有钱买不了房子，手握资金却又缺乏投资管道，到房价较低的惠州买房成为他们的
不二选择。
0 3
来惠购房的深圳人或钱不多，或缺房票
城轨多为度假用，深圳人欲常住仍需谨慎
在政策的连续打压下，加上有了许多深圳炒家亏本的前车之鉴，目前在惠州购房的相当大
一部分为刚需置业者，投资客已明显减少。
世联地产资料显示，截至今年9月，深圳人在惠州、东莞买房总计已超过25000套，金额超
过180亿元，其中有四至五成是深圳首次置业刚需。
深圳中联地产二手房研究院总经理肖小平也表示，从深圳去惠州买房的群体与在深购房群
体基本不重合，去惠州购房者主要分两类，一类是资金实力不是很雄厚的深圳人；二是被
限购的群体。
在国内著名房地产市场研究专家赵卓文看来，惠州临近东莞、深圳，但楼价远低于这两个
区域，洼地效应非常明显。因此，不少深圳人选择到惠州置业。同时，惠州与深圳、东莞
的交通非常方便，也让深圳购房者没有后顾之忧。
但对于当下不少仅仅冲著惠州的房价和城际轨道交通而到惠州购房的深圳人，肖小平提出
警告，城际轨道一定会促进两个城市的融合，但作用的程度还和城市的拥挤程度相关。况
且，城际轨道目前还是初步规划，现在谈对两个城市的影响为时尚早。包括未来的票价、
执行时间、班次等都不确定，很难判断它会否成为两地居民常用的交通工具。而且从已有
城际轨道运营的多数城市看，城际快线更多是以度假出行为主。
如何避开易“荒”房？
住宅：优选核心商圈，远离周边荒芜的单体楼
惠州的“荒房”主要集中在深惠结合部———惠阳、大亚湾的楼盘，但并非所有结合部楼
盘都是如此，龙光城和星河丹堤让更多的业界人士给予肯定，原因在于这些专案积极地为
常住创造尽可能的条件——学校、医院等。如星河丹堤，引入华师附中，学校2014年开学
后，将会有更多业主为学位选择在此居住。所以，在深惠结合部购房，可更多关注配套，
周边荒芜一片的单体楼尽量远离。
深惠结合部之外，城区一些别墅盘也是“荒房”集中地，2007年开始发售的半山名苑以及
此前深圳客较多的奥林匹克花园、润园至今入住率都很低。并不仅是配套问题，由于近年
来惠州别墅市场供求比例失衡，尤其是2010年之后，深圳客萎缩严重，原有投资客也在等
待时机抛盘。深圳购房者在购房时应该实地考察，不应该偏听、偏信仲介、代理商的说法
，选择有投资价值或者处于城市发展关键核心圈内的物业，升值或自住都有保障。
写字楼：整体空置还将持续，江北核心区前景看好
由于惠州经济发展速度快过写字楼供应速度，造成一定空置，但和住宅市场“荒房”并不
一样。惠州隆原地产工商部总监赵亚琦在此前受访时称，惠州写字楼空置还将持续一段时
间，因为租金回报率和购买者预期还有较大的差距，惠州产业升级需要过程，这个过程也
是惠州写字楼成长的过程，伴随着这个过程，写字楼租售价格也会上升，长远看惠州写字
楼市场稳步向上，江北核心区的写字楼未来前景看好。
商铺：未入住的社区铺有空置期，专业市场更要慎购
近年来，惠州社区铺价格接连走高，在一些新兴区域，房子还未入住，社区铺价格已经直
逼街铺，升值潜力被大大透支。且这些商铺都要忍受较长的空置期，交房5年之内基本无
法取得相应回报。在自住比例低的楼盘或者周边商圈尚未形成的区域购买商铺，都要承受
这些可以预见的风险。赵亚琦曾建议，在惠州购买商铺，城市边缘区域和待开发区域，投
资客应该做好风险评估，而一些专业市场商铺，更应该细致地考察，防止投资受损。
荒房故事
住了吗？
