楼主:
wegary (wegary)
2013-07-16 09:34:41※ 引述《amaisar (kristy :D)》之铭言：
: 我在青埔卖过房子，也买过上新闻短短秒杀的建案
一看就知道是联上世界...
您是请同行帮您留的吗? XD
还是晚上去排队?
超过晚上十点半去排队...D栋应该买不到...
晚上11~11点半点....B栋买不到...
当然如果您是关系户或代销口袋名单那另当别论...
: 国泰outlet已经开始整地
: 最保守的寿险业都敢投200亿开发
: 冠德购物中心投资50亿，印象是比林口A9还多
: 机场捷运也试车了，目前A21以前站体应该都快差不多了
: 要我去买淡海新市镇我宁愿买青埔
: 为什么?
: 我桃园青埔搭高铁去台北比新北市的淡水到台北市中心还快
: 青埔基本上人口最多的会是A19
: 因为A17限高关系 目前建商推案不超过一根手指
: 目前帝一庄A17正对面楼高也才七层 单价35万左右
感觉你对青埔案子都有在update喔...
不错不错...那我来多讲一些好了....
璟都帝一庄在青峰段313买70万/P的土地
推案卖35万其实真的赚不多(相对青埔其它建商而言)...
以三年时间轴来看...我觉得蛮便宜的....
不过中庭内侧三面采光坪数比较小那个要36~37
35应该是开盘价...
我记得太璞广告跟璟都是签37成交均价....
所以到时候会调涨到38以上
到是非常有趣的是
帝一庄案场...很多去看的最大宗来客听说是青埔市住户
每个一来都是来问价钱...
问完之后很开心的回去...
这堆自我感觉良好的青埔市居民
当初2009年第一手买的...大概11~13
2011年买转手的.....大概19~21
2012年买转手的.....大概21~23
2013年.............25~26是秒杀卖价...
但是某些自我感觉良好的屋主,都要拿28~30以上
我看他们这些人来看完帝一庄之后
回到家里不知道会不会有人跑去仲介那边把自己家要卖的物件给调高...哈哈
: A18站前专用区长时间内不会有推案 除非你过了领航南路
: 目前有正面公七的的力朴栈和禾林
最近青埔这两个月很冷
因为短线投资客缩手观望
(机场捷运延后通车...让想趁半年一年内进来捞一笔的短线投机客觉得没获利)
但是我觉得这是非常好的现象...
自住客可以趁现在建商跟投资客还没乱调涨时找个好物件进场...
到明年底之后会变很贵...原因就不讲了 可以当作我在唬烂 科科
然而最近冷归冷
您提到的力璞栈...
开案才一周多...还遇到台风
面公园的单位好像剩的单位不到1/3了...而且单价调涨两次了...
至于您提到的禾林...目前还不给收订
但是其实去年底与今年初
听说总监有给"好朋友"先订...前提是要提现金过来...价格很优惠...
就称作"好朋友兼股东关系户"好了...
不过极度优惠的价格贴出来也是会一堆人酸太贵...
(因为也要见3)
我说一下这个案子
当初这个案子几个广告公司去抢案...
听说海悦出36万/P要接...
然后新联阳加码出到38万/P
之后奇摩出39万/P要杀进去乱...
最后禾林选择给新联阳接掌兵符...
理由我猜应该是新联阳是全国前三大代销...
不过禾林也不是省油的灯...
传闻跟新联阳说........
希望到时候加油一点...表现出奇摩当初喊价"以上"的成绩出来
所以到时候禾林公开销售的价格会是多少...我也不想去猜了
青埔最近进入个案不同表现
站前专区第一排土地...几个月前几个建商陷入疯狂状态
无所不用其极的不断竞价加码来说服地主卖地.各种攻势都来...
有一块成交148万/P...另一块是138万/P
结果现在领航南路内的"非核心"商业地...
搞得变成没有140万/P以上.....
地主群连鸟都不鸟...现在是都不太想卖了...
很多人都说青埔机能不好 准备要崩盘 崩崩乐 乐崩崩
可是要怎么崩呢
中华电信,华固,宏普,...
这些资本满手又保守型的建商最好会降价盖楼心酸赔本卖...本钱粗的跟啥一样
若真是如此...那国内排名50名以上的企业大概也差不多要倒一倒了
我目前有在住的社区...因为地点比较特殊
也是当初开案秒杀那种...
而且要卖的人极少...
正常的龟毛自住客在市场上想要用合理行情价通常买不太到
如您所言...交屋几个月下来
自住客约1~2成,,.投资置产客约6~7成...租屋客约1~2成
(话说前阵子社区还有出现不少CCR+歪国人要来看屋找屋买/租...
我也很那闷这个鬼城竟然也有CCR的踪影...
还好屋主很有骨气的婉拒了他们...
不然会降低鬼城的素质
宁愿听野狗的咆哮...也不愿听到CCR的淫叫)
这堆投资置产客...我很努力跟他们洗脑不会再涨了...
" 可能会跌...趁现在卖一卖 赶快离开青埔这个鬼地方吧~~~别再来了..."
可是这堆人一半以上都是现金买...丢在那边...
还嫌管理费每个月这样缴很麻烦...
干脆就是一次半年一年这样先缴清省事
只有每周假日的时候回来当渡假
不过管委会或开会的时候都会来参与还算热心
大多都是中小企业老板...也有常出国的国际商务主管跟台商之类...
每次开区权会结束...变成话题在聊又去哪里置产...
这些邻居要他们赔钱卖跟本难度很高...
青埔很多地主...不少都是当初征收时代hold到现在
这堆人跟本就是成本低到不行....
