1.来源连结:联合理财网
http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=298953
2.内容:
叶凌棋：明年房市…量持稳 价缓涨
2013/11/03
【经济日报╱叶凌棋（永庆房产事业群总经理） 】
今年5月美国联准会主席柏南克，鉴于失业率持续从年初的7.9%， 逐步下
修到4月的7.5%，推估在落后指标逐渐转佳的同时，景气复苏确立， 因此
，暗示将重新检讨量化宽松（QE）执行的规模， 甚至最快将在今年第3季
开始分阶段，调降每月850亿美元的购债计画。此话一出， 市场纷纷解读
为从2009年3月开始的资金派对即将谢幕。
虽然QE第3季缓退之说，言之凿凿， 但因为美国30年期的房贷利率一年内
从3.38%调升到4.49%，终使半年来价量激昂表现，超越2006年高点的房市
，出现疲软、盘整，甚至微幅下弯。既然印钞主要救援的对象—房市，已
经欲振乏力，而且连带消费信心也走弱，再加上国债上限问题像一连串的
定时炸弹，时不时挑动全球最敏感的神经，进而迫使联邦政府停摆，间接
推高失业率，因此维持现状，图谋如何进行温和的QE退场安排，将是未来
一、两年美国联准会最艰钜的任务。
影响所及，资金避险的预期心理，再度引领大规模的调动，让国际市场的
各区域行情泡沫提前浮出，但也提供了我们反思未来市场动荡时，资产配
置原则的良机。首先，资金未如预期进行紧缩，则基本面尚需喘息空间、
资金行情不灭，利率调升的时机必然递延，全球史上超低利率的环境，势
必还会延续一到两年。即使利率调整，以市场第3季的反应来看， 步调、
手段应是极为缓和，届时心理的反应程度也较低，对资本市场的直接冲击
小。而且利率调升也代表经济基本面转为乐观，民众信心、市场反应都有
筑底扬升的机会。
再者，因为缩减购债规模预期心理，波及新兴市场浅碟型经济体的股、汇
市大幅修正。过去这些高成长市场完全依附成熟市场，只要外销供应链稳
定，先进市场的消费扩张时，就会嘉惠这些新兴市场。但一旦全球消费市
场的高端发生消费紧缩，新兴市场势必面对国内基础建设缺乏、产业结构
脆弱、内需市场不足的考验。市场出海口的萎缩与过去过度乐观的投资计
画，反映在第2季的市场，就是东南亚等国家外资撤离，及股、 汇双杀的
惨况。不动产市场虽因变现性低，未能及时反映此趋势变化，但之后大幅
度的修正、调整可能在所难免。
而在QE政策明朗、转弯之后，又转为美元大跌、全球股市再起等的现象，
也等于明白告诉投资人，新兴市场的高成长期待，其实也隐含着修正时的
高风险，一旦风吹草动，可能血本无归。另一方面，资金行情既然未退潮
，则终将往体质佳、需求强的成熟市场靠拢。上冲下洗之间，台湾厚实的
经济基础反而突显真价值。
在这个漫长的恢复期里，全球低度的经济成长几乎已为定局，因此低利率
的结构，持续打造低持有成本的购屋环境，仍有利于房市的自住买方进场
。而大印钞票塑造的通膨预期，更会让资金选择相对安定的不动产市场。
因此，“量持稳”带动“价缓涨”，将是未来一年房市的基本格局，惟在
政府选择性信用管制、奢侈税、实价登录、预售屋出售利得实价课税等，
多重管控之下，自住买盘会更形稳固，价格走势也会更理性，市场体质肯
定更健康。
房价走了这么多年的多头，虽然在金融海啸有小幅修正，但近十年的向上
走势所造就的高房价现象，坊间的确也产生房市泡沫之说。房市惊惊涨的
同时，还得面对内有政策调控、外有经济变量的威胁，消费者更应该明辨
区域、产品、价格所隐含的机会或风险。
以目前价格走势来看，单价屡屡创新高，购屋压力不可谓不大，但随着交
通建设的拓展、产业机能的重组、生活机能的充实，市场还是有不少平价
潜力区可供布局。举例来说，消费者可用通勤时间、交通成本的概念，找
出同样基础下的相对低价区。只要周遭的生活机能是完整的，就可避免承
接过度炒作的泡沫行情，未来补涨、抗跌的能耐也比较强。
相对来说，现在利率仍低、政策环境稳定，也是建商推案的好时机。然而
，消费者除了把握“先求有、再求好；先小后大；先远后近”的进场原则
之外，务必要有未来升息的心理及财务准备。过低的优惠付款条件、低总
价固然极具吸引力，但天下没有白吃的午餐，只要投资盘过重、实质居住
需求仍弱的区域及产品，恐怕都难通过升息、降贷款成数的考验，尤其是
预售屋转新成屋的阶段，最后一只老鼠遇上金融调控绝对是不堪一击，建
议自住的购屋者要慎重考量升息因素、生活机能、未来接手性，让购屋的
负担也甜蜜。
3.心得或感想:
无。

所以快买！不然继续涨

有看过卖房子的说跌的吗

稳了 过去10年涨多少 下10年就涨多少 静态预期

还会涨 买就对了

有请以上版友加码进场，我的退休金就靠你们了。

其实，不要只看标题，看内容，他对于投资或自住都有些提醒，

像预售屋转新成屋的阶段，杠杆操作大的，风险真的很大。

喷快点好吗，真怕卖太早..

五股上河图都有人买61W/P了 快喷吧~

推文的有没有在看内容啊

看来h大应该是卡死一堆货，心情烦闷只好四处开枪XD

叶大是何人

最后一只老鼠出现了吗?好期待崩崩啊

看来ch是脑补高手,活在幻想世界很开心XD

永庆那位吗？

前几年他弟在信义被搞,新闻很大啊