25分钟等不到车，出去一次要屯三天菜360万砸进别墅，父母住33天便逃走
购房者：王小姐 深圳某电子外贸私企老板
购买楼盘：奥林匹克花园
费尽周折拨通王小姐电话的时候，她称正在做饭，面对记者采访显得很不耐烦，抛出一句
话“该死的仲介忽悠我买了别墅，现在卖亏本没人要”。午饭后，心情稍微平复的王小姐
来电聊起她在惠州的买房伤心事。故事本身或许并不精彩，但对于想在惠州一圆别墅梦的
深圳人而言，却有相同的阵痛。
“住进前庭后院的别墅，父母并没有预想中的开心，一周前已经偷偷回到四川德阳老家。
”王小姐的声音有些激动，明显听得出她在深圳家里来回踱步高跟鞋接触地板的声音。
“你的父母是什么时候回来家的？”“上周，我到惠州奥林匹克花园看望他们的时候，大
门紧闭，电话一问，才知道回去都10天了，总共只住了33天。”王小姐的声音有些低沉，
“父母年纪大了，本来想接到身边照应，现在弄得灰头灰脸。”
王小姐父母居住的别墅叫奥林匹克花园，地处博罗地界，运动配套是其最大的卖点，2009
年惠博沿江路开通后片区楼市兴起，价格不高。
“我从深圳仲介处了解到这个楼盘，有较大的运动场所也是我购买的主因。”电话里的王
小姐似乎不愿意透露自己的职业，但随后又隐约透露出从事电子外贸生意。王小姐说：“
父母不习惯深圳的喧嚣，这个楼盘有大片的运动场所、有江景，比较安静。”在她的规划
中，这套房子虽是投资，主要是给父母养老居住。
在仲介的驱动下，一次看盘后，王小姐随即全款200万元购买了这处240平方米的中式别墅
，“前后还有院子，2012年6月份开始装修，到今年1月装修完毕花费160多万元，10月初
在四川觉得有些寒意的父母终于同意到此居住”。
老人入住后，梦想被现实击破。虽然无法联系到王小姐的父母，也无从知晓从别墅逃回乡
下的真实想法，但王小姐的说法或许能让我们了解其中原委。“住进来第四天晚上，父亲
突然想吃鱼，以为白天运行的8路公共汽车还在，但等了半小时后，保安说已经停运了，让父
亲到马路对面去坐博罗到惠州江北的客车，6块钱。父亲又到对面等，等了25分钟还是没
有车，只好回家了。”
除此之外，“社区内没有二老认识的人，运动配套也都是游泳、网友、健身房、羽毛球场
，并不适合60多岁的老年人”。王小姐称，母亲的左腿有风湿，这边的天气比较潮湿，早
晨、晚上都有些痛，在老家母亲经常去医馆拔火罐，但奥林匹克花园附近没有，母亲曾隐
约抱怨过，说虽然离江北近，坐车也要十几分钟。“父母每次去江北都要买最少3天的菜
放冰箱，奥园内部只有很小的便利店。”我们无法得知王小姐的父母悄然离开惠州回到四
川德阳即是上述原因，但是各种生活不便，在王小姐看来也是两位老人放弃别墅的原因之
一。
“这些可恶的仲介害死我们，现在父母不住了，350万亏本卖都没有人要，租也没人要。
”王小姐表示，现在还要找个钟点工每周清理一下灰尘，防止装修发霉，太阳好的时候还
要把窗户打开。
王小姐的说法得到了隆原地产江北碧水湾分行营业经理梁小鹏的证实，奥园的别墅一年卖
2套已经是很好的成绩，他说现在卖也是亏本处理。“此前一个深圳买家350万的发票价，
放盘320万降到300万，半年了也没人问，一期别墅发售的时候毛坯7000元/平方米，现在
装修了也就是这个价卖不出去。”
卖了吗？
58万买房8万装修，45万卖不掉
多处放盘无人问津，现只求少亏点
购房者：姜先生 深圳比亚迪前部门主管
购买楼盘：中萃花城湾
姜先生从2011年开始出售的这套大亚湾的房子2年依旧没能卖出去，现状是友情价租给了
