地上权的资料整理 (住宅版)
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│何谓地上权？ │地上权是指利用他人持有之土地进行营造建筑物或工作物使用│
│ │或为培植竹木，而取得的一种权利。地上物如为住宅，购买者│
│租赁权屋主 │仅取得地上权存续期间的“租赁权”或“房屋所有权”，一般│
│ │为40至50年。(1~70年亦有之，视地主对象而定：私人或政府)│
│房屋所有权屋主 │ │
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│地上权屋的价格？│ │
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│房屋折旧率 │ │
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│地上权与土地租赁│ │
│ 的不同 │ │
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│仁爱之家地上权 │ │
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│资料来源 │ │
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│ │“租赁权”(or使用权住宅)屋主 │
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│何谓地上权？ │优点： │
│ │☆得以购买“使用权”的买卖形式，以低于市场房价之价格购│
│租赁权屋主 │ 得房屋。 │
│ │缺点： │
│房屋所有权屋主 │1.仅取得使用权，房屋所有权则交付信托机构所有，购屋者仅│
│ │ 取得“房屋使用凭证”。(使用权住宅之住户则完全不具房 │
│地上权屋的价格？│ 、地所有权，仅拥有一段期限内的房、地使用权，较类似租│
│ │ 赁概念。) │
│房屋折旧率 │2.使用权期限届满，一定得依契约约定放弃房屋使用权。 │
│ │3.建物所有权(本来就没有，故)不得进行销售或预售。 │
│地上权与土地租赁│4.对银行端来说，因承购者未能取得建物所有权及土地地上权│
│ 的不同 │ 权，在房屋的使用权不得做为不动产担保品抵押下，让购买│
│ │ 地上权的买方面临借贷无门的窘境。 │
│仁爱之家地上权 │案例： │
│ │交九台北转运站的京站酒店式公寓住宅 │
│资料来源 │ │
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│ │“房屋所有权”(or地上权住宅)屋主 │
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│何谓地上权？ │优点： │
│ │1.地上权住宅仅只卖屋而不卖地，故售价相对一般住宅便宜，│
│租赁权屋主 │ 价位大多在区域行情的七成左右，入住门槛较低。(只有土 │
│ │ 地上建物的使用权限，系买屋不买地的模式) │
│房屋所有权屋主 │2.此类住宅因没有土地所有权，自然不必每年缴付地价税(PS.│
│ │ 住户拥有房屋的所有权，"仍"须缴纳房屋税)，在转手交易 │
│地上权屋的价格？│ 时亦不必缴纳土地增值税，1、2两项为最大之优点。 │
│ │3.地上权住宅可取得房屋所有权，且受到民法保护。 │
│房屋折旧率 │4.在地上权设定期限到期时，土地所有权人应按建物时价，补│
│ │ 偿房屋所有权人，或得于双方约定后，延长地上权期限。 │
│地上权与土地租赁│5.若地主要卖地，建物所有权人有优先购买的权利。 │
│ 的不同 │6.地上权人，除契约或习惯另有限制外，可将其权利让与他人│
│ │ （民法第八百三十八条）。(可以卖屋or租屋的意思) │
│仁爱之家地上权 │缺点： │
│ │1.土地为地主所有，且有使用年限限制，使用期限届满之前，│
│资料来源 │ 住户得以向地主请求延续租约，但答应与否端看地主脸色。│
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│ │“房屋所有权”(or地上权住宅)屋主 │
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│何谓地上权？ │缺点： │
│ │2.若约定年限一到，地主只须付出一笔建物补偿金即可取回土│
│租赁权屋主 │ 地和房屋。 │
│ │3.住户不仅无法享受到土地增值利益，屋价反而逐年递减，残│
│房屋所有权屋主 │ 余价值极低，加上市场需求有限，转手不易。 │
│ │4.虽然省去地价税，但每年须交付‘地租费’，以获得继续租│
│地上权屋的价格？│ 用土地的权力，而地租费之费率通常是公告地价的五％左右│
│ │ ，长年累月下来是一项不少的开支。 │
│房屋折旧率 │5.地上权使用契约，并不会因建物损毁而消灭，倘若房屋因地│
│ │ 震、火灾或外力冲击而损毁，仍得每年缴交地租费。(但建 │
│地上权与土地租赁│ 物所有权人可在土地上重建。这是受到民法：“地上权不因│
│ 的不同 │ 工作物…之灭失而消灭”所保障。) │
│ │6.部份金融金构多不爱承作相关房贷案，即使获得核贷，新屋│
│仁爱之家地上权 │ 核贷成数也难以超过六成，甚至在五成以下，所以欲购买的│
│ │ 民众就需准备更高成数的自备款。 │
│资料来源 │案例：台南仁爱之家的土地的地上建物 │
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│何谓地上权？ │影响地上权屋价格几要素： │
│ │1.地段价值 (预期可取得土地所有权的心理) │
│租赁权屋主 │2.租金报酬率 (把房子租给房客) │
