※ 引述《romeogigli (RG)》之铭言：
: 东京房产不能用台湾角度看
: 那么高的租金报酬是有玄机的
: 没看仔细是可以让人血本无归的
: 先看能不能保本
: 1，日本房屋从一盖好就开始折旧，
: 以30年来说，平均一年折3%
一年折3%
那不是30年扣掉90% 只剩下10%的价格
问题是我看30年中古屋
目前总价都还是有6成以上新屋价值
日本新屋跌价
大概是跌到15年 之后就趋于平盘
所以我建议是 有多余的资金 不需要短期变现的
可以买进老套房 老店面收高投报率的租金
当包租公
而且新屋一买就跌
是日本长期房市空头造成的结果
你要把土地跟建物分开看
台湾新屋也是也是如此阿
建物也是
只是台湾长期房地产多头
造成土地的增值 远远超过建物折损
未来房市会空头下去?
我觉得很难
我的感觉是海外资金已经进入
屋主心态已经跟去年有明显差异
: 2，房子超过30年就可能要拆除重建
: 到时候你要自己再掏钱出来拆掉和重
: 盖房子
没有"强制"需要拆除重建
日本的房子使用年限是50年以上
加上由于你花的修缮费用较高
(每15年都要大修缮拉皮一次)
因此日本旧房子的状态其实都是很不错的
30年的房子不论外观或公共区域保持的都很不错
: 3，日本中古屋流通率世界最低
: 这30几年来，中古屋流通率约只占总
: 住宅的10%
: 日本人自己不买中古屋，他们通常是
: 持有一直到拆除重建
这点没错
持有日本房地产如果是中古屋
要有流通性不佳的准备
因为一来日本人不爱买旧房子
二来旧房子贷款较难
并非你想卖就可以快速卖得掉
: 所以日本的高租金报酬其实已经包括
: 了对高折旧的补偿，等你持有一段时
: 间，房子旧了，但又卖不掉还必须再
: 拿一大笔钱出来拆除重建，就知道原
: 来风险有多大
: 如果你投资的物件有8%的报酬
: 扣掉3%折旧,管理费，修缮费，持有
: 成本，算3%,剩2%的报酬
我不知道你这个怎么算的
但我的经验是房仲网站上的表面投报率
再打个八折左右
(租金扣掉所有持有成本 且总价有考虑交易成本)
日本房子或许不像台湾目前有都更想像空间
但如果需要花钱能重建其实是好事
因为你的房子会变成新屋
增值会超过重建成本许多(房价提升约将近两倍) 且变很好卖
这就是拥有土地持分的好处
: 汇率只要贬一成或台币升一成，就是
: 5年白工。安倍就是要贬值救经济，
: 汇率风险很大。全世界热钱一定是往
: 货币会升值的地方去,否则汇损会吃掉
: 微薄的报酬，要热炒日本不容易
买任何海外房地产都有汇率风险
日元已经贬了20%
我认为长线来说已属相对低点
当然谁也不知道
但是由于目前投报仍高 仍可吃掉其中风险
假设汇率续贬10%
但到时候市场上好物件会比现在少
且汇率是否续贬根本是未定数
我认为现在进场是较好时机
: 这也是许多大咖，有钱人或大型企业不碰日本房产的原因，他们投资一定是先看风险。保本都有问题时，一定是会特别小心的,他们宁可选租金报酬低但能保本的台北房产
: 我认为日本底部也还没到
: 现在只是反弹而已
: 真正的底部一定是充满绝望让你根本不敢碰的
对你来说
现在不是就是充满绝望不可碰吗?
去年到现在 已经涨了10% 这是事实
: ※ 引述《Canadian (lamberjack)》之铭言：
: : 风险真的很低
: : 我这样算
: : 自有资金 33% 其他贷款
: : 8% 的话
: : 等于是你的现金投报率 一年 24%
: : 而且日本薪资很高
: : 所以房租就是这么高 还越来越高
: : 现今投报率 24% 还不是单利喔 如果你资金多一点
: : 租金孩来买下一间 会 1.24 十次方 就是你十年后资金回报率
: : (前提是房价不涨 如果涨起来会 1.24X 1.21X 1.15.....递减)
: : 怎么算都是个非常好的投资标的!
: : 当然有汇率风险 租金 买房都是收日币 不过日币最惨也就 120对一美元啦
: : 超过 120 它们的内需 石油 食物 都会失控
: : 所以
: : 对美元在 100