一对曾经的同事夫妇。这套132平方米的精装大三房，每月租金650元，而付给建设银行的
月供是2635元。5年前冲动购房，对如今远在湖北的他近乎于一场噩梦，“后悔得要死，
这个房子成了死钱，想抛连个买家都找不到”。
5年前，28岁的姜先生在比亚迪工作已三年，作为深圳比亚迪的部门主管，他有了购房打
算，和深圳龙岗一路之隔的大亚湾因为价格低廉进入购房视线。2010年，姜先生以总价58
万元在大亚湾西区中萃花城湾购得一套132平方米的三房，装修也花了8万多。
2011年，因为家庭发生重大变故，姜先生被迫辞职离开比亚迪，准备卖掉这套房子。姜先
生第一次就挂牌56万元，希望能快速变现，“现在根本不想赚钱，而是想着怎么能尽快地
把房子处理掉”。从11月初放盘到12月底，两个月间，姜先生没有接到一个咨询电话。在
仲介放盘的同时，姜先生还在深圳、大亚湾几家网站上发布了售房资讯，也依旧无人问津
。
春节后，姜先生接到仲介的电话：“56万元的放盘价还是太高了，能不能降到52万元左右
？”姜先生说，时间已经拖得比较久了，只要能卖出去就好。同时仲介也给了姜先生另外
一种解决办法，在寻找买家的过程中，可以把这套已经装修好的房子租出去，可以减少空
置带来的损失，边等边卖。
综合考虑，他给这套132平方米的三房报出了650元每月的租金价格，但是一个月后依旧无
人问津。仲介的回馈消息表示，租金还是太高，最好降到500元以下。今年2月底，一位来
自中海油的租客从仲介处了解到了这套房子的资讯，给姜先生提出想租两年、每月租金
380元的要求，姜先生直接拒绝。
在和南都记者电话讲述自己的买房故事时，姜先生不断地叹气：“52万元，已经亏了6万
了，你说大亚湾的房子都卖给谁啊，怎么亏本都没有买家？”为这套大亚湾的房子弄得疲
惫不堪的姜先生已经回到了湖北，新单位也一直催其上班，但姜先生希望把房子处理完了
之后再去上班，因为也急着用钱“只要能卖不要亏太多就行”。
今年3月12日，一位来自淡水在大亚湾西区做生意的买家看中了这套房子，但是在和姜先
生沟通的过程中，第一个条件就是希望把价格降到48万元以内，“当时感觉这个买家还比
较有诚意，就答应了，税费、过户费用买家自己出就好，谁知一周之后，这个买家突然再
次提出降价的要求，希望把价格降到45万元，相关费用一人一半，我觉得亏太多了当时就
没答应，但是提出价格可以商量，但对方表示，一分钱都不加，之后电话再也打不通了”
。
租了吗？
买来五年空两年，租金不够还利息
数百套房同时放租，大部分仍空置
购房者：周先生 深圳银行职员
购买楼盘：丽格国际公寓
2008年，在金融海啸的大背景下，惠州楼市大滑坡，降价潮迅速蔓延，3字头房价的楼盘
在惠城区中心区比比皆是。在深圳某银行上班的周先生听闻惠州房价大降，身边很多朋友
都跑去抄底，他也跑来惠州看看有无合适投资的房子。
周先生当年刚好在房展会上看到位于江北三新北路的丽格国际公寓参展，精装出售才卖
4800元/平方米，周先生便果断买了一套，47平方米，总价约23万元，月供900元。周先生
的计画是，如果这套房将来不好卖，拿来长期收租也不错，反正精装修房，添点简单的家
俱就行，可以省去很多麻烦。
“我都根本无法想像，这么好的地段，还有非常震撼的江景景观面的房子，竟然这么难出
租。”周先生没想到的是，由于当时买丽格国际公寓的，大部分都跟他想法一样，整个公
寓有几百套房出租，要想租出去也并非易事。这5年来，周先生的这套房子总是租租停停
