上一篇很多人看不懂
为什么我说新庄和洲子洋非常抗跌
我再详细说明
基本上 所有的买卖都看价和量
当非常大量的人在30万入手 那么30万就会形成非常强的底部和支撑
但是当一半的人在30万入手 一半的人在60万入手
当状况不对的时候 入手60万的人虽然想死守
但是30万入手的人 就算50万杀出还是赚钱
有一个害群之马出现卖50万 那么60万防线就溃了
如果30万入手的人非常多 60万入手的人占少数 那惨了 一直杀到30万为止
这就是板桥新巨蛋多杀多的状况
但是板桥新巨蛋的多杀多有两大可疑之处
1.新巨蛋用30万入手价的人非常少 不会超过一半
因为他一开始卖的并不好 盖了三年 完工前夕已经逼近70
有多少人在30万 等于一开场的时候就买进 值得研究 可能只有1/3
2.预售愈早入场的族群 投资的性格愈重
自住偏向东西愈成形出现才买 这些最早期30万入手的人
估新巨蛋的1/2~1/3 他们之中有多少人忍到现在还没获利了结呢?
新巨蛋的交易量在多头几年内一直都超大
具体无法估计 但合理推断 一定很多人在上60 70时就脱手了
现在这时间点 新巨蛋持有成本还只有30万的人 想必非常少
我估计在1/5以下
这也是新巨蛋的多杀多昙花一现的原因
后来这种神价根本要买买不到 因为还在30万成本的人极少
新巨蛋的成本结构已经整个垫高了
回到其他的重划区来
台南某区的预售屋 之前开22~26
现在直接开成20 这是标准的跌价
为什么 建商土地取得超早 成本价绝对只有15
他卖20也是有赚 一定要趁机出清
这个就是多杀多 成本低的少赚一点 去杀到别人成本高的
你还能说成本结构不重要吗
成本结构是世界交易的法则 "压力"和"支撑"的基础
真实世界的"下跌"都是这么一回事
所以你只要抓到真正的大户 也就是建商的成本 就抓到点了
还有人说不重要吗?
回到新庄副都心和洲子洋
远雄慢慢卖 他有降价吗 完全没有 愈开愈高了
为什么 因为他的取得成本很高 上篇算过 近50
所以远雄宁愿在中坜推低总价案捞钱
或是官商勾结或是左手换右手 取得现金流
他也不会在新庄降价卖 赔本的事情谁要做
最近副都心有三间上市公司在证交所公告买地
现在买地 一坪成本价都超过250
可以想见 后市的推案只会愈推愈高 不会愈推愈低
洲子洋也是 建商取得地的时间都很晚
所以取得之后就要马上推案了
很多人觉得30 40在洲子洋是天价 错
其实离建商的成本价不远
所以溢价愈低的重划区愈抗跌
副都心抗跌>洲子洋>>>>>头前>>>>>>>>>>>>淡海
头前重划区很多当初一坪卖30万而已
如果30万入手的还放到现在 也许就会和新巨蛋一样
出现叛逃者多杀多
副都心 洲子洋 不仅具备抗跌
环境还具备超高的爆发力 很多建设都在进行中
环境正在飞跃的改善
而批评者 大多是歧视
歧视这种东西 当事实出现在眼前之后 就会烟消云散
以前也是"有钱人谁要住板桥"
板桥虽杂虽乱 新板特区围成飞地租界
自成一国 照样是高素质高水准的地区
根本不用经过周边的混乱区
学区这种东西 只要有钱人聚集在一起 就会自动变成好学区
中永和和台北市治安恶化区 学区恶化简直让人绝望
一堆吸毒帮派
买得起新大楼的人 水准都有一定保证了
那区的中小学就会自动素质整齐
抗跌又前景明亮 很多时候 后市就会分晓