(引用案例长)
台湾的政界法界不乏许多国外留学回来的人才
或是聪明绝顶的智囊团
大家应该都知道德国对于房地产控制的一套方法
如今泡沫吹的这么大 当初或是现在 一定有人考虑参考德国经验
究竟为什么会搞到今天这个局面? 明明GOOGLE一查就可以查到德国怎么控制房价
为什么神之岛偏偏要这样弄到超级大泡沫呢
有没有大神可以分析一下 XDD 我非常好奇 究竟什么原因 可以搞到台湾今天这个局面
※ 德国没有将房地产作为支柱产业，不依靠房地产增加GDP，也不依靠房地产创造就业
机会，更没有土地财政。迫于选民压力和选票丢失风险，政府虽然控制着不少的公共土地
和住宅，但并不敢通过炒高地价来增加收入。
与此同时，政府将居住作为一项国民福利来对待，并不完全放任市场去无节制调节。
在西方发达国家的福利政策中，住房是内容之一。倡导自由市场经济万能的美国，2000年
政府财政救助住房补助，就占到联邦预算总支付的2%。同时，住房抵押贷款利息可以作为
个税收入中的抵扣额度，实际上变成一种税收补贴。中国内地应该进一步强化将居住作为
一项国民福利的观念。
德国没有炒房史。在德国炒房要交3.5%的交易税，有了盈利还需要缴纳差价盈利税，
基本无利可图。对于哄抬房价者，轻则罚款，重则坐牢。并且，德国政府对房租涨幅也有
严格的限制，房租也并不高。
http://big5.chinanews.com:89/house/2013/10-23/5411995.shtml
※德国：最近10多年德国房价平稳甚至下降，与周边国家特别是西班牙的房价飙升形成鲜明
对照。德国不对房地产市场直接进行干预，但通过出台一系列的法律和政策使房地产市场
有序发展。德国出台《住宅建筑法Ⅱ》，以法律规定开发商必须建造满足各个阶层需求的
房屋，这些房屋在面积大小、房屋设施和租金或购买能力等方面要分层次。同时，德国政
府推行“社会住房”和“住房金”等政策，以资助低收入家庭满足住房需求。
http://finance.sina.com.cn/j/20111021/154810666478.shtml
※据德国法律规定，如果地产商或出售人制定的房价超出“合理房价”的20%，就构成违法
，购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围，地产商或出售人将会面临最高
10万马克的罚款；如果地产商或出售人制定的房价超出“合理房价”的50%，就构成犯罪
，地产商或出售人将被加重处罚，甚至要判3年徒刑。
德国拥有一套独立的房地产价格评估机制，房地产评估师和房地产评估委员会发挥了重要
作用。评估师为独立执业者，资格实行年审制，评估师对于自己的评估报告负有法律责任
，若评估结果有误，将面临被当事人起诉的风险。
如果法院判定评估确实有误，评估师要赔付当事人损失，若相关保险合同赔偿金不够赔付
，评估师还需用个人财产补偿。
房地产开发商在德国的角色并不重要，更不具备垄断优势，自建房合作建房受政府鼓励，
相反政府对房地产开发商的约束和监督非常严格。
德国房地产开发商分为两类，一类是传统意义上的房地产开发商，负责房地产专案的开发
、设计、管理，房屋建设；另一类只负责建房和销售，被称为建筑承担人。这两类房地产
开发商在德国占60%，而合作建房和自建房，在德国占40%。
http://world.soufun.com/osnews/2013-8-9/10730585.htm
※ 分析德国房价十年不涨的内在原因，认为政府所采取的一系列措施不容忽视：
（1）确保房屋供求平衡，稳定房价。无论在联邦还是州、市及村镇层面，德国都有
著详尽的建房规划，住房建设依人口需求而定。目前有8200万人口，而住房总数达到约
4000万套，完全满足了每个家庭一套住房。此外，德国每年有25万套新公寓竣工，在很大
程度上平抑房价的上涨。
（2）特有的“合同储蓄”住房金融模式，以及房贷的固定利率机制，为稳定房价提
供了金融制度保障。与住房抵押贷款模式或公积金模式不同，德国实行“先存后贷”的合
同储蓄模式。这种房贷的实质是“合作”而非赢利，合同储蓄大约占到德国房贷总额一半
左右，另外20%家庭储蓄，仅有三成住房贷款来自于商业贷款。
（3）发达的房屋租赁市场成为稳定房价的“定海神针”。德国自有住房率为42%，而
租赁住房率却达到58%，特别是年轻人中77%都是“租房族”。
（4）鼓励自建房、合作建房，打破开发商对房屋供应的垄断。德国住宅合作社的出
现已经有200多年的历史，合作社共同建房已成为德国住宅建设的主要组织形式之一，合
作建房占每年新建住宅总数的比例超过的30%。
（5）建立地产价格独立评估机制，实行“指导价”制度。各类地产价格并不是由房
地产商说了算，也不是由政府说了算，而是由独立的地产评估师来评估认定。评估师对自
己的评估结果负责30年，对评估中的错误负有法律责任。
德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任
。如果地产商制订的房价超过“合理房价”的20%为“超高房价”，根据德国《经济犯罪
法》就已经构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，
出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则为“房价暴利”，这
已经触犯《刑法》构成犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。这对某
些妄图谋取暴利的开发商、炒房者而言，其威慑作用不言而喻。
（6）税收调节遏制房产商、炒房者获取超额收益。在德国，自有自用的住宅不需要
交纳不动产税，只交纳宅基地的土地税。用于出售的房地产首先要缴纳评估价值1%-1.5%
的不动产税，房屋买卖还要交3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要交15%的差价
盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要交纳个人所得税，税率在20%
至45%不等（2009年后统一为25%的资本利得税）。最后，房子的管理、维修等费用也很高
。重重的税收限制，已经大大压缩了炒房者进行“低买高卖”的利润空间，对于炒房者而
言可谓釜底抽薪。
（7）并不把住宅建设作为德国经济增长的“支柱产业”，而是作为社会福利机制的
重要一环。
以上各类政策，虽然并不能涵盖德国房地产制度的全部，但从中我们也可以看出，德
国房价之所以能够保持十年不涨，并非出于偶然因素，德国政府独具特色而又针对性极强
的调控政策，正是长期保障房价稳定的关键所在。
http://www.readit.com.cn/djwz/dqsj/2013/04/70905.shtml