，实际租出去的时间不到3年，空置时间累计长达2年。“这简直亏大了，这五年，收到的
租金都还远远不够还利息。”
今年8月，看着惠州房价上涨缓慢，房子又租不到好价格，每个月都要产生几百元的利息
成本，周先生打算索性把这套房子卖掉。但麻烦又来了，周先生了解到，丽格国际公寓属
于商业用地性质的公寓，交易税费高达21.3%。
如果出售，过去5年这个公寓的房价涨幅，加上5年的利息成本，还不足以支付公寓二手交
易高达21 .3%的税费，现在卖出去亏得更大。高额的交易成本让周先生只好无奈地选择继
续持有。
但是，今年，周先生的房子配齐家电家俱，租价1000元，11个月才租出去2个月，空置期
长达9个月，这个公寓，目前还有大量同样配置和标价的房子因无法租出去而长期空置。
周先生说，这样下去只会让他亏得更多，他打算近期把房子重新装修一下，再把租价标低
一些，看能否租出去。
赚了吗？
跟风炒房，原以为3年稳赚五成
被迫套现，算上利息还亏3万元
购房者：蓝先生 深圳罗湖生意人
购买楼盘：国兆蜜园
蓝先生在生意场上混迹7年，却没想到这7年之中最蹩脚的一单生意是来自于投资房产。今
年3月，蓝先生卖掉位于惠城区水口国兆蜜园的房子后，重重叹了口气：“不是所有风都
能跟，这笔投资，亏得真是窝囊。”
35岁的蓝先生在深圳罗湖做了多年生意，2010年到惠州出差。当时，惠州的房价正处于快
速上升期，许多深圳人都跑到惠州来买房，有的是为投资，有的为保值，也有少数买来自
住。“既然有这么多人都来炒房，当时我相信自己买一套肯定也不会亏。”蓝先生看到有
这么多深圳人在惠州炒房，自己也心痒痒，但因手头钱又不多，于是赶忙在惠城区水口的
国兆蜜园挑了一套房，当时该楼盘价格很低，单价才4000元左右。
蓝先生买了一套95平方米三居室，总价38万元。按蓝先生计画，现在买了放个3年再卖出
去，以惠州房价当年的涨幅，应该至少能溢价50%。
为了充分利用资金，蓝先生三成首付、七成按揭，38万元全部都用贷款。2013年，蓝先生
生意不景气，打算把惠州的房子套现用于生意上的资金周转。但没想到，这几年惠州房价
涨价缓慢，尤其是中心城区三环以外的区域，3年来房价几乎岿然不动，配套落后的水口
片区房价同样涨得十分缓慢。
今年3月份他把国兆蜜园的房子卖了，买家多番砍价之后，急于用钱的蓝先生扛不住，最
终以43万元总价卖给了对方。扣除首付和按揭约7万元的利息成本，再加上其余购房成本
，算下来，蓝先生亏了差不多3万元。
不过，对蓝先生而言，现在深圳的房价这么高，随便买一个小户型就要200多万元，他目
前在深圳还买不起房。由于惠州的房价在整个珠三角处于较低水准，如果哪天要买房定居
了，他可能还会选择在惠州。
物管怎么办？
业主找不到，物管催缴不成可申请强制执行
作为和东湖花园齐名的惠州可数的超大社区，金迪星苑自1992年起开始开发建设，也是早
年深圳客较多的社区，但是这些深圳购房者的行为在金迪物业办公室主任王岚看来，给社
区的管理带来了很大的伤害。在本周三上午接受南都记者电话采访时王岚称，这些深圳客
集中在2010年之前，后来的少一些，但是这些投资客很多都找不到人，也不卖，也不装修
，有些物业费还一年象征性交几次，有些几年都不交，但是物业的安保、绿化、环卫都要
为这些房子服务，有时候的确恼火，但是也没办法。
和金迪星苑类似的情况在惠州南部新城以及江北都一样存在，T CL雅园、东江学府、金迪