│ │3.房屋折旧率及耐用年限 (视建材及使用年限而定) │
│房屋所有权屋主 │4.地主态度 (会一直让人租下去，还是期满收回？) │
│ │5.银行核贷否(会造成转手不易或贷款成数偏低影响购买意愿)│
│地上权屋的价格？│ │
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│房屋折旧率 │范例试算：(仅计算简化版地段、简化版折旧率) │
│ │甲方向乙方取得地上权后，兴建一栋地坪为25坪、建坪为60坪│
│地上权与土地租赁│的RC透天住宅，营建成本:3万元/1坪。经过30年，该地段的地│
│ 的不同 │的地价由每坪1万元涨至6万元。试问若平盘卖出房价应该为？│
│ │房屋成本 土地 25x1=25 | 土地 25x6=150 │
│仁爱之家地上权 │ 建筑 60x3=180 | 建筑 180x(1-1%x30)=126 │
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│资料来源 │ 合计：205万元 | 合计：276万元 │
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│何谓地上权？ │举例：引用北市屋折旧率及耐用年数表 http://0rz.tw/G80Xw│
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│租赁权屋主 │ 房屋构造种类 每年折旧率 最高折旧年数 │
│ │钢骨造 1﹪ 60 │
│房屋所有权屋主 │钢骨混凝土造 1﹪ 60 │
│ │钢骨钢筋混凝土造 1% 60 │
│地上权屋的价格？│钢筋混凝土造 1% 60 │
│ │预铸混凝土造 1% 60 │
│房屋折旧率 │加强砖造 1.2﹪ 52 │
│ │钢铁造 1.2﹪ 52 │
│地上权与土地租赁│石造 1.4% 46 │
│ 的不同 │砖造 1.4% 46 │
│ │木造(杂木以外) 2% 35 │
│仁爱之家地上权 │木造(杂木) 2.5% 30 │
│ │土砖造 5% 18 │
│资料来源 │竹造 8% 11 │
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│何谓地上权？ │网站：联晟法律知识库 │
│ │标题：地上权与土地租赁有何不同？ │
│租赁权屋主 │网址：www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=2360 │
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│房屋所有权屋主 │ │
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│地上权屋的价格？│ │
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│房屋折旧率 │ │
│ │ │
│地上权与土地租赁│ │
│ 的不同 │ │
│ │ │
│仁爱之家地上权 │ │
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│资料来源 │ │
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│何谓地上权？ │网站：台湾房屋网志 │
│ │标题：仁爱之家地上权的房子迷思 │
│租赁权屋主 │网址：http://taiwansales.wordpress.com/2013/08/21/仁爱│
│ │ 之家地上权的房子迷思/ │
│房屋所有权屋主 │ │
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│地上权屋的价格？│ │
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│房屋折旧率 │ │
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│地上权与土地租赁│ │
│ 的不同 │ │
│ │ │
│仁爱之家地上权 │ │
│ │ │
│资料来源 │ │
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│ │ (请大家低调看看，勿作商业用途。) │
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│何谓地上权？ │一、 │
│ │网站：痞客邦PIXNET 朔成建设-道路用地买卖、建筑用地买卖│
│租赁权屋主 │标题：何谓地上权住宅？ │
│ │网址：http://otto7770.pixnet.net/blog/post/53053698- │
│房屋所有权屋主 │ 何谓地上权住宅？ │
│ │ │
│地上权屋的价格？│二、 │
│ │网站：Yahoo!奇摩房地产 │
│房屋折旧率 │标题：地上权 │
│ │网址：http://tw.house.yahoo.com/news/【-名词解释-】 │
│地上权与土地租赁│ -买卖-地上权-025916727.html │
│ 的不同 │ │
│ │三、 │
│仁爱之家地上权 │网站：Wiki │
│ │标题：地上权 │
│资料来源 │网址：http://zh.wikipedia.org/wiki/地上权 │
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感谢您的使用...v(￣︶￣)y
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