而且土地跟本不太愿意卖...除非建商或财团出很高的价格
再搭配仲介的三寸不烂之舌...
影印一些网络酸民看空的文章给这些地主洗脑N次之下
才勉强有机会让地主点头愿意签委托..
土地也是未来推案价格的先行指标
明年底之前...住宅区土地我个人预估好地点大面积会见到破百...
(其实有些非常优值的住宅土地已经有建商出到95万了...
只是地主不为所动 直接放狗敢人)
商业区我就不预估了...
因为讲出来大概95%会笑掉大牙 就不献丑了...
很多人都说 青埔要20年
我觉得......不用这么久
青埔约3~5年内...追逐度/能见度/房价 直接完封艺文特区
可以的话...这篇留下来验证...
目前青埔已经交屋而且管委会run起来的大楼并不多...
所以自住客当然不多...
以上面讲的青埔市大楼而言...目前入住率约6成多
城市之光与城市之星也逼近6成多的自住客
还有已经交屋一年的锋桥淳光大楼...入住率也到5成了
最近两个大楼也进入交屋模式
跟据我私下掌握的资讯...这两栋大楼大概至少有4成自住客起跳会进来
青埔在2012年之前的案子大多透天案零零星星户数很少...
大楼也不多(宜诚城市系列+其它建商个案)
当然整个青埔自住客一直非常少
(另外这里本来就是规划是低密度+高绿地特区...并不是高密度人挤人重划区)
2013年爆量是在预售大楼案...还得2年后才会完工交屋 我抓2015年
之后约2016年~2017年,才会有比较明显的自住客跟天际线....
这时候整个青埔的风貌才会180度不一样....
很多人都喜欢用机能,人口密度,,,,来看待房价跟追逐度
但是我喜欢用大型公共建设+重划区素空地多寡来观之...
作事情要看得远
老是去追那种现成一堆人抢已经现成都弄好的地方太弱惹
试问6年前的时候....
台北市内湖几个重划区或中山区大直重划区那周边
有谁敢买??
我相信大多数的人都会买中正区,大同区,万华区,中山区南段...
我也知道既成区域比较稳...因为是捡现成的环境跟机能
但是论爆冲,论天际线视野...前者舒服多了...
一个区域一大堆老公寓老房屋跟一些新建案混杂在一起
我个人是不太喜欢这样的区域啦...
艺文特区已快没素地了....
已经无法一案拱一案下去 即将进入土地干枯期
我是政府老早就差不多收手准备让他自生自灭
宁可把公共建设跟资金拿去附近的中路大炒特炒...
接手买盘只剩下最后自住客跟散户投资客在那边针对中古屋与新成屋交替追逐
变成筹码稳定但是没有上冲动能...
反而只能靠未来中路特区能否帮艺文特区拉抬...
青埔则是相反...
这边"政府"的土地还一大堆...
还有好几块不错的公有地都还没标售
更不用说站前专区那一片在那边
(其实这一块已经有些厂商在竞争...只是消息还不能出来...
现在目的是要让青埔越冷越好...)
台湾高铁现在都还没实质赚钱...
政府也非常努力的在扶植高铁...
无所不用其极的开外挂不断在砸公共建设与资金进去...
这种中央政府跟地方政府动员这么大的力量结合民间在带头做庄与往前冲...
都已经暗示这么明显了再看不懂也没办法啦...
青埔唯一有可能捡到"相对"便宜的
大概就是去想办法扫散户资金浅投机客的货...
但是没门路没运气的话....要捡到的机率也不高...
首先要跟仲介打好关系 之后再跟代销小姐打好关系
然后现金准备足够
遇到一些大环境景气或大利空之类
然后又刚好遇到该屋主急着要用钱
这种情况...有机会可以平盘+服务费 = 买价 拿到手
或者 赔个几十万 + 服务费 = 当初建商贩售价成本 拿到手
但是通常这种的
建商手脚会更快....
以青埔最大地主宜诚建设跟晨丰建设而言
这两家建商过去到现在推的案子还算不少
中间也经历过金融海啸跟奢侈税+欧债+机场捷运流标+产专流标的最大利空期
也经历过国有高铁局土地标售没人来标的惨痛期
在这些大利空时期
是真的有客户也刚好信用不足还是怎样...房屋扛不下去
结果这两家建商到现在...还没针对这些客户罚钱过
就直接当初原价收回来...钱还给客户
然后半年之后再加价放出来卖...爽死了...赚更多
曾经有段期间...
听说宜X建设还请广告公司问问看有没客户买了之后后悔的
打算能收回来多少就多少...
讲了老半天
其实....
青埔最大尾的投资客就是政府,大财团,寿险业....
中尾的投资客就是建商.....
我对某c大对高雄未来的远景跟专业感到尊敬与佩服
但是我必须老实说...c大还不够了解青埔...
我对帅过头集资买低单价低总价郊区且机能好的物件作法
觉得帅过头非常厉害...这种方式几乎就是稳赚不赔.....
但是我必须说...帅过头也还不够了解青埔...
: 另外小弟这边已经Clean了，不在青埔了
: 青埔很多案子
: 地点影响着你未来的增值
: 要投资置产的大家可要睁大眼睛~
您曾经是广告公司的专案或代销吗?
看您好像对很多地方都颇熟 而且也到处买
通常能这样操作的大多代销居多.......(这点代销比仲介强势很多)
你应该赚翻了吧?....
不管在哪个区域....
只要是上升趋段....一个案子从还没开盘就可以用员工价先订
直到案子clean之后案子也差不多调涨了三次以上...
这样之间的利差都不小...
如果再放长的话...应该赚更多齁...
※ 编辑: wegary 来自: 60.250.224.233 (07/16 09:37)