星苑、荷兰水乡、鹏基万林湖、润园、万科金域华庭都是这样。东江学府、南山诗意，超
过三成是深圳业主，长期不在社区，不仅物业费没交，后期业主维权成立业委会又不来参
加，让社区业主、物管公司都叫苦不堪。
对于这种情况，广东尚典律师事务所副主任律师邹朝贵表示，开发商按规定将商品房交付
给购房者后，无论是否居住，业主都应交纳物业管理费，如长期拖欠物业管理费，物业管
理公司通过正常的催收程式后仍拒交的，可通过法律途径取得裁判文书，然后申请法院强
制执行。
开发商怎么看？
卖给炒房客，是对业主最大的不负责任
隆生房地产有限公司董事长刘小波在2007年在一次公开发言中称，对异地购房置业者要有
风险防范意识，并设定一定的附加条件，根据不同类型的客户，采用不同的应对方式来规
避风险。他指出，一个社区楼盘或一个城市，外来投资、投机客户比例太大，一旦出现市
场风险极易发生断供，开发商作为业主按揭贷款的担保人，业主断供后会被银行扣划保证
金用于替欠款客户偿还贷款，如果一个楼盘欠款客户多，将会拖累甚至拖垮开发商。有的
投资客房屋长期空置，就连物业费都收不到。
2006年的时候，刘小波却指示东湖花园的行销经理，对从深圳、广州组团来到惠州楼盘参
观的访客，上厕所可以，陪同参观就不必了。后来在隆生内刊杂志中刘小波这样写道：“
卖给投资者这是一种目光短浅的行为，对业主和社会极不负责任的做法，这样的开发商本
身就是一种投机者。我们大家都已经看到了，一些专门做外来投资客和炒房量大的楼盘，
晚上基本是一片黑灯瞎火，被人们戏称为黑城和鬼城，住进去的人提心吊胆，没住进去的
人不敢搬进去。而那些来投机的外地开发商，房子卖掉了以后，拍拍屁股走人了，留下一
大堆的问题给当地政府去擦屁股。这不仅是社会资源的极大浪费，也将会形成恶性循环，
这是对业主最大的不负责任。”
如何避开易“荒”房？
售后返租风险大退房难
外地人做假社保惠州购房或承担违约责任
解答嘉宾：广东尚典律师事务所副主任律师 邹朝贵
Q 1：一些深圳人在惠州买产权式商铺用于出租，开发商卖房时承诺售后返租，年回报率
达8%，但仅在几年之后便因经营不善而断租，购房者能否以这种理由退房？返租期满后，
业主如何处理？
律师解答：产权式商铺售后包租实际隐藏的风险较大，除了经营风险外，还存在租金被管
理方挪用等风险，如出现租金回报不足或断租，购房者虽然可通过法律途径维护合法权益
，但由于开发商或管理方资信、实力等原因往往于事无补，以这种理由退房并取回购房款
的难度更大。
返租期满后，从法律上来说商铺业主是有权要求返还物业自行处分的，但在实际操作中难
度非常大，一般来说，产权式商铺面积较小，没有隔离成独立的空间，各个商铺只有配合
协调才能使用，无法单独使用，故此，在现实中产权式商铺的业主基本上很难独立行使物
权。
Q 2：惠州一些开发商为了吸引深圳人购房，给深圳人办理用于购房的假社保或纳税证明
，这种行为对于开发商和购房者都有哪些法律风险？
律师解答：售楼人员为了促进销售，诱导甚至帮助不符合条件的外地人办理假社保或纳税
证明，这种行为在惠州部分楼盘是存在，但这种行为是违法违规的，是绝对不可取的。一
方面，这对于购房者来说存在很大风险，如假材料被识破，就无法取得购房贷款，到时开
发商或销售商往往会否认相关事实，要求购房者以现金方式支付购房款，否则就属于违约
，要承担违约责任。另一方面，如开发商或销售商鼓励或默许这种造假促销行为，除严重
影响商业信誉外，还有可能被政府监管部门进行行政处罚。