地价涨跌 我整理三大因素 影响力由大到小
1.永久硬件环境的改变
本项原因是最重大的 远远超越大盘因子
如同评定股价的‘基本面’ 当基本面身体强大 业绩长红 能够直接无视大盘
例一: 安平运河整治完成 成为永久景观后 地价暴涨8倍 (800%)
例二: 日本连续地价暴跌的期间 连银座地价都在下跌
唯一地价逆势上涨的是名古屋绿线地铁完工处 在全日本一支独秀
所以又分为‘景观面’和‘交通面’，例一就是景观面，例二就是交通面
公园，交通，街道整治，排水沟整治，铁皮屋拆除，门面面子工程都能影响
小整治有小影响，大整治全部完工后，能带来飞跃性的影响
这些东西，是地价的‘基本体质’，上涨并不是因为炒作，而是基本面的改善
所谓地价风水：‘大山大水大路’
所以台南铁路东移后，地价的增值是绝对可以被保证的
2.社会性环境的改变
也就是人的移动
衰落面：商圈转移，人口出走
兴盛面：商圈兴起，人口进驻，企业进驻
旁边有什么什么园区也是这一项 请注意的是 园区和人，不是一个永久性的存在
某某工业区也许会衰落，某某商圈现在很红，以后会衰落
人的因素注重的并不是‘现有数量’而是‘改变量量’
现在是五万人聚集的地方并不是以后的保证，该观察的是人变多了还是变少了
例如银座和大阪 在地价下跌中 竟然是下跌最大的区域
除了资金因素外 不景气时代让银座消费力遽减也是很大因素
(此为十年前描述非指今日)
3.外部大盘因素 货币 通膨 与投资需求
当地区 已经没有1.和2.的因素 成为稳定的死水之后
就会受到大盘波动 货币 通膨 与投资需求
这些版上已经讨论很多 不说明了 但房产关心者都关心投资面
却不甚关心基本面 私认为是颠倒错置
自住者如同股市的长期投资人 既然必须要长期持有 应该要关心的是基本面
而不应该浪费太多时间与无谓精神关心大盘才是 关心短期波动乃投资客的性格
散户很容易在不知不觉间用投机者的性格去做 做出来绩效通常都没有打败投资客
自己还操作失败亏满一身